บ้านหรู 10-30 ล้าน: ‘ความมั่นคง’ ไม่ลดทอนความต้องการของคนรุ่นใหม่
วันที่ 14 เมษายน 2569 – 10:09 น.
ในท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกที่ยังคงเป็น ‘ภาพใหญ่’ ที่ไม่สามารถละเลยได้ การตัดสินใจลงทุนครั้งใหญ่ใน “อสังหาริมทรัพย์” โดยเฉพาะในกลุ่ม “บ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท” ยังคงเป็นตลาดที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานรุ่นใหม่ที่เริ่มสร้างฐานะและความมั่นคงให้กับตนเอง
จากการสำรวจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสที่ 1 ปี 2569 โดย “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย พบว่าตลาดโดยรวมมีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ทั้งกลุ่มผู้ประกอบการที่ต้องปรับลดจำนวนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ และหันมาพัฒนาโครงการแนวราบที่มีความเสี่ยงน้อยกว่า เพื่อบริหารความเสี่ยงที่เกิดจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
“บ้านหรู 10-30 ล้าน” ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว แต่ตลาดบ้านระดับบนที่ราคาขายตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปกลับมีสัญญาณที่สวนทาง โดยกลุ่มนี้มีแนวโน้มของ “อัตราการโอนกรรมสิทธิ์” ที่ลดลงน้อยกว่าตลาดล่าง สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าระดับบนยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง และความต้องการซื้อบ้านที่ตอบโจทย์คุณภาพชีวิต (เรียลดีมานด์) ยังคงมีอยู่สูง
“คุณสุรเชษฐ” อธิบายเพิ่มเติมว่า ตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ถือเป็น “กลไกสำคัญ” ที่ช่วยประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2569 เนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่มีความพร้อมทางการเงินและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกค่อนข้างน้อย ทำให้ยังมีความต้องการในการปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้ชีวิตให้ดีขึ้น
“ตลาดบ้านหรูระดับราคานี้ครองสัดส่วนกว่า 75-80% ของดีมานด์ในตลาดบนทั้งหมด”
กลุ่มนี้จึงเป็นตลาดหลักที่ผู้ประกอบการต่างแข่งขันกันพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ทั้งการปรับปรุงดีไซน์ ฟังก์ชันให้ตอบรับกับเทรนด์ของสังคม และการสร้างแบรนด์ให้ติดตลาด โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับกลุ่มอัลตราลักเซอรี่ที่คู่แข่งมีจำนวนน้อยกว่าแต่เน้นลูกค้าที่ ‘ความหรูหรา’ มากกว่าการตอบโจทย์พื้นที่ใช้สอยเป็นหลัก
4 ผู้เล่นรายใหญ่ ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ในปัจจุบันมีผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดนี้ที่แข่งขันกันอย่างเข้มข้น โดยแต่ละเจ้าต่างมีจุดขายที่แตกต่างกันเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย
แสนสิริ (SANSIRI)
“แสนสิริ” มี “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์หลักที่เน้นการปรับโฉมดีไซน์และฟังก์ชันให้ทันสมัยอยู่เสมอ พร้อมตอกย้ำภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงสถานะความสำเร็จของผู้พักอาศัย
นอกจากนี้ยังมี “บุราสิริ” ซึ่งเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวที่เน้นการออกแบบสไตล์รีสอร์ต ให้ความรู้สึกผ่อนคลาย พร้อมบริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นจุดแข็งของแบรนด์
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH)
“แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ยังคงตอกย้ำภาพลักษณ์ความเป็น “ผู้นำด้านคุณภาพ” และความเชื่อมั่นในระยะยาว แบรนด์ที่ได้รับความนิยมในระดับราคา 10-30 ล้านบาทคือ “ชัยพฤกษ์” และ “มัณฑนา” ที่ยังคงมีการพัฒนาดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปของสังคมไทย
เอสซี แอสเสท (SC)
“เอสซี แอสเสท” มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาเดียวกัน โดยมี “บางกอก บูเลอวาร์ด” เป็นแบรนด์เรือธงในราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่เน้นความหรูหราในราคา 20-35 ล้านบาท
เอพี ไทยแลนด์ (AP)
“เอพี ไทยแลนด์” มีแบรนด์หลักในตลาดนี้เช่นกัน ได้แก่ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายอยู่ในหลากหลายทำเลสำคัญของกรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้เล่นอื่น ๆ ที่น่าจับตา เช่น “ศุภาลัย” และ “พฤกษา” ที่มีการพัฒนาโครงการในระดับราคาเดียวกัน แต่ในแง่ของจำนวนโครงการและส่วนแบ่งการตลาดอาจยังน้อยกว่ารายใหญ่
กลุ่มเป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่”
“สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักในเซ็กเมนต์นี้คือกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการ “อยู่อาศัยจริง” ไม่ใช่เพียงนักลงทุนที่ซื้อเพื่อเก็งกำไร
ความต้องการของกลุ่มนี้เน้นไปที่ความคุ้มค่าของ “พื้นที่ใช้สอย” และ “ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์” เป็นหลัก โดยเฉพาะทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ และใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมมากในกลุ่มนี้คือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดต่อกับกรุงเทพฯ และมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
“กลุ่มคนรุ่นใหม่เหล่านี้มักมีฐานะการเงินที่มั่นคง เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูง มีรายได้ประจำ และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อย”
พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของกลุ่มนี้จึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้น “ความคุ้มค่า” และ “ภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จ”
แม้ภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกจะยังไม่แน่นอน ทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้อาจใช้เวลาในการพิจารณาและตัดสินใจนานขึ้น แต่ด้วยความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง พวกเขาก็ยังมองหา “เงื่อนไขที่ดีที่สุด” ซึ่งอาจส่งผลให้อำนาจการต่อรองเพิ่มสูงขึ้นในบางกรณี
ต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐหนุนตลาด
ในขณะที่ “ต้นทุนการผลิต” ยังคงเป็นความท้าทาย โดยในช่วงเดือนที่ผ่านมา ราคาวัสดุก่อสร้างยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นราว 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากภาวะเงินเฟ้อ และราคาน้ำมันที่ผันผวนจากความตึงเครียดในภูมิรัฐศาสตร์
อย่างไรก็ตาม “สุรเชษฐ” มองว่า ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ณ ปัจจุบัน “ส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาต้นทุนเดิม” หากสถานการณ์สงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มที่จะต้องปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง”
การเข้าถือครองสินทรัพย์ในช่วงนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าสูงสุด เพราะนอกจากจะได้ “คุณภาพชีวิตที่ดี” แล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว ตามการขยายตัวของราคาที่ดิน
การซื้อบ้านตอนนี้จึงเปรียบเสมือนการ “สร้างมรดก” และ “ส่งต่อความมั่งคั่ง” ที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
นอกจากนี้ ยังเป็นจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ และยังมีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดอีกครั้ง
ดังนั้น การตัดสินใจซื้อบ้านในจังหวะนี้จึงถือเป็นการใช้ “กลยุทธ์ที่ชาญฉลาด” สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงิน
นวัตกรรมเทคโนโลยีขับเคลื่อนตลาดบ้านหรู 2026
ในช่วงปี 2569 เทคโนโลยีได้เข้ามามีบทบาทสำคัญในการเปลี่ยนแปลงตลาดบ้านหรูอย่างเห็นได้ชัด “AI” หรือปัญญาประดิษฐ์ กลายเป็นเครื่องมือที่ผู้ประกอบการนำมาใช้เพื่อยกระดับประสบการณ์ของลูกค้าในทุกมิติ ตั้งแต่การออกแบบโครงการไปจนถึงการบริการหลังการขาย
การออกแบบและวาง
