วิกฤตความสามารถในการซื้อ: 6 โซนอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 มีแต่ ‘โอกาส’ หรือเป็นแค่ ‘ความเสี่ยง’?
วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ที่สุดในรอบหลายปี ความสามารถในการซื้อบ้านของผู้บริโภคอยู่ในจุดที่ยากลำบากที่สุด โดยเฉพาะตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีการอนุมัติสินเชื่อยากถึง 70% ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับกลยุทธ์และถอนตัวออกจากตลาดแมส โดยหันไปมุ่งเน้นตลาดลักชัวรีมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ยังคงมีโอกาสใน 2 ตลาดหลัก คือ กลุ่มลูกค้าตลาดบนและกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในทำเลชานเมือง โดยเฉพาะแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ที่ยังเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อที่มองหาบ้านเพื่อพักอาศัยจริง
จากการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์โดย Terra Media พบว่ามี 6 ทำเลหลักในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ควรจับตามอง ซึ่งแต่ละโซนก็มีความโดดเด่นและความเสี่ยงที่แตกต่างกัน การเลือกทำเลที่เหมาะสมและการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายในแต่ละพื้นที่จะเป็นกุญแจสำคัญของความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569
เขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สนามแข่งขันของผู้เล่นระดับลักชัวรี
เขตศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District: CBD) ได้แก่ สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 กลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่มุ่งเป้าไปที่กลุ่มลูกค้าระดับสูงมาก โครงการแนวราบในทำเลเหล่านี้มักมีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงเติบโตอย่างน่าจับตาด้วยอัตราการขยายตัวถึง 10% ต่อปี
ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้เป็นตลาดสำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อสูงเท่านั้น
สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่ในตลาด CBD เป็นโครงการระดับลักชัวรี ซึ่งผู้พัฒนาจำเป็นต้องมุ่งเป้าการขายไปที่กลุ่มชาวต่างชาติและกลุ่มนักลงทุนที่มีความมั่งคั่งสูง (HNWI: High Net Worth Individuals) ซึ่งมีทรัพย์สินตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป กลุ่มเป้าหมายนี้มองหาโครงการที่ให้ประสบการณ์มากกว่าแค่ตัวบ้าน การแข่งขันจึงสูงมากเนื่องจากมีต้นทุนโครงการสูงและผู้เล่นจำนวนมาก ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกในการตัดสินใจที่หลากหลาย
เขตเมือง (Urban) – โอกาสของทาวน์โฮมราคาเข้าถึงได้
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังอยู่ในจุดต่ำที่สุดของตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการใหม่ในโซนนี้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด โครงการคอนโดที่ยังมียอดขายได้ดีคือโครงการที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร
ในทางกลับกัน ทาวน์โฮม 3 ชั้น ในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท กลายเป็นพระเอกของตลาดนี้ เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และพร้อมจ่ายเพิ่มเพื่อแลกกับความสะดวกสบาย การแข่งขันสำหรับสินค้ากลุ่มกลางถึงล่างจะอยู่ในระดับสูง เนื่องจากต้องแข่งขันกับตลาดคอนโดมือสองที่มีจำนวนมากในปัจจุบัน
โซนตะวันออก (East) – ตลาดดาวรุ่งสำหรับบ้านแนวราบ
โซนตะวันออก ได้แก่ เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็นตลาดที่น่าจับตามองสำหรับบ้านแนวราบ เนื่องจากมีการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวอยู่ที่ราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ยูนิตคอนโดที่ขายได้ดีมักจะเป็นโครงการที่ราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการของผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และยอมจ่ายมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม โซนนี้ยังคงมีความท้าทายเรื่องระบบขนส่งมวลชนและการจัดการการจราจร เพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ให้มีประสิทธิภาพ
โซนตะวันตก (West) – การปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือตลาดที่อ่อนแรง
โซนตะวันตก ได้แก่ ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 พบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวสูงขึ้น แต่ความเสี่ยงก็ยังคงมีสูง โครงการแนวราบมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ลดลง สต็อกบ้านราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายได้ยาก เพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่ตลาดบ้านราคาทรัพย์สินต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายได้ดี โครงการคอนโดใหม่ในโซนนี้ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงการเตรียมพร้อมรับมือของดีเวลลอปเปอร์
นี่ถือเป็น “โอกาส” สำหรับตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดระดับกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก
โซนเหนือ (North) – การขยายตัวตามโครงข่ายรถไฟฟ้า
โซนเหนือ ได้แก่ ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา กำลังมีการขยายตัวของโครงการทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ โดยตลาดแนวราบยังคงทรงตัวทั้งด้านราคาและจำนวนโครงการใหม่ สินค้าส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ได้รับแรงหนุนจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นสู่ระดับ 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักคือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลเชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมืองที่มีศักยภาพในการพัฒนา แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้มีมากเกินไปจนล้นตลาด
โซนนนทบุรี (Nonthaburi) – ตลาดที่ต้องรักษาสมดุล
โซนนนทบุรี เป็นทำเลที่เติบโตดีที่สุดสำหรับตลาดบ้านแนวราบ โดยราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี เป็นระยะเวลา 5-6 ปี สินค้าที่ขายได้ดีคือบ้านราคา 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง และมีความสามารถในการซื้อ
ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดสายสีม่วงยังคงต้องเผชิญกับปัญหาสต็อกล้นตลาด จากการเปิดตัวโครงการจำนวนมากถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ซึ่งทำให้ปัญหานี้ยืดเยื้อมาเกือบ 10 ปี ระดับราคาที่เหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่อยู่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็น “โอกาส” ที่บ้านแนวราบยังสามารถเติบโตต่อไปได้ ขณะที่ความท้าทายตกอยู่ที่ตลาดคอนโดที่ต้องใช้เวลาในการเคลียร์สต็อกในตลาดที่อ่อนแรง
สรุปความสามารถในการซื้ออสังหาฯ ในปี 2569
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะกำลังเผชิญกับความท้าทายทั้งเรื่องกำลังซื้อที่ลดลง หนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่คงที่ แต่ยังคงมีโอกาสใน 2 กลุ่มหลักที่ชัดเจน คือ:
ตลาดลักชัวรี (Luxury Market): ถือเป็นตลาดที่ปลอดภัย (Safe Haven) เนื่องจากผู้บริโภคในกลุ่มนี้ยังมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง แต่ผู้พัฒนาจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างและนำเสนอคุณค่าใหม่ๆ เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้านี้
ตลาดบ้านระดับกลางถึงต่ำ (Mass Market): มีโอกาสในกลุ่มบ้านราคา 3-10 ล้านบาท โดยเฉพาะบ้านแนวราบอย่างทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ทางออกสำหรับดีเวลลอปเปอร์ในยุคนี้คือการช่วยเหลือลูกค้าให้สามารถ “กู้ผ่าน” และสร้างคุณค่าเพิ่ม (Value Added) เพื่อให้เหนือกว่าคู่แข่ง
ทิศทางตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2569 กำลังเปลี่ยนจากการขายบ้านไปสู่การขาย “คุณภาพชีวิต” ผู้บริโภคไม่ได้มองหาเพียงแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ในราคาที่สามารถจ่ายได้ นี่คือโจทย์ใหม่ที่จะนิยามอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อไป
โซนบ้านจัดสรรน่าสนใจในกรุงเทพฯ 6 ทำเล ที่ต้องจับตามองปี 2569
หากคุณ
