บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ไม่ใช่แค่ความต้องการ แต่คือการลงทุนแห่งยุคสมัย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 กำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่จำนวนโครงการใหม่ปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้ประกอบการท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางกระแสชะลอตัวนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน โดยเฉพาะบ้านหรูในกลุ่มราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงแสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่โดดเด่นและแรงขับเคลื่อนที่น่าสนใจ
ในขณะที่ผู้ซื้อกลุ่มอื่น ๆ เริ่มลังเลกับการตัดสินใจซื้อ ผู้บริโภคกลุ่มตลาดบนยังคงมีความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) พร้อมทั้งความพร้อมด้านการเงินที่มั่นคง แม้ว่าช่วงเวลาการตัดสินใจอาจจะยาวนานขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าได้รับความคุ้มค่าและผลตอบแทนจากการลงทุนสูงสุด บทความนี้จะพาไปเจาะลึกกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ตลอดจนศึกษาพฤติกรรมและแรงจูงใจของกลุ่มเป้าหมายที่กำลังเป็นกำลังขับเคลื่อนสำคัญของตลาดบ้านหรูไทยในปี 2569 นี้
บ้านหรู: ขุมพลังขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ทัศนะต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงต้นปี 2569 ว่า มีสัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่หันมาเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อลดความเสี่ยงและรักษาระดับกำไร ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็มีแนวโน้มชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง จากความไม่แน่นอนของสภาวะเศรษฐกิจโลก
สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เป็นเครื่องยืนยันได้ถึงภาวะชะลอตัวดังกล่าว แต่หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่าตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของกลุ่มลูกค้าในตลาดบน ที่ยังคงมีความพร้อมทางการเงินและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” สุรเชษฐกล่าว
กลยุทธ์ของยักษ์ใหญ่: ชิงกำลังซื้อกลุ่มตลาดบน
ในสภาวะที่ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงมีความผันผวน ผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างงัดกลยุทธ์ที่หลากหลายเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมายในตลาดนี้
หนึ่งในผู้นำตลาดอย่าง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงใช้ “เศรษฐสิริ” แบรนด์หลักเป็นจุดขาย โดยมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชั่นให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมสร้างภาพลักษณ์ที่ทันสมัยและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ นอกจากนี้ยังมี “บุราสิริ” แบรนด์บ้านเดี่ยวระดับใกล้เคียงกันที่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนแบบรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นหนึ่งในพี่ใหญ่ของวงการ ยังคงมุ่งเน้นภาพลักษณ์ด้านคุณภาพและความเชื่อมั่นของโครงการ โดยมีแบรนด์หลักอย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีการปรับรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยคุณภาพและความน่าเชื่อถือ ทำให้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่กำลังมองหาบ้านในระดับราคานี้
ขณะที่ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ได้เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่ขยับราคาขึ้นมาอยู่ในช่วง 20-35 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ยังคงมีแบรนด์หลักในระดับราคาใกล้เคียงกันอย่าง “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการในตลาดนี้ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่าผู้เล่นรายใหญ่
เป้าหมายหลัก: กลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ที่ต้องการคุณภาพชีวิต
สุรเชษฐ วิเคราะห์ว่า กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูนี้ ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และความสะดวกสบายในการเดินทาง โดยเฉพาะการเชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมทางสังคมและบรรยากาศภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” สุรเชษฐกล่าว
ต้นทุนเดิมและมาตรการรัฐ: โอกาสสำหรับผู้ซื้อ
ในด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% ประกอบกับแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันอันเนื่องมาจากความตึงเครียดในภูมิภาคตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทในปัจจุบัน ส่วนใหญ่ยังคงใช้ “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายก็มีแนวโน้มที่จะต้องปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด” สุรเชษฐกล่าวทิ้งท้าย
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ และยังมีมาตรการรัฐสนับสนุน 2 มาตรการ ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดอีกครั้ง ดังนั้น การตัดสินใจในช่วงเวลานี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
อสังหาริมทรัพย์: ทางเลือกในการบริหารความมั่งคั่ง
ในสภาวะที่อัตราเงินเฟ้อและราคาสินทรัพย์มีความผันผวน อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทาง
