วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ: 6 ทำเลศักยภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งสำคัญที่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างและความผันผวนของกำลังซื้อในประเทศ ข้อมูลล่าสุดจากหน่วยงานชั้นนำชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์ที่ซับซ้อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาระดับเริ่มต้นถึงระดับกลาง ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงอย่างมีนัยสำคัญจนส่งผลให้ผู้ประกอบการบางรายต้องปรับกลยุทธ์หันไปเน้นตลาดระดับลักชัวรีมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางวิกฤตครั้งนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีช่องทางสำหรับโอกาส โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่มองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพในทำเลศักยภาพ โดยเฉพาะบ้านแนวราบที่อยู่ห่างจากศูนย์กลางเมืองไม่มากนัก
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีการวิเคราะห์และระบุ 6 ทำเลสำคัญที่น่าจับตามอง ซึ่งแต่ละทำเลมีแนวโน้ม โอกาส และความเสี่ยงที่แตกต่างกัน การประเมินสถานการณ์นี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ภายใต้สภาวะตลาดปี 2569 นี้
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา (Rama 3)
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) หรือ Central Business District ได้แก่ สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ยังคงเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่โดดเด่นในด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู (Luxury Real Estate) ราคาขายโดยเฉลี่ยของบ้านแนวราบในทำเลเหล่านี้ทะลุระดับ 65 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งเป็นสัญญาณชัดเจนว่าเป็นตลาดสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง อย่างไรก็ตาม ตลาดในโซนนี้ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึง 15% แม้ว่าราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรจะยังคงทรงตัวก็ตาม การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นว่าพื้นที่ใจกลางเมืองแห่งนี้ยังคงเป็นที่ต้องการสำหรับกลุ่มนักลงทุนและผู้มีฐานะดีที่ต้องการทำเลที่สะดวกสบายและมีมูลค่าในระยะยาว
สินค้าคงคลังที่เหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มลักชัวรี ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยตรง โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลผู้มีสินทรัพย์สูง (High Net Worth Individuals – HNWI) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความสามารถในการจ่ายสูงและอาจไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อธนาคารมากนัก ข้อได้เปรียบของโครงการในโซนนี้คือการสามารถขาย “ประสบการณ์” ได้มากกว่าแค่ขนาดของพื้นที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย ทั้งในแง่ของต้นทุนการพัฒนาที่สูง การแข่งขันที่รุนแรงในตลาด และการที่ลูกค้ามีตัวเลือกที่หลากหลายกว่าในทำเลอื่น
โซนในเมือง (Urban) และพื้นที่รอบใจกลางเมือง
โซนในเมือง (Urban) ซึ่งรวมถึงทำเลอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีความซบเซาที่สุดในรอบ 10 ปี การเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และมีแนวโน้มที่ตลาดคอนโดจะชะลอตัวลงอย่างมากในปี 2569 อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดที่ยังคงมีความต้องการอยู่มักจะมีราคาขายไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร และในขณะเดียวกัน ตลาดบ้านแนวราบในทำเลเหล่านี้ โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กำลังกลายเป็น “ดาวเด่น” ที่เป็นที่ต้องการอย่างมากในตลาด เพราะตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงได้เป็นอย่างดี เนื่องจากราคาที่เอื้อมถึงได้และพื้นที่ใช้สอยที่เหมาะสม โอกาสในโซนนี้อยู่ที่การพัฒนาสินค้าที่มีคุณภาพในราคาปานกลางถึงล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังคงมีดีมานด์และกำลังซื้อ อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่สำคัญคือการแข่งขันกับคอนโดมือสองจำนวนมากที่ยังคงมีอยู่ในตลาด
โซนตะวันออกและพื้นที่รอบกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก
โซนตะวันออก ซึ่งรวมถึงพื้นที่รอบถนนเกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็น “ดาวรุ่ง” ในตลาดบ้านแนวราบอย่างรวดเร็ว ด้วยอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องที่ 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยแห่งแรกหรือกำลังขยับขยายครอบครัว ในทางตรงกันข้าม ตลาดคอนโดในโซนนี้ยังคงทรงตัว โดยมีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่ายูนิตที่ขายดีที่สุดจะเป็นคอนโดที่มีราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรก็ตาม การเติบโตของตลาดบ้านแนวราบนี้สะท้อนให้เห็นว่าดีเวลลอปเปอร์กำลังตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ได้เป็นอย่างดี และผู้ซื้อยินดีที่จะจ่ายมากขึ้นเพื่อแลกกับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่สำคัญคือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการคมนาคมขนส่งเพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ๆ ในพื้นที่ เพื่อให้การเดินทางไปยังใจกลางเมืองยังคงสะดวกสบายและไม่ทำให้ผู้บริโภครับรู้ถึงความยากลำบากในการเข้าถึง
โซนตะวันตกและพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา
โซนตะวันตก ซึ่งรวมถึงทำเลอย่างปิ่นเกล้า กาญจนาภิเษก สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 เป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่มีแนวโน้มราคาที่ขยับตัวขึ้น แต่ก็ยังคงเผชิญกับความเสี่ยงสูงเช่นกัน ราคาบ้านแนวราบในโซนนี้มีการปรับตัวขึ้นประมาณ 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวกลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่ขายได้ยากกว่าในช่วงที่ผ่านมา ในขณะเดียวกัน ตลาดสำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับมียอดขายดีมาก ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับต้นถึงระดับกลาง ในขณะที่ตลาดคอนโดมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังตั้งรับอย่างเต็มที่และระมัดระวังอย่างมากในการลงทุนในโซนนี้ โอกาสสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในโซนนี้อยู่ที่การเข้าถึงตลาดสำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งยังคงมีความต้องการสูง อย่างไรก็ตาม ความท้าทายหลักคือการบริหารจัดการสต็อกสินค้าในตลาดระดับกลางถึงบน ซึ่งอาจใช้เวลาในการระบายออก
โซนเหนือและพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า
โซนเหนือ ซึ่งประกอบด้วยทำเลอย่างดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นโซนที่มีการขยายตัวของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าเป็นสำคัญ ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงทรงตัวทั้งในด้านราคาและจำนวนโครงการเปิดตัว สินค้าที่กระจายอยู่ในตลาดส่วนใหญ่เป็นบ้านราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม ซึ่งได้รับแรงหนุนอย่างมากจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีม่วง ส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาขายในโซนนี้เริ่มขยับตัวสูงขึ้นไปอยู่ในช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญของโซนนี้คือ “สต็อกคงค้างจำนวนมาก” ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อราคาในอนาคต จุดขายที่เป็นโอกาสสำหรับโซนนี้คือการเป็นทำเลเชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมือง ซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนาเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายหลักคือการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้เกินความต้องการของตลาด
โซนนนทบุรี
โซนนนทบุรี เป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างโดดเด่นและต่อเนื่องของตลาดบ้านแนวราบ โดยราคาเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอเฉลี่ย 10% ต่อปี เป็นระยะเวลาถึง 5-6 ปีแล้ว สินค้าที่ขายดีในโซนนี้คือบ้านราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ได้เป็นอย่างดี ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้ยังคงต้องเผชิญกับปัญหาการระบายสต็อกจำนวน
