บ้านเดี่ยวระดับบน 10-30 ล้านบาท: ยังคงแข็งแกร่ง ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจปี 2569
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 เผชิญกับความผันผวนทางเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม กลุ่มตลาดบ้านเดี่ยวระดับบนที่มีมูลค่าตั้งแต่ 10-30 ล้านบาทยังคงมีสัญญาณการเติบโตและแรงขับเคลื่อนที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ยังคงมีความต้องการอยู่อาศัยจริง แม้ว่าอาจต้องใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้นก็ตาม
บทสรุปสำหรับผู้บริหาร:
ตลาดบ้านเดี่ยวระดับบน 10-30 ล้านบาทยังคงเป็นเซ็กเมนต์ที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ยังคงมีความต้องการอยู่อาศัยจริง แม้ว่าอาจต้องใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้นก็ตาม แม้ต้นทุนการก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลกยังคงอยู่ แต่ตลาดบนยังคงมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่มีสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด และการตอบสนองความต้องการของกลุ่ม Young Successor ซึ่งให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและภาพลักษณ์
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด ได้แก่ แสนสิริ (เศรษฐสิริ, บุราสิริ) แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (ชัยพฤกษ์, มัณฑนา, สีวลี) เอสซี แอสเสท (บางกอก บูเลอวาร์ด, บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์) และ เอพี ไทยแลนด์ (เดอะซิตี้, เซนโทร) ต่างมีการพัฒนาและปรับกลยุทธ์เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง โดยกลุ่มเป้าหมายหลักคือคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง มองหาความคุ้มค่า ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และสภาพแวดล้อมที่สะท้อนถึงคุณภาพชีวิต ปัจจุบันถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากนี้ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569
บ้านเดี่ยวระดับบน 10-30 ล้านบาท: ยังคงแข็งแกร่ง ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจปี 2569
ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจมากมาย ทั้งการเปลี่ยนแปลงของนโยบายการเงิน ความผันผวนของตลาดหุ้น ไปจนถึงแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลก แม้กระทั่งในช่วงปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่บ้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ขณะที่ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: แหล่งแรงขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์
แต่ท่ามกลางบรรยากาศที่ซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ตลาดบ้านเดี่ยวระดับบนที่มีมูลค่าตั้งแต่ 10-30 ล้านบาทยังคงเป็นตลาดที่มีการเติบโตและแรงขับเคลื่อนที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ยังคงมีความต้องการอยู่อาศัยจริง แม้ว่าอาจต้องใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้นก็ตาม “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2569 ว่า มีสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ขณะที่ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ขณะที่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับโตขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน “โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่”
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: กลยุทธ์และความหลากหลาย
ปัจจุบันผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมาย เริ่มที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มี “เศรษฐสิริ” แบรนด์หลักเป็นจุดขาย มีการพัฒนาและมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชั่นให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์ให้กับผู้อยู่อาศัย รวมถึง “บุราสิริ” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และมีระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่ของวงการที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพ และความเชื่อมั่นของโครงการแบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยเช่นกัน ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ขณะที่บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล นอกจากนี้ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย: Young Successor
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ “ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือ
