วิเคราะห์เจาะลึกวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ: 6 ทำเลทองในไทย ปี 2569 ‘โอกาส’ หรือ ‘ความเสี่ยง’?
ปี พ.ศ. 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับวิกฤตการณ์ที่ซับซ้อนและท้าทายอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% สถานการณ์นี้ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายจำเป็นต้องหันเหกลยุทธ์ออกจากตลาดแมส และพุ่งเป้าไปที่กลุ่มตลาดลักชัวรี (Luxury) ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ต้องอาศัยการกู้ยืมเป็นปัจจัยหลัก อย่างไรก็ตาม ในอีกด้านหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมีโอกาส โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มบ้านแนวราบที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นที่ต้องการสำหรับผู้ซื้อที่มองหาที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัว
จากการสำรวจข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัยกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามี 6 โซนหลักที่น่าจับตามอง ซึ่งแต่ละพื้นที่นั้นมีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสมกับแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายให้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): สนามรบของตลาดลักชัวรีระดับพรีเมียม
สำหรับโซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ของกรุงเทพมหานคร เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3 ซึ่งเป็นทำเลที่ราคาที่ดินสูงที่สุดในประเทศ ได้กลายเป็นสนามรบของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบราคาสูงที่พุ่งทะลุเพดานเฉลี่ย 65 ล้านบาทต่อยูนิต อย่างไรก็ตาม แม้จะเป็นตลาดสำหรับกลุ่มคนระดับบนสุด แต่ตลาดนี้กลับเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีอัตราการขยายตัวถึง 10% ต่อปี ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดสำหรับกลุ่มทุนที่มีกำลังซื้อสูงเท่านั้น
สินค้าคงค้างส่วนใหญ่ในโซนนี้จึงเป็นโครงการระดับลักชัวรี ที่มุ่งเป้าหมายไปที่นักลงทุนชาวต่างชาติ และกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์จำนวนมาก (High Net Worth Individuals หรือ HNWI) ซึ่งเริ่มต้นที่ระดับ 30 ล้านบาทขึ้นไป โครงการที่ประสบความสำเร็จในตลาดนี้มักไม่ใช่แค่การขายพื้นที่ใช้สอย แต่เป็นการ “ขายประสบการณ์” ที่เหนือระดับ และการเชื่อมต่อกับไลฟ์สไตล์ที่หรูหรา อย่างไรก็ตาม ความท้าทายสำหรับตลาด CBD คือต้นทุนการพัฒนาที่สูงมาก การแข่งขันที่รุนแรง และการที่ผู้ซื้อมีทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้น
โอกาส: ตลาดลักชัวรีที่เติบโตอย่างแข็งแกร่ง และความต้องการคอนโดมิเนียมในทำเลใจกลางเมืองที่ยังคงมีอยู่
ความท้าทาย: ต้นทุนสูง การแข่งขันรุนแรง และการตอบโจทย์ผู้ซื้อที่มีความต้องการเฉพาะทาง
โซนในเมือง: การกลับมาของตลาดกลาง-ล่าง
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับจุดต่ำสุดของตลาดคอนโดมิเนียมในรอบทศวรรษ มีโครงการใหม่เปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม คอนโดที่ยังขายได้ดีในโซนนี้คือโครงการที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็นฮีโร่ของโซนนี้ เป็นโอกาสสำหรับสินค้ากลุ่มกลาง-ล่างที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง โดยยังคงเป็นตลาดที่แข่งขันกับคอนโดมิเนียมมือสองจำนวนมากในพื้นที่
โอกาส: การกลับมาของความต้องการทาวน์โฮม 3 ชั้นสำหรับครอบครัว และราคาคอนโดที่เข้าถึงได้
ความท้าทาย: การแข่งขันสูงกับตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง และการต้องปรับตัวให้เข้ากับกำลังซื้อที่ลดลงของคนในเมือง
โซนตะวันออก: การเติบโตแบบก้าวกระโดด
โซนตะวันออก ได้แก่ พื้นที่เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง กำลังกลายเป็นดาวรุ่งที่มาแรงของตลาดแนวราบ ด้วยอัตราการเติบโตที่สูงอย่างต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงทรงตัวอยู่ในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีที่สุดกลับเป็นคอนโดราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนว่าผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังมองหาบ้านในราคาที่สามารถจ่ายได้ และยอมจ่ายเพิ่มเพื่อความสะดวกสบาย ส่วนความท้าทายของโซนนี้คือระบบการคมนาคมและการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานที่ต้องรองรับการเติบโตของชุมชนใหม่ให้ทันท่วงที
โอกาส: การเติบโตของตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริง และความต้องการคอนโดราคาเหมาะสม
ความท้าทาย: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบขนส่งที่ต้องก้าวทันการขยายตัวของชุมชน
โซนตะวันตก: ความเสี่ยงสูงท่ามกลางภาวะชะลอตัว
โซนตะวันตก อาทิ ปิ่นเกล้า กาญจนาภิเษก สุขสวัสดิ์ พระราม 2 กำลังเผชิญกับความเสี่ยงที่เพิ่มสูงขึ้น ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้น แต่การเปิดตัวโครงการใหม่กลับลดลง โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ช้ากว่า ในขณะที่กลุ่มตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับขายดีมาก ทำให้ตลาดคอนโดเปิดตัวใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี นับเป็นการตั้งรับเต็มรูปแบบของผู้ประกอบการ นี่คือ “โอกาส” สำหรับตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ในขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดระดับกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกสินค้า
โอกาส: กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ขายได้ดีท่ามกลางความต้องการในตลาด
ความท้าทาย: การระบายสต็อกสินค้าในกลุ่มตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลา
โซนเหนือ: การขยายตัวตามโครงข่ายรถไฟฟ้า
โซนเหนือ ได้แก่ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา กำลังมีการเติบโตของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมตามการขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้า ในขณะที่ตลาดแนวราบยังคงนิ่งทั้งราคาและจำนวนการเปิดตัว สินค้าส่วนใหญ่ที่กระจายตัวอยู่ในตลาดมีราคาประมาณ 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม ได้รับแรงหนุนจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาเริ่มปรับตัวขึ้นมาอยู่ในช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักที่พบคือ “สต็อกสินค้าคงค้างจำนวนมาก” จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองกับชานเมือง ซึ่งยังคงมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โอกาส: การเติบโตของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมตามโครงข่ายรถไฟฟ้า และราคาที่น่าดึงดูดใจ
ความท้าทาย: สต็อกสินค้าคงค้างจำนวนมาก และความจำเป็นในการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ
โซนนนทบุรี: ตลาดแนวราบที่ร้อนแรงสุดขีด
โซนนนทบุรี กลายเป็นทำเลที่เติบโตเร็วที่สุดของตลาดบ้านแนวราบ โดยมีอัตราการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี มายาวนานกว่า 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีในโซนนี้มีราคาอยู่ในช่วง 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่เข้าถึงได้ง่าย ในทางกลับกัน คอนโดมิเนียมสายสีม่วงยังคงต้องระบายสต็อกจำนวนมหาศาลจากช่วงที่เคยเปิดตัวพร้อมกันมากถึง 58,000 ยูนิต ทำให้เกิดภาวะสินค้าล้นตลาด (Over Supply) ยาวนานเกือบหนึ่งทศวรรษ ระดับราคาที่เหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่อยู่
