วิกฤตความสามารถกู้ซื้อ: 6 ทำเลทอง (หรือหลุมดำ?) ของตลาดอสังหาฯ ไทย ปี 2566
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันกำลังเผชิญกับความท้าทายเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนที่สุดในรอบหลายปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาวะที่เรียกว่า “วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ” (Mortgage Rejection Crisis) ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อบ้านของประชาชน โดยเฉพาะในกลุ่มสินค้าอุปโภคบริโภคและที่อยู่อาศัยระดับล่าง ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อความอยู่รอด
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมกว่า 4,000 โครงการทั่วประเทศไทยโดย Terra Media พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังแยกตัวออกเป็นสองขั้วอย่างชัดเจน กลุ่มแรกคือตลาดลักชัวรี (Luxury Market) ซึ่งเป็นตลาดของกลุ่มคนที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWI) ที่มีอำนาจซื้อสูงและไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อธนาคารมากนัก และกลุ่มที่สองคือตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand Market) ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยจริง โดยเฉพาะสินค้าประเภททาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวในทำเลชานเมืองที่ตอบโจทย์ความคุ้มค่าและศักยภาพการเติบโตในอนาคต
สถานการณ์ปัจจุบันสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความเสี่ยงที่ซับซ้อนและท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ในปี 2566 ผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น ดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง และปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ได้ส่งผลให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน และมองหาโอกาสใหม่ๆ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
ความท้าทายและโอกาส 6 ทำเลทองในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลพบว่า 6 ทำเลหลักที่มีความโดดเด่นและศักยภาพในการเติบโต มีความเสี่ยงและโอกาสที่แตกต่างกันไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่แตกต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายและตอบโจทย์ความต้องการของตลาดให้ได้ดีที่สุด
โซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD (Central Business District)
ความท้าทาย: ตลาดเฉพาะกลุ่มและการแข่งขันที่สูง
โซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD (Central Business District) ของกรุงเทพมหานคร ประกอบไปด้วยทำเลสำคัญอย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดในแง่ของการเติบโตทางเศรษฐกิจและความต้องการที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี เนื่องจากทำเลเหล่านี้เป็นศูนย์กลางธุรกิจ การเงิน และการค้าของประเทศ
อย่างไรก็ตาม โซน CBD กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่มีความท้าทายสูง สินค้าส่วนใหญ่ในโซนนี้มีระดับราคาที่สูงมาก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 65 ล้านบาทต่อยูนิต สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้เป็นตลาดของกลุ่มคนที่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเท่านั้น
โอกาส: การเติบโตของตลาดลักชัวรี
แม้ว่าตลาดในโซน CBD จะเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม แต่ก็มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% ในปี 2566 โดยมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้ยังคงมีความต้องการอยู่เสมอ และผู้ประกอบการยังคงมีโอกาสในการเจาะตลาดนี้
สินค้าคงค้างส่วนใหญ่ในโซนนี้เป็นสินค้าประเภทลักชัวรี ซึ่งผู้ประกอบการต้องมุ่งเน้นการขายตรงไปยังกลุ่มเป้าหมายที่มีความมั่งคั่งสูง (HNWI) และนักลงทุนที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมาก ตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป สินค้าในโซนนี้ควรเน้นการขายประสบการณ์และความเป็นส่วนตัวมากกว่าการเน้นขนาดของพื้นที่ใช้สอย
ความท้าทายเฉพาะทาง
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการในโซนนี้ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ได้แก่ ต้นทุนการพัฒนาที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และลูกค้าที่มีทางเลือกที่หลากหลาย ทำให้ผู้ประกอบการต้องพยายามสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่มให้กับสินค้าของตน
โซนในเมือง (Urban)
ความท้าทาย: การแข่งขันกับตลาดมือสอง
โซนในเมือง ประกอบไปด้วยทำเลอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงความตื่นตัวของตลาดนี้
อย่างไรก็ตาม สินค้าที่ยังคงขายได้ดีในโซนนี้คือคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนตลาดแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ถือเป็นพระเอกของโซนนี้ เป็นโอกาสสำหรับสินค้าประเภทกลาง-ล่างที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง
ความท้าทายเฉพาะทาง
ความท้าทายหลักของโซนในเมืองคือการแข่งขันกับตลาดคอนโดมิเนียมมือสองจำนวนมาก ซึ่งเป็นสินค้าที่มีราคาถูกกว่าและมีความน่าสนใจสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการประหยัดค่าใช้จ่าย นอกจากนี้ผู้ประกอบการยังต้องระมัดระวังในการบริหารสินค้าคงคลังให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง
โอกาส: ตลาดแนวราบที่เติบโตอย่างรวดเร็ว
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง กำลังเป็นดาวรุ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท มีอัตราการเติบโตถึง 11% ต่อปี สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง
ความท้าทาย: การเติบโตอย่างรวดเร็วและระบบขนส่ง
อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้ยังคงนิ่งในระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตขายดีอยู่ที่ต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่ยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
ความท้าทายหลักของโซนนี้คือการเติบโตอย่างรวดเร็วของชุมชนใหม่ ผู้ประกอบการต้องวางแผนการพัฒนาให้สอดคล้องกับการขยายตัวของเมือง และการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนเพื่อรองรับความต้องการของประชาชน
โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2
ความท้าทาย: ราคาเพิ่มขึ้นแต่ความเสี่ยงสูง
โซนตะวันตก ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ พระราม 2 เป็นโซนที่มีราคาเพิ่มขึ้นแต่ความเสี่ยงสูง แนวราบราคาเพิ่มขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ลดลง สต็อกระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มขายยากเพิ่มขึ้น ขณะที่ตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดี คอนโดเปิดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนการตั้งรับเต็มรูปแบบของดีเวลลอปเปอร์
โอกาส: สินค้าสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง
เป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันเป็นความท้าทายของตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
ความท้าทายเฉพาะทาง
ความท้าทายหลักของโซนนี้คือการบริหารสินค้าคงคลัง โดยเฉพาะสินค้าในระดับราคา 10-20 ล้านบาท ผู้ประกอบการต้องพยายามลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการใหม่ และมองหากลยุทธ์ทางการตลาดที่เหมาะสมเพื่อกระตุ้นยอดขาย
โซนเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา
โอกาส: การขยายตัวตามรถไฟฟ้า
โซนเหนือ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา เป็นทำเลที่มีศัก
