ตลาดบ้านหรูปี 2569: เมื่อ “ความมั่นคง” คือสินทรัพย์ที่เศรษฐีรุ่นใหม่ตามหา
กรุงเทพมหานคร — ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและภาระหนี้สินครัวเรือน ทำให้ภาพรวมตลาดโดยรวมส่งสัญญาณการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับกลยุทธ์หันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคาเพื่อกระจายความเสี่ยง อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนนี้ เซกเมนต์ที่ยังคง “ไม่มีวันตาย” และกำลังถูกขับเคลื่อนอย่างแข็งแกร่งโดยเรียลดีมานด์ คือตลาด บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ซึ่งผู้เล่นรายใหญ่ 4 แบรนด์ยักษ์ใหญ่ต่างช่วงชิงกำลังซื้อของ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มองหาคุณภาพชีวิตและความคุ้มค่าที่แท้จริง
ปี 2569: สัญญาณเตือนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2569 สะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้บริโภคอย่างชัดเจน ข้อมูลจากการสำรวจล่าสุดเผยว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ผ่านมา ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งทำให้ผู้ซื้อกลุ่มแมสจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงความฝันในการมีบ้านเป็นของตนเองได้ อย่างไรก็ตาม “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ให้ทัศนะที่น่าสนใจว่า แม้ตลาดจะชะลอตัวลง แต่กลุ่มบ้านระดับบนกลับมีการเติบโตสวนทาง โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
บ้านหรู 10-30 ล้าน: หัวจักรใหม่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ
ในภาวะที่ตลาดโดยรวมซบเซา บ้านหรู 10-30 ล้าน กลายเป็นกลไกสำคัญที่ช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไว้ได้อย่างน่าทึ่ง ปัจจัยที่ทำให้เซกเมนต์นี้ยังคงโดดเด่นมาจากกำลังซื้อที่มีความแข็งแกร่งและไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจเท่ากับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง แม้ผู้ซื้อกลุ่มนี้อาจใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น แต่เมื่อตัดสินใจแล้วมักจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมองหาความคุ้มค่าในระยะยาว
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการบ้านแนวราบ ที่ครองสัดส่วนมากถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรู ทำให้ผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่ต่างทุ่มเทงบประมาณและทรัพยากรในการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ กลุ่มบ้านระดับบนยังมีฐานกำลังซื้อที่กว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการเล็งเห็นถึงโอกาสในการเติบโตในระยะยาว
4 ยักษ์ใหญ่ชิงชัย: กลยุทธ์เจาะ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
การแข่งขันในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ปัจจุบันดุเดือดอย่างยิ่ง โดยผู้ประกอบการแต่ละรายต่างงัดกลยุทธ์และจุดเด่นของตนเองออกมาเพื่อดึงดูดลูกค้าเป้าหมาย โดยมี 4 แบรนด์ยักษ์ใหญ่ที่ครองความเป็นผู้นำและมีอิทธิพลต่อตลาดอย่างมาก:
แสนสิริ (Sansiri): ยังคงครองความเป็นเจ้าตลาดอย่างเหนียวแน่นด้วยแบรนด์เรือธง เศรษฐสิริ (Setthasiri) ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมสร้างภาพจำในเรื่องของความหรูหราและภาพลักษณ์ที่เหนือระดับ นอกจากนี้ยังมี บุราสิริ (Burasiri) ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ต ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มคนที่ต้องการความสงบและความเป็นส่วนตัว พร้อมด้วยบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 อันเป็นจุดเด่นที่สร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าเสมอมา
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses – LH): ในฐานะ “พี่ใหญ่” ของวงการ LH ยังคงยึดมั่นในภาพลักษณ์ด้านของคุณภาพและความน่าเชื่อถือ โดยแบรนด์ในระดับราคา 10-30 ล้านบาทที่ได้รับความนิยมสูงคือ ชัยพฤกษ์ (Chaiyapruek), มัณฑนา (Manthana) และ สีวลี (Sivalee) ซึ่งมีการออกแบบที่ทันสมัยและปรับเปลี่ยนให้เข้ากับยุคสมัยอยู่เสมอ ด้วยชื่อเสียงและความมั่นใจในคุณภาพ ทำให้เป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ สำหรับผู้ที่ต้องการบ้านในระดับราคานี้
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Assets): SC มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10-30 ล้านบาท โดยมีแบรนด์เรือธงคือ บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard) ซึ่งมีราคาเริ่มต้นประมาณ 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature) ที่มีราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ชูจุดเด่นด้านการออกแบบที่เน้นความทันสมัยและความหรูหรา พร้อมด้วยระบบเทคโนโลยีและนวัตกรรมที่ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายและความปลอดภัยให้กับลูกบ้าน
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thai): AP เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นคนสำคัญที่มีแบรนด์ที่แข็งแกร่งในตลาดนี้ โดยเฉพาะแบรนด์ เดอะ ซิตี้ (The City) และ เซนโทร (Centro) ที่มีการกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลสำคัญทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล AP มุ่งเน้นการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนเมืองรุ่นใหม่ โดยเน้นทำเลที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะและโครงข่ายถนนหลัก เพื่อมอบความสะดวกสบายในการเดินทางในยุคที่การเดินทางเป็นสิ่งสำคัญอันดับต้นๆ
นอกจาก 4 แบรนด์หลักนี้แล้ว ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจไม่เท่ากับรายใหญ่ อาทิ ศุภาลัย (Supalai) และ พฤกษา (Pruksa) ซึ่งยังคงมีบทบาทสำคัญในการผลักดันตลาดให้คึกคักอย่างต่อเนื่อง
เจาะกลุ่มเป้าหมาย: เศรษฐีรุ่นใหม่ที่มองหา “คุณภาพชีวิต”
“สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาด บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี และมีความต้องการอยู่อาศัยจริง พวกเขามองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย และทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ซึ่งเน้นการเดินทางที่สะดวกสบาย ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ และใกล้สถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ก็เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจเลือกบ้าน
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มนี้คือ รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ซึ่งเป็นทำเลที่ทำให้ผู้คนสามารถเข้าถึงตัวเมืองและแหล่งงานได้ง่าย แต่ยังคงไว้ซึ่งความสงบและความเป็นส่วนตัว
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
บ้านต้นทุนเดิม vs. ต้นทุนใหม่: โอกาสทองของนักลงทุน
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวัง แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขาย บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” อย่างไรก็ตาม หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคา
