ตลาดบ้านเดี่ยวราคากลาง-บนปี 2569: ความท้าทายของภาวะเศรษฐกิจ และโอกาสสำหรับ “กลุ่มผู้ซื้อรายได้ปานกลางถึงสูง”
แม้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี พ.ศ. 2569 จะเผชิญกับความผันผวนจากสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน และผู้ประกอบการหลายรายหันไปมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง ทว่า ตลาดบ้านเดี่ยวในกลุ่มราคา 10-30 ล้านบาทยังคงเป็น “เซ็กเมนต์ดาวเด่น” ที่สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มตลาดทั่วไป
ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: ภาพรวมและภาพจำ
ในยุคที่สถาบันการเงินมีเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ประกอบกับการวางแผนการเงินระยะยาวภายใต้ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อ ผู้บริโภคจำนวนมากเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับการลงทุนเพื่อ “คุณภาพชีวิต” และการ “สร้างความมั่นคงในระยะยาว” มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงิน ซึ่งมักจะเป็นกลุ่มลูกค้าในตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคา 10-30 ล้านบาท
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นถึงฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพและมีความพร้อมทางการเงิน แม้ว่ากลุ่มผู้บริโภคในตลาดบนจะมีแนวโน้มใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาข้อเสนอที่ดีที่สุดจากผู้ประกอบการ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้ไม่ได้พึ่งพิงมาตรการกระตุ้นตลาดเป็นหลัก แต่เน้น ‘คุณค่า’ และ ‘ความคุ้มค่า’ ของทำเลและคุณภาพชีวิตที่ตอบโจทย์ความต้องการของตัวเอง” สุรเชษฐ กล่าวเพิ่มเติม
ทำไมตลาดบ้านเดี่ยว 10-30 ล้านบาท ถึงเป็น “ตลาดที่ไม่ตาย”?
ปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคานี้ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่อง คือ “ความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand)” และ “ความเชื่อมั่นต่อการลงทุนในระยะยาว”
สัดส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ (75-80%): สำหรับตลาดบ้านหรูระดับกลาง-บน โครงการบ้านจัดสรรยังคงครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
กลุ่มเป้าหมาย: ผู้บริโภคในกลุ่มนี้มักเป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด
ศักยภาพทำเล: ผู้บริโภคมองหาทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
มูลค่าเพิ่มในระยะยาว: นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
4 ผู้ประกอบการรายใหญ่กับการช่วงชิงตลาดบ้านเดี่ยว
เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน โดยมีผู้เล่นหลักที่น่าสนใจมากมาย ดังนี้:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) – แบรนด์ “เศรษฐสิริ”
แสนสิริยังคงตอกย้ำความแข็งแกร่งในกลุ่มตลาดบ้านเดี่ยวระดับกลาง-บน ด้วยแบรนด์ “เศรษฐสิริ” ซึ่งเป็นเรือธงของแบรนด์บ้านเดี่ยวที่มีประวัติยาวนาน มีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชั่นให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่ตอบโจทย์ความสำเร็จและคุณภาพชีวิต
จุดเด่น: การออกแบบที่มีเอกลักษณ์, ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดบน, และการบริการหลังการขาย รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
กลุ่มเป้าหมาย: ลูกค้าที่ต้องการบ้านที่สะท้อนความสำเร็จและสถานะทางสังคม
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) – พี่ใหญ่แห่งความเชื่อมั่น
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาภาพลักษณ์ในฐานะผู้สร้างบ้านคุณภาพที่ได้รับความเชื่อมั่นจากลูกค้ามาอย่างยาวนาน โดยแบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี”
จุดเด่น: ภาพลักษณ์แบรนด์ที่แข็งแกร่ง, ความน่าเชื่อถือของโครงการ, และการออกแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย
กลุ่มเป้าหมาย: ลูกค้าที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพ ความทนทาน และชื่อเสียงของแบรนด์
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) – ความครบครันของฟังก์ชันและทำเล
SC ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
จุดเด่น: การสร้างความหลากหลายของแบรนด์ภายใต้แบรนด์หลัก, ตอบโจทย์กลุ่ม Young Successor ที่มองหาทั้งทำเลและดีไซน์
กลุ่มเป้าหมาย: ลูกค้าที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางและไลฟ์สไตล์ที่หลากหลาย
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) – การขยายตัวสู่เมืองชั้นกลาง
AP ยังคงมีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล
จุดเด่น: การเข้าถึงง่ายในหลากหลายพื้นที่, ความหลากหลายของราคาและขนาดบ้าน
กลุ่มเป้าหมาย: ลูกค้าที่มองหาบ้านใกล้แหล่งงานและศูนย์กลางของเมือง
การเปลี่ยนแปลงของกลยุทธ์การตลาดและข้อเสนอพิเศษ
ในสภาวะที่ตลาดมีความผันผวน ผู้ประกอบการจึงหันมาใช้วิธีการลด “ต้นทุนการผลิต” ให้ต่ำที่สุด เพื่อรักษา “ราคาขาย” ให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ซึ่งทำให้เกิด “โอกาสทอง” สำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม”
อย่างไรก็ตาม หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที ดังนั้น การซื้อในช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่า
