วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล: วิกฤตความสามารถกู้ซื้อกับการปรับตัวครั้งใหญ่ในปี 2569
ปี 2569 ถือเป็นช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ว่าวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อจะยังคงเป็นความท้าทายอันดับต้น ๆ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนทำให้ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่เริ่มถอยออกจากตลาดแมสเพื่อพึ่งพากลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง แต่ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” ที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่มแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดเสมอ
การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยเทอร์ร่า มีเดีย ได้เผยให้เห็นถึง 6 โซนที่มีโอกาสและความท้าทายแตกต่างกันไป ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับแต่ละพื้นที่ เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – ตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market)
โซนศูนย์กลางธุรกิจหรือ CBD ของกรุงเทพฯ อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ยังคงเป็นตลาดสำหรับกลุ่มเฉพาะที่มีกำลังซื้อสูง แนวราบในโซนนี้มีราคาเฉลี่ยทะลุ 65 ล้านบาทต่อยูนิต และยังคงเติบโตได้ประมาณ 10% ต่อปี ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดระดับบนสุดที่มุ่งเป้าไปยังผู้ซื้อที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals: HNWI) และนักลงทุน
สินค้าเหลือขายส่วนใหญ่ในกลุ่มนี้เป็นโครงการระดับลักชัวรีที่เน้นการขาย “ประสบการณ์” มากกว่าตัวตารางเมตร โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มชาวต่างชาติและผู้มีสินทรัพย์จำนวนมากที่ต้องการลงทุนในโครงการระดับสูง ซึ่งมีมูลค่าเริ่มต้นตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป ความท้าทายสำหรับผู้พัฒนาโครงการในโซนนี้คือต้นทุนการดำเนินงานที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และการมีทางเลือกหลากหลายของผู้บริโภค
โซนในเมือง (Urban) – การฟื้นตัวของตลาดแนวราบ
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับสภาวะตลาดที่นิ่งที่สุดในรอบ 10 ปี โครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีจำนวนลดลงอย่างเห็นได้ชัด และคอนโดที่ยังขายได้มักเป็นราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ได้กลายเป็นพระเอกของโซนนี้ ซึ่งได้รับแรงหนุนจากกลุ่มผู้ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่เริ่มหันมามองหาที่พักอาศัยในทำเลใจกลางเมือง
โอกาสสำคัญของโซนนี้อยู่ที่การพัฒนาสินค้ากลุ่มกลาง-ล่างที่ออกแบบมาเพื่อรองรับการอยู่อาศัยจริง ส่วนความท้าทายคือการแข่งขันกับตลาดคอนโดมือสองที่มีอยู่จำนวนมาก ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อยอดขายของโครงการใหม่
โซนตะวันออก (Eastern Region) – ดาวรุ่งสำหรับบ้านแนวราบ
โซนตะวันออก เช่น เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นดาวรุ่งในตลาดบ้านแนวราบ โดยมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องประมาณ 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวอยู่ที่ระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีมักเป็นราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร
โซนนี้เป็นโอกาสสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงและยอมจ่ายเพิ่มขึ้นเพื่อทำเลที่ดี แต่ความท้าทายอยู่ที่การพัฒนาระบบขนส่งและโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
โซนตะวันตก (Western Region) – การปรับตัวเชิงรุก
โซนตะวันตก เช่น ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 มีการขยับของราคาที่น่าจับตา แต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ตลาดแนวราบมีการเพิ่มราคาประมาณ 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ลดลง ทำให้สต็อกในระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยาก เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในทางกลับกัน ตลาดแมสในโซนนี้ยังคงขายดี โดยเฉพาะราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะที่โครงการคอนโดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนถึงการตั้งรับเต็มรูปแบบของผู้พัฒนาโครงการ เป็นโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่เป็นความท้าทายสำหรับกลุ่มบ้านระดับกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
โซนเหนือ (Northern Region) – แนวราบขยายตัวตามรถไฟฟ้า
โซนเหนืออย่างดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นทำเลที่มีการขยายตัวของบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดแนวราบยังคงนิ่งทั้งด้านราคาและจำนวนโครงการใหม่ สินค้าส่วนใหญ่ที่เหลืออยู่ในตลาดมีราคาอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีม่วง ทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นสู่ช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาสำคัญคือ “สต็อกที่ยังคงเหลืออยู่จำนวนมาก”
จุดขายที่เป็นโอกาสของโซนนี้คือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมือง กำลังพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือต้องบริหารจัดการสต็อกไม่ให้เกิดภาวะล้นตลาด
โซนนนทบุรี (Nonthaburi) – การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยจริง
โซนนนทบุรี ถือเป็นทำเลที่มีการเติบโตแรงที่สุดในตลาดบ้านแนวราบ ราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีอยู่ในช่วงราคา 3-7 ล้านบาท เพราะเป็นตลาดของผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงโดยตรง
ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดมิเนียมในโซนนี้ยังคงต้องเผชิญกับการระบายสต็อกจำนวนมากที่สะสมมาตั้งแต่ยุคเปิดตัวโครงการปี 2558 ซึ่งทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย (Over Supply) ยาวนานเกือบหนึ่งทศวรรษ ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่อยู่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็น “โอกาส” ที่บ้านแนวราบจะยังสามารถเติบโตต่อไปได้ ขณะเดียวกัน ความท้าทายตกอยู่ที่ตลาดคอนโดที่ต้องใช้เวลาในการเคลียร์สต็อกในตลาดที่มีความอ่อนแอ
บทสรุปและแนวโน้มตลาดในปี 2569
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับปัญหาใหญ่ตั้งแต่กำลังซื้อหดตัว หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่เป็นใจ แต่โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่จริง โดยแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มหลัก ได้แก่:
ตลาดลักชัวรี (Luxury Market): ถูกมองว่าเป็น “Safe Haven” เพราะกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง แต่ผู้พัฒนาโครงการต้องแข่งขันด้วยความแตกต่างและนวัตกรรมใหม่ๆ
ตลาดแมส (Mass Market): เป็นโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านในระดับราคา 3-10 ล้านบาท ที่เป็นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ทางรอดของผู้พัฒนาโครงการยุคนี้คือการช่วยเหลือลูกค้าให้สามารถ “กู้ผ่าน” และการสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Added) ให้กับโครงการมากกว่าคู่แข่ง
ปัจจุบัน วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังก้าวข้ามการขาย “ที่อยู่อาศัย” ไปสู่การขาย “คุณภาพชีวิต” ผู้ซื้อไม่ได้มองหาเพียงแค่บ้านหรือคอนโด แต่ต้องการ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ในราคาที่สามารถเข้าถึงได้ นี่คือโจทย์ใหม่ที่จะนิยามอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในทศวรรษหน้า
