วิกฤตสินเชื่อสั่นสะเทือนตลาดอสังหาฯ ไทย: 6 ทำเลทอง 2026 จะเป็น \”โอกาส\” หรือความเสี่ยง?
ปี 2569 นี้ วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับมรสุมลูกใหญ่ที่มองเห็นได้อย่างชัดเจน นั่นคือ “วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ” (Mortgage Rejection Crisis) โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาระดับเริ่มต้น (Entry Level) ซึ่งมีตัวเลขการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องตัดสินใจถอยห่างจากตลาดแมส (Mass Market) และหันไปพึ่งพาตลาดสินค้าหรู (Luxury) ที่ไม่ต้องอาศัยการ “กู้” และกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง
อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดจะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ใช่ว่าจะไร้ซึ่ง “โอกาส” ในมุมของตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านแนวราบ (Horizontal Housing) ระดับราคา 3–10 ล้านบาท ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นทำเลที่กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังคงให้ความสนใจอย่างต่อเนื่องและมีความต้องการที่ชัดเจน
จากการวิเคราะห์ข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล “เทอร์ร่า มีเดีย” ได้ระบุถึง 6 ทำเลสำคัญที่น่าจับตามอง ซึ่งแต่ละโซนมีโอกาสและความเสี่ยงที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน ดีเวลลอปเปอร์ที่ต้องการเข้ามาทำตลาดในโซนเหล่านี้จึงต้องวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับความต้องการและลักษณะเฉพาะของแต่ละทำเล เพื่อตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุดที่สุด
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): ตลาด Niche แห่งผู้มีกำลังซื้อสูง
โซนศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ของกรุงเทพฯ อย่าง สีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3 ได้กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่มีมูลค่าสูงอย่างแท้จริง แนวราบในโซนนี้มีราคาเฉลี่ยทะลุระดับ 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่กลับยังคงเติบโตได้ถึง 10% ต่อปี ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาเพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัวอยู่ สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดของผู้มีกำลังซื้อระดับบนสุดเท่านั้น
กลุ่มลูกค้าหลักของโซนนี้คือกลุ่มผู้มีสินทรัพย์สูง (High Net Worth Individuals – HNWI) หรือนักลงทุนที่มีเงินสดจำนวนมากที่มองหาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทอง นอกจากนี้ กลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ในฐานะ “ศูนย์กลางธุรกิจของอาเซียน” ก็ถือเป็นอีกหนึ่งตลาดสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณา สินค้าที่ขายดีในตลาดนี้จึงมักเป็นโครงการระดับลักชัวรีที่เน้นการ “ขายประสบการณ์และไลฟ์สไตล์” มากกว่าการขายขนาดของพื้นที่ใช้สอย
อย่างไรก็ตาม ตลาด CBD ก็เผชิญกับความท้าทายที่รุนแรงเช่นกัน ต้นทุนการพัฒนาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองสูงมาก ทำให้ต้นทุนการขายสูงตามไปด้วย การแข่งขันในตลาดลักชัวรีสูง และลูกค้ามีตัวเลือกในการตัดสินใจที่หลากหลายมากกว่า ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำเสนอจุดเด่นที่แตกต่างและมีคุณค่ามากกว่าคู่แข่ง
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเข้ามาทำตลาดในโซน CBD การสร้างความแตกต่างในดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งาน และการบริการหลังการขาย ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง นอกจากนี้ การจับมือกับตัวแทนขายที่เชี่ยวชาญตลาดลักชัวรี และการใช้ช่องทางการตลาดที่เข้าถึงกลุ่ม HNWI จะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายได้อย่างมีนัยสำคัญ
โซนในเมือง (Urban): จุดเปลี่ยนของตลาดคอนโดและโอกาสของบ้านแนวราบ
โซนในเมืองอย่าง จตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับสภาวะที่ถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปีสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม โครงการใหม่มีการเปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ตลาดคอนโดที่มีราคานิ่งเริ่มมีความน่าสนใจขึ้นมา
คอนโดมิเนียมที่ยังขายได้ดีในโซนนี้คือราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ที่กลายเป็น “ฮีโร่” ของตลาดอสังหาฯ ในโซนนี้ไปแล้ว เนื่องจากตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่มองหาบ้านแนวราบในทำเลใจกลางเมือง และยอมจ่ายในระดับราคากลาง-ล่างที่ยังพอมีกำลังซื้อ นี่คือโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่เน้นการพัฒนาสินค้าสำหรับผู้ที่อยู่อาศัยจริง
ขณะที่ตลาดคอนโดเองก็ถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาฯ ในทำเลใจกลางเมือง แต่มีกำลังซื้อไม่มากพอที่จะซื้อบ้านแนวราบ เพราะยังสามารถหาคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตรได้ อย่างไรก็ตาม ตลาดนี้ก็เผชิญความท้าทายสำคัญ คือการแข่งขันที่สูงมาก เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมมือสองจำนวนมากในตลาด ซึ่งมักมีราคาที่น่าดึงดูดสำหรับผู้ซื้อ
ผู้ประกอบการที่ต้องการเข้ามาทำตลาดในโซนนี้ต้องพิจารณาถึงจุดเด่นของคอนโดมิเนียมใหม่ที่ต้องมีเหนือกว่าคอนโดมือสอง เช่น การออกแบบที่ทันสมัยกว่า ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ปัจจุบัน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันกว่า ส่วนตลาดทาวน์โฮม 3 ชั้น ก็ควรเน้นเรื่องการออกแบบที่ให้พื้นที่ใช้สอยคุ้มค่า และการสร้างชุมชนที่น่าอยู่
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์: ดาวรุ่งตลาดบ้านแนวราบ
โซนตะวันออก เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็น “ดาวรุ่ง” ของตลาดแนวราบแบบติดเทอร์โบ! เนื่องจากมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาระดับต่ำกว่า 10 ล้านบาท
ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวอยู่ในระดับราคา 70,000–80,000 บาทต่อตารางเมตร ยูนิตที่ขายดีมักจะอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริงยังคงมองหาบ้านในโซนนี้ และพร้อมที่จะจ่ายเพิ่มขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
นี่จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มุ่งเน้นการพัฒนาบ้านแนวราบสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง และมองหาบ้านในราคาที่จับต้องได้ อย่างไรก็ตาม ตลาดนี้ก็เผชิญความท้าทายสำคัญ คือเรื่องระบบขนส่งมวลชนและการเดินทาง ซึ่งต้องมีการพัฒนาให้รองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่อย่างต่อเนื่อง หากสามารถแก้ไขปัญหานี้ได้ โอกาสเติบโตของตลาดแนวราบก็จะยิ่งสูงขึ้นไปอีก
ผู้ประกอบการที่ต้องการเข้ามาทำตลาดในโซนนี้ควรเน้นการพัฒนาบ้านที่มีราคาเข้าถึงง่าย และสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง รวมถึงการสร้างชุมชนที่น่าอยู่ เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านสำหรับอยู่อาศัยจริง
โซนตะวันตก: การประยุกต์ตัวครั้งใหญ่ท่ามกลางวิกฤต
โซนตะวันตกอย่าง ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 กำลังเผชิญกับสภาวะที่มีความเสี่ยงสูง แม้จะมีราคาขยับขึ้น แต่ผู้ประกอบการหลายรายกลับตัดสินใจลดจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวลง สต็อกสินค้ากลุ่มราคา 10–20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยากขึ้นในภาวะปัจจุบัน เริ่มเพิ่มสูงขึ้น
ในขณะเดียวกัน ตลาดแมส โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับมียอดขายที่ดี ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์โดยการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งเป็นการตั้งรับเพื่อรอดูสถานการณ์ในตลาด
นี่จึงถือเป็น “โอกาส” สำหรับผู้ประกอบการที่มุ่งเน้นการพัฒนาบ้านในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากยังคงมีความต้องการซื้อที่สูงอยู่ แต่ก็ถือเป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดระดับกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกสินค้าออกไป
ผู้ประกอบการที่ต้องการเข้ามาทำตลาดในโซนนี้ต้องพิจารณาถึงความเสี่ยงในตลาดระดับกลาง-บน และเน้นการพัฒนาบ้านในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ที่อยู่อาศัยจริง
โซนเหนือ: เติบโตตามแนวรถไฟฟ้าแต่ต้องบริหารสต็อก
โซนเหนืออย่าง ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ล
