จับตาวิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อ! 6 โซนร้อน ‘โอกาส’ หรือความเสี่ยง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งใหญ่ในปี 2568 กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทประสบปัญหาความสามารถในการกู้ซื้อรุนแรง โดยมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องถอยออกจากตลาดแมสและหันไปพึ่งกลุ่มตลาดลักชัวรีซึ่งพึ่งพาเงินสดและไม่ต้องพึ่งการกู้ยืมเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลที่มีศักยภาพ ยังคงเป็นโอกาสที่น่าจับตามอง
จากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดยเทอร์ร่า มีเดีย ได้ระบุ 6 โซนหลักในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งแต่ละโซนมีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ การทำความเข้าใจความแตกต่างเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่เหมาะสม
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สนามแข่งขันของตลาดไฮเอนด์
โซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ของกรุงเทพฯ ซึ่งรวมถึงสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นสนามแข่งขันหลักของตลาดลักชัวรี (Luxury) แนวราบ โดยมีราคาเฉลี่ยสูงถึง 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่าโซนนี้เป็นตลาดเฉพาะกลุ่มสำหรับผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงมากเท่านั้น
สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่มักจะเป็นโครงการระดับลักชัวรี ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องมุ่งเป้าหมายตรงไปยังกลุ่มชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์สูงมาก โดยเฉพาะผู้ที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป (High Net Worth Individuals – HNWI) ทำเลนี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการลักชัวรีที่เน้นการ “ขายประสบการณ์” มากกว่าขนาดของพื้นที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ความท้าทายหลักของโซนนี้คือต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงมาก การแข่งขันที่รุนแรง และทางเลือกที่มีมากมายสำหรับผู้บริโภค
โซนในเมือง (Urban) – วิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อในคอนโด
โซนในเมือง เช่น จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สินค้าคอนโดที่ยังคงขายได้ในโซนนี้คือคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กำลังกลายเป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมสูงสุดในโซนนี้ ถือเป็นโอกาสของสินค้าที่อยู่ในระดับกลางถึงล่างที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง อย่างไรก็ตาม ความท้าทายหลักสำหรับผู้ประกอบการในโซนนี้คือการแข่งขันที่เข้มข้นจากตลาดคอนโดมือสองจำนวนมาก
โซนตะวันออก (Eastern Zone) – ดาวรุ่งตลาดบ้านแนวราบ
โซนตะวันออก ซึ่งรวมถึง เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง และโครงการขยายสู่ภาคตะวันออก กลายเป็น ‘ดาวรุ่ง’ ของตลาดบ้านแนวราบ โดยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องที่ 11% ต่อปี โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงทรงตัวอยู่ที่ระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีมักจะมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ถือเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่เต็มใจจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ความท้าทายหลักของโซนนี้คือการขยายตัวอย่างรวดเร็วของระบบขนส่งและโครงข่ายคมนาคม ซึ่งยังต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่
โซนตะวันตก (Western Zone) – ความเสี่ยงที่ยังคงอยู่
โซนตะวันตก ซึ่งรวมถึง ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 กำลังประสบปัญหาความผันผวนของราคาที่ดินและอุปทานที่เพิ่มขึ้น ราคาบ้านแนวราบยังคงมีการขยับตัวขึ้นเล็กน้อยประมาณ 5% แต่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง สต็อกสินค้าในกลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยาก เพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ขณะเดียวกัน ตลาดแมส (Mass Market) ที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับมียอดขายที่ดี ซึ่งอาจสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่แท้จริงในกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อจำกัด ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งอาจสะท้อนถึงการตั้งรับอย่างเต็มที่ของผู้ประกอบการในตลาดนี้ โซนนี้จึงถือเป็น ‘โอกาส’ สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ในขณะเดียวกันก็เป็น ‘ความท้าทาย’ สำหรับตลาดระดับกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
โซนเหนือ (Northern Zone) – การเติบโตตามระบบขนส่ง
โซนเหนือ ซึ่งรวมถึง ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา กำลังมีการขยายตัวของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมตามเส้นทางรถไฟฟ้า ตลาดแนวราบยังคงทรงตัวทั้งด้านราคาและจำนวนการเปิดตัว สินค้าที่มีการกระจายอยู่ในตลาดส่วนใหญ่มีราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม ได้รับแรงหนุนจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง ซึ่งทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นสู่ระดับ 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญที่โซนนี้ต้องเผชิญคือ ‘สต็อกคงค้างจำนวนมาก’ ซึ่งเกิดจากการเปิดตัวโครงการในช่วงปี 2556-2558 จุดขายที่เป็น ‘โอกาส’ คือทำเลเชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมืองที่กำลังพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ ‘ความท้าทาย’ คือการบริหารจัดการสต็อกให้ไม่เกิดภาวะล้นตลาด
โซนนนทบุรี – ตลาดบ้านแนวราบที่แข็งแกร่ง
โซนนนทบุรี เป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุดในตลาดบ้านแนวราบ โดยราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี เป็นเวลา 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีที่สุดคือกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่มีกำลังซื้อสูง ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมในสายสีม่วงยังคงเผชิญกับการระบายสต็อกที่ค้างมาจากช่วงการเปิดตัวโครงการครั้งแรก ซึ่งมีจำนวนถึง 58,000 ยูนิตในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาดเป็นเวลานานเกือบหนึ่งทศวรรษ ระดับราคาของคอนโดมิเนียมที่ยังคงเหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่อยู่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งอาจถือเป็น ‘โอกาส’ ที่ตลาดบ้านแนวราบยังสามารถเติบโตได้อีก ในขณะที่ ‘ความท้าทาย’ ตกอยู่ที่ตลาดคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกในตลาดที่ค่อนข้างอ่อนแอ
ทางรอดของผู้ประกอบการ
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับความท้าทายมากมาย ทั้งจากกำลังซื้อที่หดตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น และภาวะดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว แต่โอกาสในตลาดยังมีอยู่จริงสำหรับ 2 กลุ่มหลัก ได้แก่ ตลาดไฮเอนด์ (High-End Market) ซึ่งถูกมองว่าเป็น ‘Safe Haven’ เนื่องจากกำลังซื้อยังคงมีความแข็งแกร่ง แต่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องแข่งขันด้วยความแตกต่างและความแปลกใหม่ และ ตลาดแมส (Mass Market) ซึ่งถือเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านราคา 3-10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถอยู่รอดในยุคนี้ได้ จำเป็นต้องช่วยให้ลูกค้า ‘กู้ผ่าน’ ได้ง่ายขึ้น และสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Added) ให้กับสินค้ามากกว่าคู่แข่ง
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวข้ามการขายบ้านไปสู่การขาย ‘คุณภาพชีวิต’ ผู้ซื้อไม่ได้มองหา
