บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: สนามรบของบิ๊กแบรนด์เพื่อแย่งชิง “เศรษฐีรุ่นใหม่” ในปี 2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2569 ยังคงเผชิญกับความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อในภาพรวม อย่างไรก็ตาม แม้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ราคาประหยัดจะหยุดชะงักเนื่องจากปัญหาการปล่อยสินเชื่อ ผู้ประกอบการรายใหญ่กลับพบสัญญาณบวกในกลุ่มตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซ็กเมนต์ที่ยังคงมี “เรียลดีมานด์” จากกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีความพร้อมทางการเงินสูง
ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: เมื่อตลาดแมสติดหล่ม
ปี 2569 นับเป็นช่วงเวลาแห่งการปรับตัวอย่างเข้มข้นสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปีนี้ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เริ่มมีการปรับกลยุทธ์ ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อลดความเสี่ยงและกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ
“ผู้บริโภคยังคงชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ของปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แม้ว่าผู้ประกอบการจะพยายามกระตุ้นตลาดด้วยโปรโมชั่นต่างๆ แต่ปัญหาสำคัญอยู่ที่สถาบันการเงินที่เริ่มมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้กู้ที่รายได้ไม่แน่นอนหรือมีภาระหนี้สูง ทำให้ ‘ยอดขาย’ (Presale) ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน” คุณสุรเชษฐกล่าวเสริม
ทำไมตลาดบ้านหรูจึงยังคงโต: พลังขับเคลื่อนจาก “เศรษฐีรุ่นใหม่”
ท่ามกลางความซบเซาของตลาดโดยรวม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับสวนกระแสและยังคงมีการเติบโต โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ ข้อมูลนี้สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงิน มีความพร้อมในการลงทุน และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดแมส
“หากมองในมิติของการลงทุนในประเทศไทย กลุ่มบ้านหรูถือเป็นสินทรัพย์ที่ ‘ไม่มีวันตาย’ เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายหลักคือกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ มองหาการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตและการส่งต่อความมั่งคั่ง” คุณสุรเชษฐเน้นย้ำ
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดบ้านหรูในประเทศไทยยังคงแข็งแกร่งคือ สัดส่วนของโครงการแนวราบที่ครองตลาดบนถึง 75-80% ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกเจ้าหันมาให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการแนวราบในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อกว้างขวางกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่มาก
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: การแข่งขันดุเดือดเพื่อครองใจเศรษฐีรุ่นใหม่
การแข่งขันในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ถือว่ารุนแรงมาก ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างสร้างจุดเด่นและกลยุทธ์ของตัวเองเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าจับตามองอยู่หลายราย
แสนสิริ (Sansiri): ยังคงเป็นผู้นำที่แข็งแกร่งในตลาดนี้ โดยมีแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ที่เน้นการออกแบบที่ทันสมัยและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง นอกจากนี้ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ที่เน้นการพักผ่อนสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นเรื่องบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการ แบรนด์หลักอย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง แม้ราคาเริ่มต้นจะมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือ ทำให้เป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านระดับนี้
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับนี้เป็นหลัก โดยมีแบรนด์เรือธงคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่ขยับราคาขึ้นไปในระดับ 20-35 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): มีแบรนด์หลักในระดับราคาใกล้เคียงกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าในวงกว้าง นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นรายใหญ่อื่นๆ เช่น ศุภาลัย และ พฤกษา ที่กำลังเข้ามาแบ่งส่วนแบ่งตลาดอย่างต่อเนื่อง
ใครคือ “เศรษฐีรุ่นใหม่”? เจาะลึกกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพ
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์บ้านหรู “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐ: โอกาสทองของผู้ซื้อในตลาดบ้านหรูปี 2569
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด” คุณสุรเชษฐเน้นย้ำ
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจใน
