ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ‘ไม่มีวันตาย’ 4 ยักษ์ใหญ่ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ในปี 2569
ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังคงอยู่ในช่วงขาลงอย่างเห็นได้ชัด สัญญาณชะลอตัวในตลาดคอนโดมิเนียมและตลาดบ้านราคาล่างยังคงเป็นภาพที่ชัดเจน แต่ในทางกลับกัน เซกเมนต์ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับกำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับบน ที่ยังคงมีเรียลดีมานด์ (Real Demand) ที่แข็งแกร่ง ไม่หวั่นไหวต่อความผันผวนของเศรษฐกิจแม้การตัดสินใจจะใช้เวลานานขึ้น
ปี 2569 นี้ ตลาดบ้านระดับบนยังคงขับเคลื่อนด้วยความต้องการที่อยู่อาศัยจริงของผู้บริโภคที่กำลังมองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น พร้อมการลงทุนเพื่อสร้างความมั่นคงในระยะยาว โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงทุ่มงบประมาณมหาศาลในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และปรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ (Young Successors) ที่มีศักยภาพสูง
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: ปรับกลยุทธ์รับตลาดบนปี 2569
“สุรเชษฐ์ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ว่า
“ตลาดโดยรวมยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ผู้ประกอบการจำนวนมากเลือกที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่เน้นจับตลาดแมส แต่หันไปให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคามากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงและตอบสนองกับความต้องการที่แท้จริงของตลาดผู้ซื้อ”
สัญญาณการชะลอตัว สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนจากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปี 2567 โดยตลาดคอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากกำลังซื้อกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ยังคงเป็นกลุ่มที่มีความเปราะบางต่อภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ลดลง
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดรวมซบเซา ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับมีสัญญาณเติบโตที่โดดเด่น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงิน มีความพร้อมในการลงทุน และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ทำให้กลุ่มนี้ยังคงเป็นตลาดหลักที่ขับเคลื่อนวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างจุดเด่นและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อตอบโจทย์ความต้องการและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นหลักๆ ในตลาดดังนี้:
แสนสิริ (Sansiri)
เศรษฐสิริ (Setthasiri) ยังคงเป็นแบรนด์เรือธงในตลาดบ้านระดับบน โดยมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง แสนสิริสร้างภาพลักษณ์ของแบรนด์ให้เป็นตัวแทนของความสำเร็จและไลฟ์สไตล์ที่เหนือระดับ
นอกจากนี้ ยังมี บุราสิริ (Burasiri) ซึ่งเป็นอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต (Resort-Style Living) ที่ตอบโจทย์ผู้ที่มองหาบ้านพักตากอากาศหรูหรา พร้อมบริการหลังการขายที่เหนือกว่า และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นจุดเด่นสำคัญของแสนสิริ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses – LH)
พี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงได้รับความเชื่อมั่นอย่างสูงในเรื่องของคุณภาพและมาตรฐานของโครงการในระดับราคา 10-30 ล้านบาท โดยมีแบรนด์หลักอย่าง ชัยพฤกษ์ (Chaiyaphruek), มัณฑนา (Mantana), และสีวลี (Seavalee) ซึ่งมีการปรับรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยและความต้องการที่หลากหลาย แม้ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือ ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่มองหาบ้านระดับคุณภาพ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset Corporation)
SC มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์หลักที่แข็งแกร่ง คือ บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard) ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature) ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มองหาดีไซน์ที่โดดเด่นและทำเลที่น่าสนใจ
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thai)
AP มีแบรนด์หลักที่กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล คือ เดอะซิตี้ (The City) และ เซนโทร (Centro) ซึ่งได้รับการยอมรับจากลูกค้าในระดับราคานี้ ด้วยการออกแบบที่ทันสมัยและฟังก์ชันการใช้ชีวิตที่ตอบโจทย์ความต้องการของคนรุ่นใหม่
นอกจากนี้ ยังมีรายอื่นๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
เป้าหมาย “เศรษฐีรุ่นใหม่” (Young Successors)
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท “สุรเชษฐ์” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยผู้ซื้อกลุ่มนี้มีลักษณะสำคัญดังนี้:
สถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง: ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูง (Top Executive) ที่มีฐานรายได้มั่นคง และเป็นกลุ่ม Young Successors ที่ได้รับผลประโยชน์จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ
มองหาคุณภาพชีวิต: ไม่ได้มองหาเพียงแค่บ้านพักอาศัย แต่ต้องการสภาพแวดล้อมทางสังคม (Social Environment) และภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” และ “ภาพลักษณ์”
ทำเลคือปัจจัยสำคัญ: ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ (MRT/BTS), ความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน, และสังคมในย่านนั้นๆ (Neighborhood)
พฤติกรรมการตัดสินใจ: การตัดสินใจซื้อไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้น “ความคุ้มค่า” (Value for Money) และ “ภาพลักษณ์” ที่สะท้อนความสำเร็จ
ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น บทบาทของดีลเลอร์และที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในการให้ข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำที่ถูกต้องเพื่อให้ผู้ซื้อได้สินทรัพย์ที่ดีที่สุดภายใต้สภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
บ้านต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐหนุน: โอกาสทองปี 2569
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” ในปี 2569 ถือเป็นช่วงที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อบ้านหรู
ต้นทุนการผลิต: แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อ (Inflation) และราคาน้ำมันที่ผันผวนจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น ”ราคาต้นทุนเดิม” (Fixed Cost) ซึ่งยังไม่ได้สะท้อนกับต้นทุนการผลิตใหม่ที่สูงขึ้นจริง หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วง
