ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ปี 2569: เมื่อกำแพงความมั่นคงของ “เศรษฐีรุ่นใหม่” พิสูจน์ตนเอง
ท่ามกลางบรรยากาศความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ยังคงสั่นคลอนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านราคาระดับล่างที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านกำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ แต่ตลาดกลับแสดงสัญญาณสวนกระแสอย่างชัดเจนในเซ็กเมนต์ของ บ้านหรู 10-30 ล้านบาท บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญเผยให้เห็นว่า กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับบนยังคงมีความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) พร้อมเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจ โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ 4 บิ๊กแบรนด์ต่างมุ่งเป้าไปที่การชิงส่วนแบ่งตลาดจากกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด
ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีทิศทางชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ สอดคล้องกับข้อมูลที่ว่าจำนวนธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ปรากฏการณ์นี้สะท้อนได้จากการที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ปรับกลยุทธ์ โดยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม และหันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงที่ซับซ้อน
แต่ท่ามกลางแรงกดดันเหล่านั้น ตลาดบ้านหรูในระดับราคา บ้านหรู 10-30 ล้านบาท กลับเป็นกลุ่มที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และกำลังขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ข้อมูลจากการสำรวจเผยว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท มียอดการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญว่าลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และยังคงมีศักยภาพทางการเงินสูงมาก แม้ว่าระยะเวลาในการตัดสินใจซื้ออาจจะยืดเยื้อกว่าเดิมจากความไม่แน่นอนของสภาวะเศรษฐกิจโลกก็ตาม
การครองตลาดด้วยบ้านแนวราบ: หัวใจสำคัญของกลุ่ม “บ้านหรู 10-30 ล้านบาท”
สำหรับภาพรวมของตลาดบ้านระดับบน บ้านหรู 10-30 ล้านบาท นั้น โครงการประเภทแนวราบยังคงเป็นหัวหอกหลักในการขับเคลื่อนตลาด โดยครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดระดับนี้ ด้วยเหตุนี้เอง ผู้ประกอบการจึงให้ความสำคัญอย่างยิ่งกับการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดในระดับราคาดังกล่าว เพราะนอกจากจะเป็นตลาดที่มีขนาดกำลังซื้อที่ใหญ่และกว้างขวางกว่ากลุ่มตลาดอัลตราลักเซอรี่แล้ว ยังมีฐานลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจนและมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง
ตลาดบ้านหรูในระดับราคานี้ไม่ใช่ตลาดของกลุ่มเศรษฐีใหม่เพียงอย่างเดียว แต่ยังเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาความมั่นคงระยะยาว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับนี้ไม่เพียงแต่ตอบโจทย์ด้านการอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์ที่สร้างความมั่งคั่งและส่งต่อมรดกจากรุ่นสู่รุ่นอีกด้วย
4 บิ๊กแบรนด์ยักษ์ใหญ่: แผนการตลาดเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่
ภายใต้การแข่งขันที่เข้มข้น ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างมีกลยุทธ์และจุดเด่นที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ากลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ที่มีระดับความคาดหวังสูง โดยมีผู้เล่นรายสำคัญที่น่าจับตามอง ดังนี้
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): แสนสิริยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยแบรนด์หลักอย่าง เศรษฐสิริ ที่มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้สอดรับกับยุคสมัยอย่างต่อเนื่อง สร้างภาพลักษณ์ของแบรนด์ว่าเป็นการลงทุนเพื่อยกระดับสถานะทางสังคมให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ แบรนด์ บุราสิริ ยังเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของกลุ่มบ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน โดยเน้นการออกแบบที่ให้บรรยากาศเสมือนรีสอร์ต พร้อมจุดแข็งด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): พี่ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่รู้จักในเรื่องของความแข็งแกร่งด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือ แบรนด์หลักอย่าง ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี ได้รับการออกแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย ทำให้ยังคงเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ สำหรับผู้ที่ต้องการ บ้านหรู 10-30 ล้านบาท แม้ว่าราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่สูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยคุณภาพและภาพลักษณ์ของแบรนด์ ทำให้ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC: SC มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาดังกล่าวอย่างชัดเจน ด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง บางกอก บูเลอวาร์ด ซึ่งเป็นแบรนด์ที่ได้รับความนิยมในตลาดระดับกลางบน และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ที่ขยับราคาขายขึ้นไปสู่กลุ่มพรีเมียมในระดับราคา 20-35 ล้านบาท ทำให้เป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP: AP ยังคงมีแบรนด์หลักที่แข็งแกร่งในตลาดนี้ ได้แก่ เดอะซิตี้ และ เซนโทร ซึ่งมีการกระจายตัวของโครงการในหลายทำเลทั่วทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทำให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อได้หลากหลายพื้นที่
นอกจากผู้ประกอบการรายใหญ่แล้ว ยังมีบริษัทอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา ที่ยังคงพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่องเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด แม้ว่าจำนวนโครงการอาจจะไม่เทียบเท่ากับรายใหญ่ก็ตาม
การกำหนดเป้าหมาย: จับกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่”
สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของตลาดบ้านระดับราคา 10-30 ล้านบาทนั้น “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (End-user) โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
ความต้องการด้านไลฟ์สไตล์และการอยู่อาศัย:
ทำเล: กลุ่มนี้มักให้ความสำคัญกับทำเลที่เดินทางสะดวกสบาย เชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ (BTS/MRT) รวมถึงความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน สภาพแวดล้อมทางสังคม และบรรยากาศภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลยอดนิยม: พื้นที่อย่าง รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ และพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้
สถานะทางการเงินและพฤติกรรมการซื้อ:
กำลังซื้อแข็งแกร่ง: กลุ่มเป้าหมายนี้ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในหน้าที่การงาน
เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์: การตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอยและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ
ระยะเวลาการตัดสินใจที่ยาวนานขึ้น: ในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น
การเข้าใจพฤติกรรมการตัดสินใจของ เศรษฐีรุ่นใหม่ จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ประกอบการสามารถวางแผนกลยุทธ์การตลาดและการออกแบบโครงการให้ตรงใจลูกค้ากลุ่มนี้
ปัจจัยด้านต้นทุนและการสนับสนุนจากภาครัฐ
สำหรับด้าน ต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะมีการปรับตัวสูงขึ้นราว 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ได้รับผลกระทบจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “
