วิเคราะห์ตลาดบ้านหรู 2026: การเติบโตอย่างแข็งแกร่งแม้เศรษฐกิจชะลอตัว
บทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านหรูในช่วงปี 2569 โดยผู้เชี่ยวชาญจาก Cushman & Wakefield ประเทศไทย ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของกลยุทธ์ผู้ประกอบการและพฤติกรรมผู้บริโภคท่ามกลางความผันผวนทางเศรษฐกิจ รวมถึงการขยายตัวของกลุ่มลูกค้า “เศรษฐีรุ่นใหม่”
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 1 ปี 2569
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 ได้รับสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ขณะที่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับโตขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
ทำไม “บ้านหรู” ถึงยังคงเติบโต?
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ชี้ว่า ตลาดบ้านหรูโดยเฉพาะโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว)ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบน ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่
ความแตกต่างระหว่างกลุ่ม “บ้านหรู” และ “บ้านมูลค่าสูงพิเศษ” (Ultra-Luxury)
หากเปรียบเทียบตลาดบ้านจัดสรรกับตลาดคอนโดมิเนียม ตลาดบ้านจัดสรรโดยรวมยังคงได้เปรียบเนื่องจากมีผู้ซื้อที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) มากกว่า ผู้ประกอบการจึงหันไปเน้นการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว เพื่อกระจายความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนในตลาดคอนโดมิเนียม ส่วนตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาทยังคงเติบโตได้ดี เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้มักจะเป็นเจ้าของกิจการ ผู้บริหาร หรือทายาทธุรกิจ ที่มีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง มีกำลังซื้อสูง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อย
ขณะที่ตลาดบ้านมูลค่าสูงพิเศษ (Ultra-Luxury) ซึ่งอาจมีราคาสูงถึง 100 ล้านบาทขึ้นไปนั้น ยังมีความผันผวนมากกว่า เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้อาจมีงบประมาณจำกัด หรืออาจชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอดูสถานการณ์เศรษฐกิจ โดยสุรเชษฐชี้ว่า แม้จะได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจเช่นกัน แต่กลุ่มนี้ยังมีดีมานด์อยู่ เพียงแต่อาจใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น
เป้าหมายตลาด: “เศรษฐีรุ่นใหม่” (Young Successors)
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ สุรเชษฐวิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
บริษัทผู้เล่นหลักในตลาดบ้านหรู 2026
ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและความได้เปรียบในการแข่งขัน
แสนสิริ (Sansiri): มีแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” ที่เน้นการปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้า พร้อมภาพลักษณ์แบรนด์ที่สะท้อนถึงสถานะทางสังคม นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเน้นบรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต พร้อมบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่สร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้ซื้อ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): พี่ใหญ่ของวงการที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่น แบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ “ชัยพฤกษ์” “มัณฑนา” และ “สีวลี” ที่มีรูปแบบบ้านปรับเปลี่ยนตามยุคสมัย พร้อมการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานรองรับการเติบโตในอนาคต
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ที่เน้นดีไซน์และทำเลที่ตอบโจทย์กลุ่มคนรุ่นใหม่
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thai): มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล พร้อมกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่
นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา
ต้นทุนการผลิตและมาตรการรัฐ: โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อบ้านหรู
ด้านต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
สุรเชษฐชี้ว่า “ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
สรุปและข้อแนะนำ
ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาทในปี 2569 ยังคงมีการเติบโตอย่างน่าจับตามอง แม้เศรษฐกิจโดยรวมจะชะลอตัว กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักคือ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มีกำลังซื้อสูงและมองหาคุณภาพชีวิตที่ดี การตัดสินใจ
