ตลาดบ้านเดี่ยวระดับ 10-30 ล้านบาท: ‘อมตะ’ เสมอ ขุมกำลังซื้อ ‘คนรุ่นใหม่’
เศรษฐกิจไทยปี 2569 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทาย แม้จะเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวในบางภาคส่วน แต่ภาวะเงินเฟ้อยังคงเป็นปัจจัยกดดัน ขณะที่ภาคการเงินยังคงดำเนินนโยบายระมัดระวัง ทำให้ภาพรวม ตลาดที่อยู่อาศัย ยังคงได้รับแรงกระแทกอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและตลาดแมสที่ความสามารถในการซื้อและแนวโน้มการอนุมัติสินเชื่อยังเป็นอุปสรรคสำคัญ อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความผันผวนนี้ ตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงฉายแสงแห่งความหวัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่มีความต้องการซื้อจริง (Real Demand) ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมากนัก
“ตลาดบ้านระดับบนยังคงมีแรงส่งที่ดี สัญญาณที่ชัดเจนที่สุดคือ การชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม และการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่หันมาให้น้ำหนักกับการพัฒนา บ้านหรู และบ้านระดับราคาสูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งตลาดกลุ่มนี้แม้ลูกค้าจะใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น แต่ความพร้อมทางการเงินและความต้องการที่มีอยู่จริง ทำให้ ตลาดบ้านระดับกลางถึงบน ยังคงเป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์” ดร.สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) จำกัด ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
บ้านหรู: ป้อมปราการต้านทานภาวะเศรษฐกิจ
สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 พบว่ามีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่น่าสังเกตว่า ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท กลับมีทิศทางที่สวนกระแส โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าใน ตลาดบ้านเดี่ยวระดับบน ยังคงมีศักยภาพทางการเงินและได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไม่มากนัก ทำให้ตลาดกลุ่มนี้กลายเป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
“บ้านระดับ 10-30 ล้านบาท โดยเฉพาะ โครงการบ้านเดี่ยว ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการทุกค่ายหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้เป็นพิเศษ นอกจากนี้ กลุ่มลูกค้าระดับบนยังมีฐานกำลังซื้อที่ค่อนข้างกว้างและแข็งแกร่งกว่ากลุ่ม Ultra Luxury ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าพัฒนาและลงทุนในตลาดนี้ต่อไป” ดร.สุรเชษฐ ให้ความเห็น
สี่เสาหลักแห่งความสำเร็จ: กลยุทธ์และความแตกต่าง
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างงัดกลยุทธ์และนำเสนอจุดขายที่แตกต่างกัน เพื่อแย่งชิงกำลังซื้อในตลาดบ้านหรู โดยแต่ละแบรนด์มีการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของลูกค้า และเพิ่มความได้เปรียบในการแข่งขัน
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงตอกย้ำความเป็นผู้นำด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง เศรษฐสิริ ซึ่งเป็นที่รับรู้กันในฐานะแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์ความสำเร็จให้กับผู้อยู่อาศัย ผู้ประกอบการมีการพัฒนาและปรับปรุงดีไซน์ ฟังก์ชันให้ทันสมัยและตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ บุราสิริ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน ยังโดดเด่นด้วยดีไซน์บรรยากาศรีสอร์ต พร้อมจุดแข็งด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 อันเป็นเอกลักษณ์ของแสนสิริ
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ยังคงเป็นพี่ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มองหา บ้านเดี่ยวคุณภาพ และความน่าเชื่อถือ แบรนด์หลักอย่าง ชัยพฤกษ์ มัณฑนา และ สีวลี ยังคงได้รับความนิยมต่อเนื่อง ด้วยการปรับรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัย แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความมั่นใจในแบรนด์ ทำให้เป็นทางเลือกอันดับต้นๆ สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านในระดับราคานี้
ขณะเดียวกัน บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับบนอย่างแข็งแกร่ง โดยมีแบรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด ที่ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ในกลุ่มราคา 20-35 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่นิยมในกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความหรูหราและคุณภาพชีวิตระดับสูง
ส่วน บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีแบรนด์ เดอะซิตี้ และ เซนโทร ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งสามารถตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในตลาดบ้านเดี่ยวได้เป็นอย่างดี
นอกจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้แล้ว ยังมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10-30 ล้านบาทอีกหลายราย เช่น ศุภาลัย และ พฤกษา ซึ่งแม้จำนวนโครงการอาจจะไม่เทียบเท่าผู้เล่นรายใหญ่ แต่ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคกลุ่มนี้
เจาะลึกกลุ่มเป้าหมาย: กลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” กับความต้องการที่เปลี่ยนไป
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายใน ตลาดบ้านเดี่ยว 10-30 ล้านบาท ดร.สุรเชษฐ ได้วิเคราะห์ไว้อย่างน่าสนใจว่า ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยมองหา ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และ ความสะดวกในการเดินทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนหลัก ระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มนี้ยังคงกระจุกตัวอยู่ในโซนที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง อาทิ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ
“กลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดนี้คือ กลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งเป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้มั่นคง และกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้น ความคุ้มค่า และ ภาพลักษณ์ ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” ดร.สุรเชษฐ กล่าวเพิ่มเติม
นอกจากความต้องการด้านฟังก์ชันและทำเลแล้ว กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ยังให้ความสำคัญกับการลงทุนในระยะยาว การสร้างมรดก และ การสร้างความมั่งคั่งผ่านสินทรัพย์ที่ดิน ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่เพิ่มมูลค่าได้ตลอดเวลา
ต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐ: โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อ
ในด้าน ต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขาย บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็น โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระ
