ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: อนาคตที่ไร้จุดจบ 4 ยักษ์ใหญ่ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจไทยในปี 2569 แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะสะดุดในบางเซ็กเมนต์ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เผชิญแรงกดดันจากการเข้มงวดสินเชื่อและการเมือง แต่เซ็กเมนต์ “บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท” กลับยังคงส่องแสงสดใส เป็นตัวขับเคลื่อนหลักของตลาดที่ไร้จุดจบ ยืนยันสถานะ “สินทรัพย์เหนือกาลเวลา” ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าสิบปี ผมได้สังเกตปรากฏการณ์ที่น่าสนใจนี้อย่างใกล้ชิด พบว่าตลาดบ้านหรูเป็นพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยที่สุด เนื่องจากฐานลูกค้ากลุ่มนี้มีกำลังซื้อสูง มีความพร้อมทางการเงิน และมองหาความคุ้มค่าด้านคุณภาพชีวิตและการลงทุนระยะยาว
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสแรกของปี 2569 (Q1/2569) สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างอย่างมีนัยสำคัญ นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield) ได้วิเคราะห์สถานการณ์ไว้ได้อย่างแม่นยำว่า “ตลาดโดยรวมชะลอตัวชัดเจน ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ลดการเปิดโครงการใหม่ หันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา”
สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 (ข้อมูลอัปเดตล่าสุดจากธนาคารแห่งประเทศไทย) ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยกลุ่มคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจโลกและทิศทางนโยบายการเงิน แต่เมื่อวิเคราะห์ลงไปในรายละเอียด จะพบว่าตลาดบ้านหรู (Luxury Real Estate) ในระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงเติบโต
ตลาดนี้เป็นตัวแทนของ “ความแข็งแกร่งเชิงยุทธศาสตร์” ของอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักคือ “เรียลดีมานด์” (Real Demand) หรือความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การเก็งกำไร นอกจากนี้ การที่ลูกค้าในเซ็กเมนต์นี้ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ทำให้พวกเขายังคงมีอำนาจในการตัดสินใจ แม้กระบวนการจะยาวนานขึ้นก็ตาม
บ้านหรู: ตัวขับเคลื่อนหลักของตลาด
สิ่งที่โดดเด่นที่สุดคือ สัดส่วนของโครงการแนวราบที่ครอบครองตลาดบนถึง 75-80% ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ปัจจัยสำคัญคือ “ความมั่นคงทางการเงิน” ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้บริหารระดับสูง เจ้าของธุรกิจ หรือทายาทธุรกิจ ที่มีฐานรายได้มั่นคงและมองหาความคุ้มค่าในระยะยาว
ในฐานะนักลงทุน ผมมองว่าตลาดบ้านหรูในปัจจุบันเปรียบเสมือน “ปราการด่านหน้า” ที่ต้านทานความผันผวนทางเศรษฐกิจได้ดีที่สุด เนื่องจากลูกค้าในกลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะสินเชื่อตึงตัวเท่าตลาดระดับล่าง พวกเขามองหาคุณภาพชีวิต ความสะดวกสบาย และภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ
4 ยักษ์ใหญ่ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทยต่างงัดกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” (Young Successors) ที่กำลังเติบโตในตลาดแรงงาน
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) – Sansiri: แสนสิริยังคงยืนหยัดในตลาดบนด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” (Setthasiri) ที่ได้รับการยอมรับในเรื่องการออกแบบ ฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ และการสร้างภาพลักษณ์ “บ้านของความสำเร็จ” นอกจากนี้ “บุราสิริ” (Burasiri) ยังเป็นอีกหนึ่งแบรนด์ที่เน้นบรรยากาศรีสอร์ตหรู พร้อมจุดแข็งด้านบริการหลังการขายและการรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) – Land and Houses: ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการ Land and Houses ยังคงได้รับความเชื่อมั่นในเรื่องของคุณภาพและความน่าเชื่อถือ ด้วยแบรนด์ “ชัยพฤกษ์” (Chaiyaphruek) “มัณฑนา” (Manthana) และ “สีวลี” (Sivalee) ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้ทันสมัยเสมอ ราคาเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยคุณภาพที่ยั่งยืนทำให้ลูกค้ากลุ่มนี้ยังคงให้ความสนใจ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) – SC Asset: SC ยังคงเป็นผู้เล่นรายสำคัญในตลาดนี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” (Bangkok Boulevard) ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (Bangkok Boulevard Signature) ที่เน้นความหรูหราระดับบน ราคา 20-35 ล้านบาท
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) – AP Thailand: AP ยังคงรุกตลาดด้วยแบรนด์ “เดอะซิตี้” (The City) และ “เซนโทร” (Centro) ที่กระจายตัวอยู่ทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยมีจุดแข็งด้านการพัฒนาทำเลศักยภาพและการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง
นอกจากนี้ ยังมีรายอื่นๆ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ที่ยังคงมีโครงการในระดับราคาดังกล่าว แต่จำนวนอาจไม่มากเท่าผู้เล่นหลัก
กลุ่มเป้าหมาย: “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มองหาคุณภาพชีวิต
สำหรับกลุ่มเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท “เศรษฐีรุ่นใหม่” ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี คือกลุ่มที่น่าจับตามองมากที่สุด พวกเขามีความต้องการอยู่อาศัยจริง มองหา “ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย” ทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้สถานศึกษาชั้นนำ และสภาพแวดล้อมที่ส่งเสริมคุณภาพชีวิต
กลุ่มเป้าหมายหลักมักอาศัยอยู่ในย่านรามอินทรา บางนา ดอนเมือง และราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ พวกเขามีฐานะการเงินที่มั่นคง เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้สูง พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ
ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นในตลาด
บ้านต้นทุนเดิม: โอกาสทองสำหรับนักลงทุน
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสถานการณ์ตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น
ทิศทางในอนาค
