วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ: 6 ทำเลทองไทย ปี 2569 ‘โอกาส’ หรือ ‘ความเสี่ยง’ ในมือผู้บริโภค
ในโลกอสังหาริมทรัพย์ยุคปัจจุบัน การมองหาบ้านสักหลังไม่ได้เป็นเพียงแค่การซื้อที่อยู่อาศัยอีกต่อไป แต่คือการลงทุนในคุณภาพชีวิตและอนาคตของครอบครัว หากย้อนกลับไปเมื่อช่วงต้นทศวรรษ ความเชื่อมั่นในการกู้ซื้อของคนไทยยังคงแข็งแกร่ง แต่ในปัจจุบันสถานการณ์กำลังพลิกผันอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน
สำหรับวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท การที่บ้านกว่า 70% ถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างถอยทัพจากตลาดแมส หันไปพึ่งพากลุ่มทุนและลูกค้ากำลังซื้อสูง (High Net Worth Individuals: HNWI) ที่มีสภาพคล่องพร้อมจ่ายสด หรือไม่ต้องอาศัยสินเชื่อธนาคาร
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางกระแสชะลอตัวของตลาด ก็ยังมี “โอกาส” ซ่อนตัวอยู่ในสองกลุ่มตลาดหลัก คือ กลุ่มตลาดลักชัวรีที่มีการแข่งขันดุเดือด และตลาดแนวราบสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ราคาไม่สูงจนเกินไปในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นพื้นที่เป้าหมายของคนยุคใหม่ที่กำลังมองหาบ้านในราคาเอื้อมถึง
ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยจากเทอร์ร่า มีเดีย ได้เผยข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ซึ่งไม่ใช่แค่ตัวเลขการขาย แต่เป็น “สัญญาณเตือน” ที่สะท้อนให้เห็นถึงปัญหาเรื้อรังที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยอย่างมีนัยสำคัญ ข้อมูลจากการสำรวจโครงการกว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ ชี้ให้เห็นว่า มี 6 โซนที่มีความโดดเด่นแตกต่างกัน ซึ่งแต่ละทำเลก็มีทั้ง “โอกาส” และ “ความเสี่ยง” ที่รอให้ผู้ซื้อพิจารณาอย่างรอบคอบ พร้อมทั้งต้องใช้กลยุทธ์ที่เหมาะสมในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย
6 โซนเด่นในตลาดอสังหาฯ ไทย ปี 2569
การวิเคราะห์เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละโซนของกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะช่วยให้เห็นภาพความแตกต่างของโอกาสและความเสี่ยงในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบในแต่ละทำเล
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD: Central Business District)
โซนสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 กำลังก้าวเข้าสู่ตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) สำหรับบ้านแนวราบระดับลักชัวรี ราคาเปิดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 65 ล้านบาทต่อยูนิต แม้จะเป็นราคาสูง แต่ตลาดนี้ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี สำหรับคอนโดมิเนียม เปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่าพื้นที่นี้เป็นตลาดของกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงเท่านั้น
สินค้าคงค้าง (Stock) ส่วนใหญ่ในโซนนี้เป็นโครงการลักชัวรี ซึ่งดีเวลลอปเปอร์จำเป็นต้องเข้าถึงกลุ่มลูกค้าต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์สูง (HNWI) ที่มีเงินสดพร้อมลงทุนอย่างน้อย 30 ล้านบาท โครงการประเภทนี้เน้นการขาย “ประสบการณ์และคุณภาพชีวิต” มากกว่าแค่ขนาดของพื้นที่ใช้สอย แต่ความท้าทายคือต้นทุนการก่อสร้างที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และตัวเลือกที่หลากหลายสำหรับผู้บริโภค
โซนในเมือง (Urban)
ทำเลอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับภาวะซบเซาที่สุดในรอบ 10 ปี โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม โครงการใหม่มีจำนวนลดลงอย่างเห็นได้ชัด คอนโดที่ยังคงขายได้ดีคือกลุ่มที่มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ทาวน์โฮม 3 ชั้นกลายเป็นสินค้าเด่นในโซนนี้ โดยมีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง แต่ก็ต้องเผชิญกับการแข่งขันกับคอนโดมือสองที่มีอยู่จำนวนมาก
โซนตะวันออก (Eastern Zone)
โซนเกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กลายเป็น “ดาวรุ่ง” ของตลาดแนวราบ โดยมีอัตราการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ตลาดค่อนข้างนิ่ง โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตขายดีกลับอยู่ที่ต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งบ่งชี้ว่าผู้ซื้อจริงยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อบ้านในทำเลที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ความท้าทายหลักคือโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่
โซนตะวันตก (Western Zone)
โซนปิ่นเกล้า กาญจนาภิเษก สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 มีแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้นแต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ราคาบ้านแนวราบขยับขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ลดลง สต็อกบ้านระดับราคา 10-20 ล้านบาท ที่ขายยากเพิ่มขึ้น ในขณะที่ตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับมียอดขายดีเยี่ยม คอนโดเปิดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งแสดงถึงการตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบของดีเวลลอปเปอร์ นี่คือ “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็เป็น “ความท้าทาย” สำหรับตลาดกลาง-บนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกที่มีอยู่
โซนเหนือ (Northern Zone)
โซนดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นทำเลที่กำลังมีการเติบโตอย่างรวดเร็วของทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า ส่วนตลาดแนวราบมีความนิ่งทั้งราคาและจำนวนการเปิดตัว สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่มีราคาอยู่ในช่วง 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาเริ่มไต่ขึ้นอยู่ในช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาสำคัญคือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” จุดเด่นที่เป็นโอกาสคือทำเลเชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมืองที่กำลังพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาด
โซนนนทบุรี (Nonthaburi Zone)
นนทบุรีเป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของตลาดแนวราบ โดยมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี นาน 5-6 ปี สินค้าขายดีคือกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่อยู่อาศัยจริง ในทางกลับกัน คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังคงประสบปัญหาการระบายสต็อกจากช่วงเปิดตัวโครงการ ซึ่งทำให้เกิดภาวะล้นตลาด (Over Supply) นานเกือบ 10 ปี ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่อยู่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร นี่คือ “โอกาส” ที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงมีศักยภาพเติบโตต่อเนื่อง แต่ความท้าทายก็ตกอยู่กับผู้ประกอบการคอนโดที่ต้องใช้เวลาในการเคลียร์สต็อกในตลาดที่อ่อนแรง
การตอบรับวิกฤตในตลาดอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ตั้งแต่กำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่เอื้ออำนวย แต่โอกาสในการลงทุนยังคงมีอยู่จริงในตลาดอย่างน้อย 2 กลุ่มหลัก คือ
ตลาดไฮเอนด์ (High-End Market): ถูกมองว่าเป็น “Safe Haven” เนื่องจากกำลังซื้อของกลุ่มนี้ยังคงแข็งแกร่ง แต่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องแข่งขันด้วย “ความแตกต่าง” และ “คุณค่าใหม่” ที่เหนือกว่าคู่แข่ง
ตลาดแมส (Mass Market): เป็นโอกาสในกลุ่มบ้านราคา 3-10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ซึ่งการอยู่รอดของผู้ประกอบการในยุคนี้คือการ “ช่วยลูกค้าให้กู้ผ่าน” และ “สร้างมูลค่าเพิ่ม” ให้กับสินค้าอย่างแท้จริง
ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังก้าวข้ามจาก “การขายบ้าน” ไปสู่
