จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ! 6ทำเลร้อน’โอกาส’หรือความเสี่ยง?
“วิกฤติความสามารถกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์” คือคำเตือนที่ดังไม่หยุดหย่อนในปี 2568 นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 70% จนทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องหันกลับมาพิจารณา “หนี” ตลาดแมส ไปพึ่งพิงกลุ่มทุนที่มีสภาพคล่องสูง (HNWI) และกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งไม่ต้องอาศัย “เงินกู้” เป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางภาพรวมที่ดูมืดมนนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับ “ผู้ที่อยู่อาศัยจริง” (Real Demand) ก็ยังคงมี “โอกาส” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านแนวราบราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ที่กระจุกตัวอยู่ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นโซนที่มีดีมานด์เข้ามาอย่างต่อเนื่อง
จากการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์โครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่ามี 6 โซนสำคัญที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ โดยแต่ละทำเลก็มาพร้อมกับโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันไป ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายเพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่หลากหลาย
นับตั้งแต่ต้นปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกมากมาย ตั้งแต่ปัญหาเศรษฐกิจระดับโลก ไปจนถึงหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความไม่แน่นอนของอัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีโอกาสใน 2 กลุ่มหลัก: กลุ่มตลาดหรู (Luxury) ซึ่งได้รับการมองว่าเป็น “Safe Haven” เนื่องจากกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง และตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้ที่อยู่อาศัยจริงในกลุ่มราคา 3-10 ล้านบาท ซึ่งมีทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวเป็นผลิตภัณฑ์หลัก และความอยู่รอดของผู้ประกอบการในยุคนี้จึงอยู่ที่การ “ช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่าน” และสร้างมูลค่าเพิ่มที่แตกต่างจากคู่แข่ง
ในปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยกำลังก้าวข้ามจากการ “ขายบ้าน” ไปสู่การ “ขายคุณภาพชีวิต” ผู้ซื้อไม่ได้มองหาเพียงแค่ที่อยู่อาศัย แต่ต้องการ “ชีวิตที่ดีขึ้น” ในราคาที่เอื้อมถึง นี่คือโจทย์ใหม่ที่จะมากำหนดทิศทางและอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทยในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
6 ทำเลร้อนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล: โอกาสหรือความเสี่ยงในปี 2568?
วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อกำลังทำให้วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องหยุดหายใจ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท อัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ลดลงอย่างรุนแรง ทำให้ผู้ประกอบการต้องทบทวนกลยุทธ์และหันไปโฟกัสตลาดที่มีกำลังซื้อสูงกว่าแทน แม้ภาพรวมจะดูตึงเครียด แต่ในใจกลางเมืองและชานเมืองก็ยังมี “อัญมณี” ที่รอให้ค้นพบ สำหรับผู้ที่ต้องการสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – สีลม สาทร สุขุมวิท พระราม 3
ในกลุ่มตลาดบ้านหรูของกรุงเทพฯ โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 กลายเป็นสนามแข่งขันของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) อย่างแท้จริง ราคาของบ้านเดี่ยวในทำเลเหล่านี้พุ่งสูงเกินกว่าค่าเฉลี่ยที่ 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ตลาดนี้ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องด้วยอัตรา 10% ต่อปี ขณะที่คอนโดมิเนียมในโซนนี้มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สิ่งนี้สะท้อนอย่างชัดเจนว่าตลาดนี้เป็นของ “กลุ่มคนระดับสูง” เท่านั้น
สินค้าคงคลังส่วนใหญ่ในตลาดนี้คือกลุ่ม “ลักชัวรี” ซึ่งมุ่งเป้าหมายไปยังชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์จำนวนมาก (High Net Worth Individuals: HNWI) ที่มีกำลังซื้อตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป โซนนี้เหมาะสำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่ “ขายประสบการณ์มากกว่าตารางเมตร” อย่างแท้จริง อย่างไรก็ตาม ความท้าทายคือต้นทุนการดำเนินงานที่สูง การแข่งขันที่เข้มข้น และทางเลือกที่มีมากมายสำหรับผู้บริโภค
แม้ว่าราคาที่ดินใน CBD จะสูงลิ่วจนแทบไม่น่าเชื่อ แต่ดีมานด์สำหรับบ้านหรูและคอนโดมิเนียมพรีเมียมยังคงแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากคนกลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับ “ทำเล” และ “ความสะดวกสบาย” เหนือสิ่งอื่นใด การมีที่พักอาศัยในโซน CBD หมายถึงการลดเวลาเดินทางและการเพิ่มคุณภาพชีวิต ซึ่งเป็นสิ่งที่เงินสามารถซื้อได้
ความน่าสนใจของตลาดลักชัวรีไม่ได้จำกัดอยู่แค่ที่ราคาแพงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการออกแบบที่พิถีพิถัน การใช้วัสดุคุณภาพสูง และการสร้างสรรค์พื้นที่ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนยุคใหม่ที่ทำงานในเมืองหลวง อย่างไรก็ตาม โอกาสในตลาดนี้ต้องแลกมาด้วยการลงทุนที่สูง การบริหารความเสี่ยง และความเข้าใจในพฤติกรรมของผู้บริโภคระดับบน ซึ่งมีความต้องการที่ซับซ้อนและมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
โซนในเมือง – จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง
ในโซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง ตลาดคอนโดมิเนียมกำลังเผชิญกับภาวะที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ โครงการใหม่ ๆ ถูกเปิดตัวน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ ในทางกลับกัน คอนโดที่ยังขายได้ดีในปัจจุบันมักมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร แนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็นพระเอกของโซนนี้ ซึ่งเป็นโอกาสของสินค้ากลุ่มกลาง-ล่างที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง อย่างไรก็ตาม ความท้าทายคือการแข่งขันที่สูงกับคอนโดมือสองจำนวนมากที่กระจายตัวอยู่ในตลาด
การที่คอนโดราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรยังคงขายได้ดี สะท้อนให้เห็นถึงการกลับมาของกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองเพื่อความสะดวกในการเดินทางไปทำงานและเข้าถึงแหล่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในตลาดนี้ค่อนข้างสูงเนื่องจากมีผู้เล่นจำนวนมาก และผู้บริโภคก็มีทางเลือกที่หลากหลาย ทั้งคอนโดใหม่และคอนโดมือสอง
ทาวน์โฮม 3 ชั้นราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้กลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเดี่ยวแต่มีงบประมาณจำกัด โครงการเหล่านี้มักตั้งอยู่ในทำเลใกล้รถไฟฟ้าและแหล่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ทำให้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ที่ต้องการความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยในเมือง อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องมีการออกแบบที่ทันสมัย ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต และราคาที่สามารถแข่งขันได้ในตลาดที่กำลังมีการเปลี่ยนแปลง
การแข่งขันในตลาดคอนโดโซนในเมืองยังคงดุเดือด แม้ว่าโครงการใหม่จะลดลง แต่คอนโดมือสองจำนวนมากที่กระจายตัวอยู่ในตลาดก็เป็นคู่แข่งที่สำคัญ ผู้ประกอบการจึงต้องมีการบริหารสต็อกให้มีประสิทธิภาพและสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์ของตนเอง
ความท้าทายของโซนในเมืองคือการแข่งขันที่รุนแรงกับคอนโดมือสอง และการแข่งขันด้านราคากับโครงการอื่น ๆ ผู้ประกอบการจึงต้องมีการวิเคราะห์ตลาดอย่างละเอียดและวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อสร้างโอกาสในการขาย
โซนตะวันออก – เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง
โซนตะวันออกอย่างเกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็น “ดาวรุ่ง” ของตลาดแนวราบแบบติดเทอร์โบ! เนื่องจากมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงนิ่งอยู่ในระดับราคา 70,000–80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีที่สุดมักมีราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นโอกาสของคนกำลังหาบ้านจริงเพื่ออยู่อาศัย และยอมจ่ายเพิ่มขึ้นเพื่อให้ได้ทำเลและคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ส่วนความท้าทายคือการเดินทางและระบบขนส่งที่ต้องรองรับ
