จับตาวิกฤตความสามารถกู้ซื้อ! 6 ทำเลร้อน ‘โอกาส’ หรือ ความเสี่ยง?
โดย: ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ (10 ปี)
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับ “วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ” ที่ซับซ้อนและส่งผลกระทบในวงกว้าง โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายรายต้อง “หนี” ตลาดแมส (Mass Market) ไปพึ่งพากลุ่มตลาดลักชัวรี (Luxury) ที่ไม่ต้องอาศัยการกู้ยืมเงินสดเป็นหลัก ในขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ก็ยังคงมี “โอกาส” โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังเป็นโซนที่ผู้ซื้อที่อาศัยจริงกำลังมองหาอย่างต่อเนื่อง
การสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ชี้ให้เห็นว่า มี 6 โซนหลักที่น่าจับตามอง แต่ละโซนมีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ซึ่งแต่ละทำเลต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายสำหรับทั้งตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สนามแห่งตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market)
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สีลม, สาทร, สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) สำหรับการอยู่อาศัยหรูหรา โดยเฉพาะบ้านแนวราบที่มีราคาสูงถึงเฉลี่ย 65 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งยังคงมีการเติบโตถึง 10% ต่อปี นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมในทำเลเหล่านี้ยังมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรเริ่มทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดสำหรับกลุ่มคนที่มีฐานะทางการเงินที่มั่นคงที่สุดเท่านั้น (High-Net-Worth Individuals – HNWI) และผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู (Real Estate Investment)
สินค้าเหลือขายส่วนใหญ่ในโซนนี้จัดอยู่ในกลุ่มสินค้าลักชัวรี (Luxury Goods) ซึ่งผู้พัฒนาต้องยิงตรงไปหากลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง ทั้งกลุ่มชาวต่างชาติ (Foreign Buyers) และกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมาก โดยมีเงินทุนตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป เหมาะกับโครงการระดับลักชัวรีที่เน้นการขาย “ประสบการณ์มากกว่าขนาดของพื้นที่ใช้สอย” (Experience over Square Meters) ส่วนความท้าทายของตลาดนี้คือ “ต้นทุนการพัฒนา” ที่สูงมาก การแข่งขันรุนแรง และลูกค้ามีทางเลือกที่หลากหลาย
โซนในเมือง (Urban) – จุดต่ำสุดในรอบทศวรรษสำหรับตลาดคอนโด
โซนในเมือง (Urban) เช่น จตุจักร, รัชดา, พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะที่ “ซบเซา” ที่สุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม การเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ คอนโดที่ยังคงขายได้ดีในโซนนี้ คือกลุ่มที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในทางตรงกันข้าม ทาวน์โฮม 3 ชั้น ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ได้กลายเป็น “ดาวเด่น” ของโซนนี้ เพราะเป็นสินค้าที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งยังคงมีความต้องการสูงอยู่เสมอ แต่ความท้าทายคือผู้พัฒนาต้องสามารถแข่งขันกับอสังหาริมทรัพย์มือสองจำนวนมากที่มีอยู่ในตลาด
โซนตะวันออก (Eastern Zone) – ดาวรุ่งของตลาดบ้านแนวราบที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว
โซนตะวันออก เช่น เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นตลาดดาวรุ่ง (Rising Star) สำหรับตลาดบ้านแนวราบ ด้วยอัตราการเติบโตที่สูงอย่างต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยจริงได้อย่างชัดเจน ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวอยู่ที่ระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีที่สุดคือกลุ่มที่มีราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยจริงและยอมจ่ายมากขึ้น แต่ความท้าทายคือ “ระบบขนส่งและการคมนาคม” ที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
โซนตะวันตก (Western Zone) – ความเสี่ยงสูงแม้ราคาปรับขึ้น
โซนตะวันตก เช่น ปิ่นเกล้า, กาญจนา, สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 ราคาบ้านแนวราบมีการปรับตัวสูงขึ้นถึง 5% แต่จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สต็อกสินค้าในระดับราคากลาง-บน (10-20 ล้านบาท) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยาก กลับมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดแมส (Mass Market) ในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับมียอดขายที่ดีขึ้นอย่างโดดเด่น ขณะที่จำนวนการเปิดตัวคอนโดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึง “กลยุทธ์การตั้งรับ” อย่างเต็มรูปแบบของกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นี่คือโอกาสสำหรับตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็ถือเป็นความท้าทายอย่างยิ่งสำหรับตลาดระดับกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกสินค้าที่มีอยู่
โซนเหนือ (Northern Zone) – ทาวน์โฮมและคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า
โซนเหนือ เช่น ดอนเมือง, แจ้งวัฒนะ, รังสิต และลำลูกกา เป็นโซนที่ตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมีการขยายตัวอย่างชัดเจนตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบทั้งราคาและจำนวนโครงการใหม่ค่อนข้างคงที่ สินค้าที่กระจายอยู่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มทาวน์โฮมและคอนโดราคา 3-5 ล้านบาท โดยได้รับแรงหนุนจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง (หมอชิต – คูคต) ทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นสู่ระดับ 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาสำคัญคือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” (Overstock) จุดขายที่เป็นโอกาสของโซนนี้คือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมือง ซึ่งกำลังพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกสินค้าให้ไม่ล้นตลาดเพื่อรักษาเสถียรภาพของราคาในระยะยาว
โซนนนทบุรี (Nonthaburi) – ตลาดแนวราบแข็งแกร่งแต่คอนโดมีสต็อกเก่า
โซนนนทบุรี ถือเป็นทำเลที่มีการเติบโตของตลาดบ้านแนวราบอย่างรวดเร็วที่สุด โดยมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี มานานกว่า 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีที่สุดในโซนนี้คือทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดเรียลดีมานด์ที่เข้าถึงได้จริง ในทางตรงกันข้าม คอนโดมิเนียมในสายสีม่วงยังคงต้องเผชิญกับปัญหา “สต็อกเก่า” ที่เหลือมาจากการเปิดตัวโครงการจำนวนมากถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ซึ่งทำให้เกิดภาวะ Over Supply ยาวนานเกือบทศวรรษ ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร ถือเป็นโอกาสที่บ้านแนวราบในโซนนี้ยังคงเติบโตได้อีก แต่ความท้าทายอยู่ที่ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกในตลาดที่ค่อนข้างอ่อนแรง
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความท้าทายอย่างหนักตั้งแต่กำลังซื้อที่หดตัว, หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่เป็นใจ แต่โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอยู่จริง โดยแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มหลักที่ชัดเจน คือ
ตลาดไฮเอนด์ (High-End Market)
กลุ่มตลาดไฮเอนด์ถูกมองว่าเป็น “Safe Haven” เนื่องจากกลุ่มลูกค้าระดับบนสุดยังมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาต้องแข่งขันด้วยการสร้าง “ความแตกต่าง” และ “คุณค่าใหม่” (New Value Proposition) ที่โดดเด่นกว่าคู่แข่ง
