บ้านเดี่ยวระดับ 10-30 ล้านบาท: ‘บ้านที่ไม่มีวันตาย’ หัวใจสำคัญของการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ท่ามกลางบรรยากาศที่ค่อนข้างผันผวนของเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ซึ่งนับเป็นช่วงเวลาแห่งความท้าทายของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งผลให้ภาพรวมตลาดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่บรรดาผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างปรับทัพ ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และมุ่งเน้นไปที่การพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยงทางการตลาด นอกจากนี้ ผู้บริโภคเองก็แสดงความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในประเทศที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์บางเซ็กเมนต์กำลังประสบปัญหา แต่ตลาดบ้านหรูระดับราคาสูง ยังคงส่งสัญญาณบวกอย่างต่อเนื่อง กลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดนี้คือกลุ่มลูกค้าเศรษฐีรุ่นใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ที่มีรายได้สูง ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า และยังคงมีกำลังซื้ออย่างแข็งแกร่ง แม้จะใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น เนื่องจากต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงความไม่แน่นอนของสภาวะเศรษฐกิจ
บ้านหรู ‘กลยุทธ์ขับเคลื่อนตลาด’ ปี 2569
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลเชิงลึกว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 1 ปี 2569 แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างที่ชัดเจนระหว่างกลุ่มลูกค้าแต่ละระดับราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งความโดดเด่นของกลุ่มบ้านระดับบนที่มีมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
“ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท กำลังกลายเป็น ‘กลุ่มเป้าหมายหลัก’ ที่จะขับเคลื่อนตลาดในช่วงปี 2569” สุรเชษฐ กล่าว “เห็นได้ชัดว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มราคานี้ลดลงน้อยกว่าเมื่อเทียบกับกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า ซึ่งบ่งชี้ว่ากลุ่มลูกค้าระดับบนนี้ยังมีศักยภาพทางการเงินที่มั่นคง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมน้อยกว่า”
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้บ้านระดับบนยังคงแข็งแกร่ง คือ สัดส่วนของโครงการแนวราบที่มีสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการต่างมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในเซ็กเมนต์นี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อขนาดใหญ่และมีศักยภาพกว่ากลุ่มตลาดอัลตราลักเซอรี่มาก
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาดบ้านหรู: การแข่งขันที่ดุเดือดเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่
ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายเพื่อสร้างความโดดเด่นและดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย ในขณะเดียวกันก็ต้องสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน นอกจากนี้ ยังมีการแข่งขันด้านราคา (Price Competition) และการประนีประนอม (Cost Management) อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ต้นทุนการก่อสร้างและอัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น
สุรเชษฐ ชี้ว่าตลาดนี้มีผู้เล่นชั้นนำมากมายที่แข่งขันกันอย่างดุเดือด บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยแบรนด์หลักอย่าง ‘เศรษฐสิริ’ ซึ่งมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมทั้งสร้างภาพลักษณ์ให้ ‘เศรษฐสิริ’ เป็นแบรนด์ที่สะท้อนถึงสถานะทางสังคมของผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ ‘บุราสิริ’ ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนสไตล์รีสอร์ต และจุดแข็งของแสนสิริในการบริการหลังการขาย รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
ด้านบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ ยังคงแข็งแกร่งในตลาดนี้ด้วยแบรนด์หลักอย่าง ‘ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี’ ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย ราคาอาจเริ่มต้นสูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพที่สั่งสมมา ทำให้ยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการบ้านในระดับราคานี้เสมอ
ขณะที่บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ก็เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับราคานี้เช่นกัน โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง ‘บางกอก บูเลอวาร์ด’ ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ ‘บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์’ ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่นิยมในกลุ่มลูกค้าที่ต้องการพื้นที่กว้างขวางและความเป็นส่วนตัว
นอกจากนี้ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกัน ได้แก่ ‘เดอะซิตี้-เซนโทร’ ที่กระจายตัวอยู่หลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ขณะเดียวกันยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แม้จำนวนโครงการอาจจะไม่เทียบเท่าคู่แข่งรายใหญ่
กลุ่มเป้าหมาย ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’: การค้นหา ‘บ้านที่ใช่’
สุรเชษฐ วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และความสะดวกในการเข้าถึงโครงข่ายคมนาคม
“กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท คือ ‘กลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่’ ที่มีความพร้อมทางการเงิน” สุรเชษฐ กล่าว “กลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเพียงอย่างเดียว แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จของตนเอง”
ปัจจัยสำคัญที่กลุ่มเป้าหมายให้ความสำคัญ ได้แก่ ทำเลที่ตอบโจทย์การเดินทางและการศึกษาของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’ โดยทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมาก ได้แก่ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่อยู่ใกล้กับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
“ในสภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” สุรเชษฐ กล่าวเสริม “ในสภาวะปัจจุบัน การซื้อบ้านในตลาดนี้จึงเป็น ‘การลงทุนระยะยาว’ มากกว่าแค่การซื้อที่อยู่อาศัย”
ต้นทุนการผลิตและการตัดสินใจ: ความท้าทายและโอกาส
ในขณะที่ต้นทุนการผลิตในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นจากแรงกดดันด้านราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นในช่วงเดือนที่ผ่านมา รวมถึงอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากผลกระทบของสงครามในต่างประเทศ ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น ‘ราคาต้นทุนเดิม’ อย่างไรก็ตาม หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ” สุรเชษฐ กล่าว “นอกจากการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ นอกจากนี้ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่
