การลงทุนใน ‘บ้านหรู 10-30 ล้านบาท’ ในปี 2569: เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว แต่กลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ยังคงเดิมพันด้วยความมั่นคง
บทนำ: วิกฤตเศรษฐกิจไทยกับการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจโลกที่ยังคงปั่นป่วนจากความไม่แน่นอนทางการเมืองและภาวะเงินเฟ้อ กลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ในขณะที่ภาคการลงทุนส่วนใหญ่กำลังชะลอตัวและถอยห่างจากการเปิดตัวโครงการใหม่ ผู้บริโภคจำนวนมากยังคงลังเลและเลื่อนการตัดสินใจซื้อออกไป เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในตลาดบ้านจัดสรรระดับกลางถึงล่าง
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางสภาวะที่อึมครึมนี้ กลุ่มธุรกิจบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงเป็นกลุ่มที่มีความโดดเด่น และยังคงได้รับแรงหนุนจากฐานลูกค้าที่มีศักยภาพสูง แม้จะมีระยะเวลาในการตัดสินใจนานขึ้น ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างพยายามเข้าชิงกำลังซื้อจากกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง และมองหาความคุ้มค่าในระยะยาว
บ้านหรู 10-30 ล้าน: พลังขับเคลื่อนสำคัญของตลาดอสังหาฯ ปี 2569
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลเชิงลึกว่า แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัวลงอย่างชัดเจนในไตรมาสแรกของปี 2569 โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ส่วนใหญ่เริ่มปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบในหลากหลายระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยงก็ตาม
จากการตรวจสอบสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ พบว่าในปี 2568 ตลาดมีการหดตัวลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่กลับพบว่าตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงสามารถเติบโตได้ โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบนกลายเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้
“การลงทุนบ้านหรู 10 ล้านบาท” ในปัจจุบันจึงถูกมองว่าเป็นโอกาสทองสำหรับผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างทุ่มงบประมาณในการพัฒนาโครงการแนวราบ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวที่เน้นการสร้างความสมดุลระหว่างความหรูหรา ฟังก์ชันการใช้งาน และดีไซน์ที่ทันสมัย
กลยุทธ์ ‘การตลาดสำหรับกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่’ ของผู้ประกอบการรายใหญ่
ในสภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างพยายามสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบทางการตลาด โดยมีผู้เล่นรายใหญ่ที่น่าสนใจดังนี้:
แสนสิริ จำกัด (มหาชน): “แสนสิริ” ยังคงครองความเป็นผู้นำในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท โดยมีแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ซึ่งมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง แสนสิริสร้างภาพจำให้กับ “เศรษฐสิริ” ว่าเป็นแบรนด์ที่สะท้อนถึงสถานะทางสังคมและไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ “บุราสิริ” ยังเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นการสร้างบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): ในฐานะ “พี่ใหญ่ของวงการ” แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงได้รับความเชื่อมั่นในเรื่องของคุณภาพและดีไซน์ของโครงการ โดยแบรนด์หลักในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ได้แก่ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งยังคงได้รับความนิยมจากลูกค้าที่ต้องการ “บ้านพร้อมอยู่” ด้วยดีไซน์ที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย รวมถึงการเลือกใช้วัสดุคุณภาพสูง ทำให้ “ชัยพฤกษ์” เป็นหนึ่งในตัวเลือกที่น่าสนใจในกลุ่มบ้านหรูสำหรับครอบครัว
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC: SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ซึ่งมีราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีราคาสูงขึ้น โดยเริ่มต้นที่ประมาณ 20-35 ล้านบาท SC สร้างความโดดเด่นด้วยการผสมผสานดีไซน์ที่ทันสมัยและฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่
เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP: สำหรับ AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกัน คือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล AP ยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้า Young Successor ที่ต้องการบ้านที่สะท้อนความสำเร็จและไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัย
นอกเหนือจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ซึ่งมุ่งเน้นการสร้างความหลากหลายของดีไซน์และทำเล เพื่อตอบรับความต้องการของตลาดในวงกว้าง
เป้าหมายตลาด: กลุ่ม ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ผู้มองหาความคุ้มค่าและการเติบโต
“สุรเชษฐ กองชีพ” วิเคราะห์ถึงกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทในปี 2569 ว่า กลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง พวกเขาไม่ได้มองหาแค่บ้านที่มีขนาดใหญ่ แต่เน้นความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และความพร้อมด้านระบบขนส่งสาธารณะ
ปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อสำหรับกลุ่มนี้ ได้แก่:
ทำเลที่ตั้งและการเดินทาง: การเดินทางที่สะดวกสบายและเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ กลายเป็นสิ่งสำคัญอันดับต้น ๆ “การลงทุนในอสังหาฯ ในทำเลศักยภาพ” ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เช่น รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ จึงได้รับความนิยมอย่างสูง
คุณภาพของโรงเรียน: สำหรับครอบครัว การใกล้สถานศึกษาชั้นนำถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน
สภาพแวดล้อมทางสังคมและคุณภาพชีวิต: กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับบรรยากาศภายในโครงการ และสภาพแวดล้อมทางสังคมที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ที่ดี
ภาพลักษณ์และความสำเร็จ: กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง การซื้อบ้านจึงไม่ใช่แค่เรื่องของการอยู่อาศัย แต่เป็นการสร้างภาพลักษณ์และความสำเร็จในชีวิต
“สุรเชษฐ” ยังกล่าวเสริมว่า “ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
การบริหารต้นทุนและการสนับสนุนจากภาครัฐ:
