วิกฤตความสามารถกู้ซื้อ: 6 โซนเด่นที่ตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังจับตาในปี 2569
ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งสำคัญที่สุดในรอบหลายปี นั่นคือปรากฏการณ์ “วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ” โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ปรากฏการณ์นี้ส่งผลให้นักลงทุนและผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ครั้งใหญ่ โดยผู้เล่นในกลุ่มตลาดทั่วไปหันไปพึ่งพาตลาดลักชัวรีที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ต้องอาศัยสินเชื่อมากนัก อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มเรียลดีมานด์ (Real Demand) ในทำเลชานเมืองโซนที่มีศักยภาพยังคงเป็นโอกาสที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
จากข้อมูลการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ของ Terra Media พบว่ามี 6 โซนหลักที่น่าจับตา ซึ่งแต่ละโซนมีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกัน ทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายเพื่อให้เข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแท้จริง
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): ตลาดหรูที่ตอบโจทย์นักลงทุนและผู้มีสินทรัพย์
โซนศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ถือเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี โดยมีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต แม้ตลาดนี้จะเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรง แต่ก็ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี ขณะที่คอนโดมิเนียมในโซนนี้มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น 15% โดยราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงเป็นอันดับต้นๆ
สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่ในโซน CBD มุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าตลาดลักชัวรี โดยเฉพาะกลุ่มชาวต่างชาติและผู้มีสินทรัพย์สูงที่มีความต้องการในการลงทุน ซึ่งมักมีเงินทุนเริ่มต้นตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป หรือที่รู้จักกันในนาม HNWI (High Net Worth Individuals) โครงการระดับนี้มักเน้นการขาย “ประสบการณ์มากกว่าตารางเมตร” เพื่อตอบสนองความต้องการที่เหนือกว่าความจำเป็นในการอยู่อาศัยพื้นฐาน
อย่างไรก็ตาม โซน CBD ก็เผชิญกับความท้าทายหลายประการ ทั้งต้นทุนการพัฒนาที่สูงมาก การแข่งขันที่เข้มข้น และทางเลือกที่หลากหลายสำหรับผู้บริโภค การที่ลูกค้ามีตัวเลือกมากทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้างความแตกต่างและนำเสนอคุณค่าที่เหนือกว่าคู่แข่ง
โซนในเมือง (Urban): การแข่งขันที่รุนแรงและโอกาสใหม่ในตลาดระดับกลาง
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังอยู่ในภาวะวิกฤตของตลาดคอนโดมิเนียม ถือเป็นช่วงเวลาที่ซบเซาที่สุดในรอบ 10 ปี มีโครงการใหม่เปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมที่ยังขายได้ดีมักมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร สำหรับแนวราบนั้น ทาวน์โฮม 3 ชั้น ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ได้กลายเป็นพระเอกของโซนนี้ ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มที่อยู่อาศัยจริงได้ดีกว่า
ผู้ประกอบการในโซนนี้มีโอกาสในการสร้างความได้เปรียบด้วยการนำเสนอสินค้าที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ โดยเน้นไปที่ทาวน์โฮม 3 ชั้น ที่ราคาเข้าถึงได้และออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง อย่างไรก็ตาม ความท้าทายหลักคือการแข่งขันกับคอนโดมิเนียมมือสองจำนวนมากในตลาดที่มีราคาต่ำกว่าและมีข้อเสนอที่น่าสนใจกว่า
โซนตะวันออก (Eastern Zone): ดาวรุ่งแห่งตลาดแนวราบที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด
โซนตะวันออก ได้แก่ เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง ถือเป็น “ดาวรุ่ง” ที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดดในตลาดบ้านแนวราบ โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โซนนี้มีอัตราการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี ซึ่งถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับตลาดโดยรวม ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงนิ่งอยู่ที่ราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่ายูนิตที่ขายดีที่สุดจะมีราคาสูงกว่าที่ 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคในโซนนี้มีความพร้อมที่จะจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
ผู้ประกอบการในโซนนี้มีโอกาสที่สำคัญในการเจาะตลาดกลุ่มเรียลดีมานด์ที่กำลังมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยเสนอทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวที่มีราคาเอื้อมถึงและตอบโจทย์การใช้ชีวิตในสังคมใหม่ อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่ต้องคำนึงถึงคือการวางแผนด้านระบบขนส่งสาธารณะและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานให้รองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ เพื่อลดปัญหาการเดินทางและการจราจรที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
โซนตะวันตก (Western Zone): ตลาดที่อ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ
โซนตะวันตก ได้แก่ ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 มีการเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ราคาบ้านแนวราบปรับตัวขึ้นประมาณ 5% แต่มีการเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก สต็อกในระดับราคา 10-20 ล้านบาทมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยากกว่า
ในขณะเดียวกัน ตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับขายดี โครงการคอนโดเปิดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการกำลังตั้งรับและรอให้ตลาดมีเสถียรภาพมากขึ้น การที่ตลาดแมสขายดีถือเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจำกัด แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นความท้าทายสำหรับกลุ่มตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกที่ค้างอยู่
โซนเหนือ (Northern Zone): การขยายตัวตามโครงข่ายรถไฟฟ้าและปัญหาซัพพลาย
โซนเหนือ ได้แก่ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นทำเลที่มีการขยายตัวของทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมตามเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดแนวราบทั้งราคาและจำนวนเปิดตัวค่อนข้างทรงตัว สินค้าส่วนใหญ่ที่กระจายอยู่ในตลาดมีราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโดที่ได้แรงหนุนจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาขยับขึ้นไปสู่โซน 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญของโซนนี้คือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” แม้ว่าทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมืองกำลังได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาด การบริหารจัดการซัพพลายอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จในระยะยาวสำหรับผู้ประกอบการในโซนนี้
โซนนนทบุรี (Nonthaburi): ตลาดที่แตกต่างของบ้านแนวราบและคอนโด
โซนนนทบุรี ถือเป็นทำเลที่มีการเติบโตมากที่สุดของตลาดบ้านแนวราบ โดยราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา สินค้าที่ขายดีคือบ้านราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ที่มองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงอย่างแท้จริง ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงต้องเผชิญกับภาวะสินค้าล้นตลาด (Over Supply) จากการเปิดตัวโครงการใหญ่เมื่อหลายปีก่อน
คอนโดมิเนียมในโซนนี้ส่วนใหญ่มีราคาต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการเข้าถึงตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลชานเมือง อย่างไรก็ตาม ความท้าทายอยู่ที่ผู้ประกอบการต้องใช้เวลาในการเคลียร์สต็อกคอนโดที่ค้างอยู่ในตลาดที่มีความอ่อนไหวสูง ส่วนตลาดบ้านแนวราบยังคงมีโอกาสเติบโตได้อีก หากผู้ประกอบการสามารถนำเสนอสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการ
