มหกรรมแข่งขันรุกคืบ: ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ปี 2569 – กลยุทธ์ชิงชัย ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ในสมรภูมิอสังหาฯ ท่ามกลางแรงปะทะเศรษฐกิจ
ในภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2569 สะท้อนสัญญาณความผันผวนที่เห็นได้ชัดเจน ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอนระดับสูง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายยังคงเลือกแนวทาง “ลดการเปิดตัวโครงการใหม่” โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นผลมาจากการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในตลาดที่อยู่อาศัย (Residential Market) โดยมีผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยที่เลือก “ชะลอการตัดสินใจ” อย่างต่อเนื่อง ข้อมูลจากรายงานสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 แสดงให้เห็นทิศทางนี้ชัดเจนขึ้น โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาดังกล่าว ตลาดบ้านระดับบน หรือที่มักถูกนิยามว่า “บ้านหรู 10-30 ล้านบาท” กลับแสดงสัญญาณเชิงบวกที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงความสามารถในการเข้าถึงสินทรัพย์ (Affordability) ที่แข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย รวมถึงสถานะทางการเงินที่มั่นคง และการได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมน้อยกว่ามาก ส่งผลให้ตลาดกลุ่มนี้กลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เดินหน้าได้อย่างต่อเนื่อง
อิทธิพลของบ้านหรูที่มีต่อการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์
การเปลี่ยนแปลงนี้มีสาเหตุมาจากหลายปัจจัย “ต้นทุนโครงการ” และ “พฤติกรรมผู้บริโภค” ถือเป็นหัวใจสำคัญที่ช่วยอธิบายปรากฏการณ์นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านระดับบน ปัจจุบัน “โครงการแนวราบ” (Horizontal Projects) ครองสัดส่วนที่ใหญ่ที่สุด คิดเป็น 75-80% ของตลาดบ้านระดับบนทั้งหมด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงเลือกให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการบ้านระดับราคาดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง เพราะนอกจากความได้เปรียบเชิงกลยุทธ์ด้านการตลาดแล้ว กลุ่มลูกค้าระดับบนยังมีศักยภาพและฐานกำลังซื้อที่กว้างขวางกว่ากลุ่ม “อัลตราลักเซอรี่” (Ultra-Luxury Segment) ซึ่งมีจำนวนน้อยกว่ามาก
รายงานวิเคราะห์ของ บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield) พบว่า ถึงแม้ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท อาจมี “ราคาบ้านเดี่ยว” ที่มีความเป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด แต่ทำเลที่ตั้ง โครงสร้างพื้นฐานที่รองรับ และการออกแบบที่ทันสมัย ทำให้โครงการเหล่านี้เป็นที่สนใจของผู้บริโภคที่มองหา “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย” (Owner-Occupied) เป็นหลัก ไม่ใช่เพียงเพื่อการลงทุน (Investment) อย่างเดียว การที่ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีความต้องการใช้สอยจริง ส่งผลให้มีการซื้อขายที่ค่อนข้างแน่นอน ทำให้ตลาดนี้ยังคงมีความต่อเนื่อง
‘ยักษ์ใหญ่’ แห่งวงการแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด (Market Share)
ในสภาวะการแข่งขันที่ดุเดือด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างมุ่งหน้า “สร้างความได้เปรียบ” ผ่านกลยุทธ์การพัฒนาที่แตกต่างกัน โดยแต่ละแบรนด์พยายามสร้างจุดยืนและตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีความหลากหลายมากขึ้น โดยบริษัทรายใหญ่ที่ยังคงเป็น “ผู้เล่นรายสำคัญ” ในตลาดกลุ่มนี้ ได้แก่:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (Sansiri PCL)
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงตอกย้ำความเป็นผู้นำตลาดอย่างต่อเนื่อง ด้วยแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” ที่ถูกออกแบบและพัฒนาอย่างพิถีพิถันในด้านดีไซน์และฟังก์ชันให้ตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของวิถีชีวิตสมัยใหม่ แสนสิริใช้กลยุทธ์การสร้าง “แบรนด์ให้เป็นภาพลักษณ์” (Brand Image) ที่สะท้อนถึงสถานะทางสังคมและความสำเร็จของผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งแบรนด์ที่น่าสนใจในระดับราคาใกล้เคียงกัน คือ “บุราสิริ” ซึ่งเน้นการสร้าง “บรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต” (Resort-style Living) และชูจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย โดยเฉพาะระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่สร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ซื้อ
รายงานวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยระบุว่า แสนสิริประสบความสำเร็จในการ “สร้างตลาด” ในกลุ่มนี้ เพราะสามารถดึงดูดลูกค้ากลุ่ม Young Successor ที่พร้อมจะจ่ายเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น อีกทั้ง “ความน่าเชื่อถือ” ของแบรนด์ (Brand Credibility) ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยลดแรงต้านจากความไม่แน่นอนของสภาวะเศรษฐกิจ”
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (Land and Houses PCL)
ในฐานะ “ยักษ์ใหญ่” แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ยังคงสร้างความแข็งแกร่งด้วยภาพลักษณ์ด้าน “คุณภาพ” และ “ความน่าเชื่อถือ” ของโครงการ แบรนด์หลักที่โดดเด่นในกลุ่มราคา 10-30 ล้านบาท คือ “ชัยพฤกษ์” และ “มัณฑนา” ซึ่งมีรูปแบบการออกแบบที่ทันสมัยอยู่เสมอ และ “สีวลี” ที่เน้นความสงบเงียบเป็นพิเศษ แม้ราคาขายอาจเริ่มต้นที่เกินกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์แบรนด์และคุณภาพการก่อสร้าง ทำให้โครงการเหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการสำหรับผู้ที่ต้องการบ้านในระดับราคานี้เสมอ
ในมุมมองของการตลาด คำว่า “บ้าน” ในความหมายของ LH ไม่ใช่แค่การซื้อเพื่อพักอาศัย แต่เป็นการลงทุนใน “ความมั่นคงระยะยาว” (Long-term Stability) ผู้บริโภคจำนวนมากที่เลือก LH ไม่ได้มองเพียงแค่ “โปรโมชั่น” แต่เชื่อมั่นใน “มาตรฐาน” ของโครงการที่จะคงมูลค่าไว้ได้ในอนาคต การขยายตัวของโครงการในทำเลต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังช่วย “ลดความเสี่ยง” (Risk Mitigation) ให้กับผู้ประกอบการ หากทำเลใดทำเลหนึ่งเกิดผลกระทบจากปัจจัยภายนอก”
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC Asset PCL)
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ยังคงเน้นหนักในการพัฒนา “โครงการบ้านจัดสรร” ในกลุ่มราคาระดับบน โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท SC เป็นที่รู้จักในฐานะผู้ประกอบการที่ให้ความสำคัญกับ “ดีไซน์” และ “ทำเล” การใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ในการออกแบบและก่อสร้าง ทำให้โครงการของ SC ดึงดูด “คนรุ่นใหม่ที่มีกำลังซื้อ” เข้ามาได้อย่างต่อเนื่อง
รายงานวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ระบุว่า “ความหลากหลายของสินค้า” ในกลุ่มราคา 10-30 ล้านบาทของ SC ทำให้บริษัทสามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้หลายกลุ่ม ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มที่ต้องการบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ หรือกลุ่มที่ต้องการบ้านขนาดเล็กที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน”
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP Thai PCL)
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่มุ่งเป้าไปที่ตลาดกลุ่มนี้อย่างชัดเจน ด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เดอะซิตี้” (The City) และ “เซนโทร” (Centro) ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลสำคัญทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล เอพีใช้กลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่มี “ดีไซน์ทันสมัย” และ “สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน” เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้า Young Professional และ Young Families
การแข่งขันระหว่าง “บริษัทขนาดใหญ่” เหล่านี้ ทำให้เกิด “แรงผลักดันเชิงบวก” (Positive Push) ในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท เพราะผู้ประกอบการแต่ละรายต่างต้องพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ อยู่เสมอ เพื่อไม่ให้เสียความสามารถในการแข่งขัน ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้น และมีโอกาสได้บ้านในราคาที่คุ้มค่า
นอกจากบริษัทใหญ่เหล่านี้แล้ว ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีโครงการในกลุ่มราคานี้ แต่มีขนาดของตลาดและสัดส่วนที่อาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (
