การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: บ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ทางเลือกที่น่าสนใจท่ามกลางความไม่แน่นอน
ในขณะที่เศรษฐกิจโลกยังคงมีความผันผวนสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออารมณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรระดับเริ่มต้นที่ต้องเผชิญกับอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น แต่มี “กลุ่มบ้านหรู” ที่กลายเป็นขุมทรัพย์ทางการตลาดที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ โดยเฉพาะบ้านในระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งยังคงมีอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง และกลายเป็นกำลังขับเคลื่อนหลักของตลาดในปัจจุบัน
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2569
“ในไตรมาสแรกของปี 2569 เราสังเกตเห็นสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจนในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม” คุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าว “ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มปรับกลยุทธ์หันไปมุ่งเน้นที่โครงการแนวราบในทุกระดับราคามากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยง และกระจายการลงทุนในขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็อยู่ในภาวะชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง โดยสังเกตได้จากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า”
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับเติบโตขึ้นอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยว ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่าลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ช่วยขับเคลื่อนให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังสามารถดำเนินต่อไปได้
ปัจจัยขับเคลื่อนตลาด: โครงการแนวราบและความต้องการของกลุ่มคนรุ่นใหม่
“ความได้เปรียบของตลาดบ้านหรู คือ การครองสัดส่วนโครงการแนวราบสูงถึง 75-80%” คุณสุรเชษฐ อธิบาย “ด้วยเหตุนี้ ผู้ประกอบการจึงให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง และที่สำคัญที่สุด ตลาดกลุ่มนี้มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
สี่ผู้เล่นยักษ์ใหญ่ในตลาดบ้านหรู
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างแข่งขันกันอย่างดุเดือด เพื่อสร้างจุดเด่นและแย่งชิงกำลังซื้อในตลาดกลุ่มนี้ โดยมีผู้เล่นที่โดดเด่นหลายรายที่น่าจับตามอง:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ Sansiri: แบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ยังคงเป็นหัวหอกสำคัญในตลาดนี้ แสนสิริยังคงปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอยู่เสมอ และสร้างภาพลักษณ์ว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สะท้อนความสำเร็จและสถานะทางสังคม
Burasiri: แบรนด์บ้านเดี่ยวที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ต และจุดเด่นด้านการบริการหลังการขายด้วยระบบ LIV-24 ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าระดับบนอย่างแท้จริง
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH: ในฐานะเจ้าตลาดที่มีภาพลักษณ์ด้านคุณภาพและความเชื่อมั่น “ชัยพฤกษ์” “มัณฑนา” และ “สีวลี” ยังคงเป็นแบรนด์หลักที่ได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยการปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันให้ทันสมัย ทำให้ยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มองหาบ้านในระดับราคานี้เสมอ
Land & Houses: “โครงการบ้านคุณภาพพร้อมอยู่” ที่มักมีราคาขายอยู่ในช่วง 10-30 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่นิยมของกลุ่มลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับแบรนด์และความน่าเชื่อถือในระยะยาว
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC: SC มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในตลาดนี้อย่างชัดเจน ด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่ราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่ขยับขึ้นไปสูงกว่า 20-35 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่นิยมสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มองหาดีไซน์หรูและความเป็นส่วนตัว
SC Asset: โครงการบ้านเดี่ยวระดับบนที่เน้นการออกแบบสถาปัตยกรรมที่โดดเด่น และฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนยุคใหม่
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP: AP ยังคงมีแบรนด์หลักที่แข็งแกร่งในตลาดบ้านหรู ด้วย “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ซึ่งตอบโจทย์ความสะดวกสบายในการเดินทางและการใช้ชีวิต
AP (Thailand): แบรนด์บ้านหรูของ AP ที่เน้นทำเลติดถนนใหญ่และระบบคมนาคมขนส่งสาธารณะ
นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ที่ยังมีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่าผู้เล่นรายใหญ่ข้างต้น
กลุ่มเป้าหมายหลัก: “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่ต้องการความคุ้มค่าและภาพลักษณ์
“สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้” คุณสุรเชษฐ วิเคราะห์ “ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ”
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ความท้าทายด้านต้นทุนและมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ
ด้านต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากความไม่สงบในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ” คุณสุรเชษฐ ให้ข้อคิดเห็น “นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ และยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่
