ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: โอกาสทองของเศรษฐีรุ่นใหม่ท่ามกลางความผันผวนเศรษฐกิจปี 2569
บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 10 ปี
ในภาวะที่เศรษฐกิจไทยปี 2569 เผชิญกับความท้าทายหลายด้าน โดยเฉพาะแรงกดดันจากความผันผวนของสถานการณ์โลก ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อบ้านของผู้บริโภคโดยรวมชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ไม่ใช่ทุกตลาดที่ต้องเผชิญกับความซบเซา ภายใต้สถานการณ์นี้ กลุ่มตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับแสดงสัญญาณที่แตกต่างออกไปอย่างน่าสนใจ สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของกลุ่มเรียลดีมานด์และกำลังซื้อที่มีศักยภาพ
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไตรมาส 1 ปี 2569
ตามข้อมูลล่าสุดจากคุณสุรเชษฐ์ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย (Cushman & Wakefield) ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในไตรมาสแรกของปี 2569 มีสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการหลายรายได้ปรับกลยุทธ์หันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อบริหารจัดการความเสี่ยง และลดแรงกดดันจากการแข่งขันที่สูงขึ้น
ผู้บริโภคเองก็แสดงท่าทีที่ระมัดระวังในการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตลาดที่น่าจับตามองคือ บ้านหรู โดยเฉพาะกลุ่มที่มีมูลค่าโครงการตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป พบว่ามียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาที่ต่ำกว่า สะท้อนถึงความพร้อมทางการเงินของกลุ่มลูกค้าในตลาดบน และความสามารถในการปรับตัวให้อยู่รอดในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน
ตลาดบ้านหรู: ขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อที่มั่นคง
“ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ถือเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในเซ็กเมนต์นี้มีกำลังซื้อที่มั่นคง ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส และยังคงมีความต้องการอยู่อาศัยจริงอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าอาจต้องใช้เวลาในการพิจารณาและตัดสินใจนานขึ้น” คุณสุรเชษฐ์ กล่าวเสริม
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดบ้านหรูเติบโตคือ สัดส่วนของโครงการแนวราบ ที่ครองตำแหน่งสูงสุดถึง 75-80% ของตลาดนี้ ผู้ประกอบการหลายรายจึงหันมาลงทุนในตลาดนี้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพและมีฐานกำลังซื้อที่กว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ นอกจากนี้ การพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาทยังเป็นการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มใหม่ที่เติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน
กลยุทธ์ผู้ประกอบการ: 4 บิ๊กแบรนด์ชิงกำลังซื้อ
ในภาวะการแข่งขันที่รุนแรง ผู้ประกอบการแต่ละค่ายต่างงัดกลยุทธ์และจุดเด่นที่แตกต่างกันเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย โดยมีผู้เล่นรายสำคัญหลายรายที่น่าจับตามอง:
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (Sansiri): แสนสิริ ยังคงตอกย้ำตำแหน่งผู้นำตลาดบ้านหรูด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง เศรษฐสิริ (Setthasiri) ซึ่งได้รับการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง สร้างภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จและความหรูหราให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมี บุราสิริ (Burasiri) อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวระดับใกล้เคียงกัน ที่เน้นการออกแบบบรรยากาศสไตล์รีสอร์ท พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (Land and Houses): พี่ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงรักษาความเชื่อมั่นและภาพลักษณ์ด้านคุณภาพด้วยแบรนด์ ชัยพฤกษ์ (Chaiyaphruek), มัณฑนา (Manthana) และ สีวลี (Sivalee) ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้ทันสมัยตามยุคสมัย ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความเชื่อมั่น ทำให้ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคในตลาดนี้เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC Asset): SC ยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10-30 ล้านบาท ด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard) ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature) ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านพร้อมดีไซน์ที่ทันสมัยและทำเลที่สะดวกสบาย
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) (AP Thailand): AP ยังคงขยายตลาดบ้านหรูอย่างต่อเนื่องด้วยแบรนด์ เดอะซิตี้ (The City) และ เซนโทร (Centro) ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มองหาบ้านในระดับราคานี้
นอกจากผู้เล่นรายใหญ่แล้ว ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น ศุภาลัย (Supalai) และ พฤกษา (Pruksa) ซึ่งแข่งขันกันอย่างดุเดือดในตลาดนี้
ตลาดเป้าหมาย: เศรษฐีรุ่นใหม่วัยไม่เกิน 45 ปี
คุณสุรเชษฐ์ วิเคราะห์ว่า กลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม คนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมีความต้องการอยู่อาศัยจริง พวกเขามองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ ความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุดในกลุ่มนี้คือ รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง และราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ในปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” คุณสุรเชษฐ์กล่าวสรุป
บ้านต้นทุนเดิม: โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่มีศักยภาพ
เมื่อพิจารณาถึง ต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่าง
