ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ขุมทรัพย์ไม่จำกัดกับสมรภูมิชิงชัยของเศรษฐีรุ่นใหม่ (ฉบับปี 2569)
ท่ามกลางสายลมแห่งความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก แม้จะรู้สึกได้ถึงแรงสั่นสะเทือนในหลากหลายอุตสาหกรรม แต่หนึ่งในสมรภูมิที่ยังคงส่งสัญญาณท้าทายแรงโน้มถ่วงอย่างน่าประหลาดใจ คือ ตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่ม “บ้านหรู” มูลค่าระหว่าง 10-30 ล้านบาท
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยนานกว่าหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง จากยุคที่ลูกค้ามองหาสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร (All-in-One) สู่ยุคที่ ‘ฟังก์ชัน’ ต้องมาพร้อมกับ ‘ฟีลลิ่ง’ แต่สิ่งที่ไม่เคยเปลี่ยนแปลง คือ ‘ความต้องการ’ ของผู้บริโภคกลุ่มบนที่ยังคง ‘ไม่เคยตาย’
เสียงสะท้อนจากสนาม: 4 ยักษ์ใหญ่บุกชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวอย่างมีนัยยะสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการหลายรายจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปให้ความสำคัญกับโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารจัดการความเสี่ยง ลูกค้าเองก็ระมัดระวังการตัดสินใจมากขึ้น เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่หดตัวลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม มีหนึ่งกลุ่มที่ยังคงเคลื่อนไหวอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสชะลอตัว นั่นคือ “ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท” กลุ่มนี้ได้รับการพิสูจน์แล้วว่า มีเรียลดีมานด์ (Real Demand) ลูกค้าไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจอย่างรุนแรง แม้จะใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นก็ตาม
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท กำลังเติบโตขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดทั้งหมด ซึ่งเป็นเหตุผลให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต้องทุ่มทรัพยากรเพื่อพัฒนาโครงการในกลุ่มนี้อย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่กว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury)
ในตลาดนี้ มีผู้เล่นรายใหญ่ 4 รายที่โดดเด่นเป็นพิเศษ และแต่ละรายต่างมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อของกลุ่ม ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
แสนสิริ (Sansiri): เป็นผู้นำตลาดที่ชัดเจน แบรนด์หลักอย่าง เศรษฐสิริ ไม่ได้เน้นเพียงแค่ขนาดบ้านที่ใหญ่โต แต่เน้นการปรับดีไซน์และฟังก์ชันให้ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความหรูหราควบคู่ไปกับการใช้ชีวิตจริง อีกหนึ่งแบรนด์คือ บุราสิริ ที่เน้นบรรยากาศรีสอร์ตหรูหรา พร้อมการบริการหลังการขายที่ยอดเยี่ยม และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): พี่ใหญ่แห่งวงการนี้ยังคงยึดมั่นในภาพลักษณ์ความเป็นมืออาชีพและคุณภาพของแบรนด์อย่างเหนียวแน่น แบรนด์ที่ได้รับความนิยมในตลาดนี้ ได้แก่ ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้ทันสมัยตามยุคสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ความน่าเชื่อถือและคุณภาพ ทำให้เป็นตัวเลือกแรกๆ ของผู้ซื้อกลุ่มเป้าหมาย
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): SC มุ่งเป้าไปที่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในตลาดนี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง บางกอก บูเลอวาร์ด ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท เน้นทำเลใจกลางเมืองและใกล้แหล่งงาน
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): แบรนด์หลักในระดับเดียวกันนี้ คือ เดอะซิตี้-เซนโทร ที่มีการกระจายตัวครอบคลุมหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล แข่งขันด้านการออกแบบและทำเลที่น่าสนใจ
นอกจากนี้ ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีศักยภาพ เช่น ศุภาลัย (Supalai) และ พฤกษา (Pruksa) ที่ขยับขยายเข้ามาแข่งขันในกลุ่มนี้มากขึ้น
เจาะกลุ่มเป้าหมาย: ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ที่มองหาความคุ้มค่าและคุณภาพชีวิต
ผู้บริโภคในตลาด บ้านหรู 10-30 ล้านบาท นั้นมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน นั่นคือ คนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง โดยไม่ได้มองหาเพียงแค่ขนาดบ้านที่ใหญ่โต แต่ต้องการ “ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย” และ “ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์”
ปัจจัยสำคัญที่กลุ่มนี้ใช้ในการตัดสินใจ ได้แก่:
การเดินทาง: ความเชื่อมโยงกับโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ (รถไฟฟ้า) เพื่อความสะดวกในการใช้ชีวิต
สถานศึกษา: ความใกล้เคียงกับโรงเรียนชั้นนำของบุตรหลาน เพราะหลายคนมองหาบ้านที่สามารถอยู่ได้ระยะยาว
สภาพแวดล้อม: บรรยากาศภายในโครงการที่เงียบสงบ ปลอดภัย และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมาก ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ และพื้นที่ปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เพราะผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ
พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ การวิเคราะห์นี้มีความสอดคล้องกับ ‘อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569’ ซึ่งกำลังก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอน
ต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐ: สูตรลับ ‘ความคุ้มค่า’ ในปี 2569
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม ซึ่งเป็นประเด็นที่ถูกกล่าวถึงใน “อสังหาไทย 2569” อย่างกว้างขวาง
บทสรุปเชิงกลยุทธ์: เมื่อ ‘ตลาดบน’ คือภูมิต้านทานทางเศรษฐกิจ
ในยุคที่ ‘บ้านหรู 10-30 ล้านบาท’ ถูกมองว่าเป็น “สินทรัพย์ปลอดภัย” การเติ
