หัวข้อ: ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ปี 2569: “ไม่มีวันตาย” เมื่อ 4 ผู้นำใหญ่แย่งชิงกำลังซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
บทนำ:
ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจไทยชะลอตัวอย่างหนักในไตรมาสที่ 1 ปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมดูเหมือนจะอยู่ในภาวะเงียบงัน ผู้ประกอบการต่างชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยหันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง ขณะเดียวกันผู้บริโภคก็เริ่มลังเลกับการตัดสินใจซื้อครั้งใหญ่ เห็นได้ชัดจากยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปี 2568 อย่างไรก็ตาม มี “เซ็กเมนต์” หนึ่งที่ยังคงยืนหยัดท้าทายแรงเสียดทานทางเศรษฐกิจได้อย่างน่าทึ่ง นั่นก็คือ ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท
รายงานนี้เจาะลึกถึงสาเหตุที่ทำให้เซ็กเมนต์นี้ยังคงมีแรงขับเคลื่อนอย่างต่อเนื่อง แม้ในยามที่สภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย พร้อมวิเคราะห์กลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้ง 4 ราย ที่กำลังแย่งชิงตำแหน่งผู้นำในตลาดบ้านระดับบน โดยเน้นกลุ่มเป้าหมายใหม่ที่เป็นกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” และโอกาสทองของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปี 2569
ตลาดบ้านหรู: เซ็กเมนต์ที่ไม่ตายในตลาดขาลง
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของกลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ที่มักได้รับผลกระทบโดยตรงจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและความผันผวนทางเศรษฐกิจ แต่ในขณะเดียวกัน ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างชัดเจน
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ปรากฏการณ์นี้ว่า กลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดทั่วไป ทำให้ความต้องการซื้อยังคงมีอยู่จริง (Real Demand) แม้ว่าลูกค้ากลุ่มนี้จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น เนื่องจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกก็ตาม
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” คุณสุรเชษฐกล่าวเสริม
ปัจจัยสนับสนุน: ต้นทุนเดิมและนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ
แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงต้นปี 2569 จะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% อันเนื่องมาจากแรงกดดันเงินเฟ้อและสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ส่วนใหญ่ยังคงอ้างอิงจาก “ราคาต้นทุนเดิม” หากสงครามยืดเยื้อ ราคาขายอาจต้องปรับขึ้นตามต้นทุนใหม่ในไม่ช้า ซึ่งถือเป็น “โอกาสทอง” สำหรับผู้ซื้อจริงในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ และมี 2 มาตรการรัฐบาลสนับสนุน ได้แก่ การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจซื้อบ้านในจังหวะนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด” คุณสุรเชษฐเน้นย้ำถึงโอกาสในการลงทุนระยะยาว
4 ยักษ์ใหญ่แห่งวงการแย่งชิงกำลังซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำต่างทราบดีว่าตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท คือสมรภูมิแห่งศักยภาพในปัจจุบัน จึงได้พัฒนากลยุทธ์และแบรนด์ที่แตกต่างกัน เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก นั่นคือ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่กำลังเติบโตในสายอาชีพ และมีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง
2.1 แสนสิริ (Sansiri)
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงมีแบรนด์ “เศรษฐสิริ” เป็นดาวเด่นในตลาดนี้ โดยมีการปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันของโครงการให้ทันสมัยอยู่เสมอ แสนสิริสร้างภาพจำให้แบรนด์นี้เป็นเสมือน “สัญลักษณ์ของความสำเร็จและความภูมิฐาน” ให้แก่ผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นการออกแบบบรรยากาศสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ที่เป็นมาตรฐานสำคัญสำหรับกลุ่มลูกค้าบ้านหรู
แสนสิริไม่เพียงแต่มุ่งเน้นการขายบ้านหรู แต่ยังให้ความสำคัญกับการสร้างคอมมูนิตี้ที่ครบวงจร การออกแบบพื้นที่ส่วนกลางที่สวยงาม และการให้บริการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองยุคใหม่ เพื่อสร้างความผูกพันระหว่างแบรนด์กับลูกค้าในระยะยาว
2.2 แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses)
ในฐานะ “พี่ใหญ่” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงรักษาชื่อเสียงในด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือมาอย่างยาวนาน แบรนด์หลักที่ครองตลาดระดับนี้ของพวกเขาคือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ที่กำลังมองหาบ้านในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง
Land and Houses มักจะเน้นการออกแบบบ้านที่ใช้งานได้จริง ฟังก์ชันครบครัน และการเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพสูง เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของครอบครัวไทยในปัจจุบัน นอกจากนี้ บริษัทยังมีการลงทุนในโครงการทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างต่อเนื่อง เพื่อรักษาความได้เปรียบในการแข่งขันในตลาดบ้านหรู
2.3 เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset)
SC Asset เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10-30 ล้านบาท อย่างจริงจัง โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท SC Asset วางตำแหน่งแบรนด์ของตนเองให้เป็นทางเลือกของคนเมืองที่ต้องการความเป็นส่วนตัว แต่ยังคงเชื่อมต่อกับความสะดวกสบายใจกลางเมือง
บริษัทฯ มีการวิจัยและพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างสรรค์ดีไซน์บ้านที่ตอบโจทย์รสนิยมของกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ เช่น การออกแบบบ้านให้มีพื้นที่อเนกประสงค์รองรับการทำงานจากที่บ้าน (Work from Home) หรือการเพิ่มพื้นที่สีเขียวในโครงการ เพื่อส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัย
2.4 เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand)
เอพี ไทยแลนด์ เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นรายสำคัญที่แข่งขันอย่างดุเดือดในตลาดนี้ โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคา 10-30 ล้านบาท คือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล เอพีฯ มักจะนำเสนอโครงการที่เน้นดีไซน์ทันสมัย ทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เพื่อดึงดูดกลุ่ม Young Success
