ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: “ไม่มีวันตาย” กับการแข่งขันดุเดือดเพื่อชิงกำลังซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
แม้ประเทศไทยจะเผชิญกับความท้าทายทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับแมสที่ผู้บริโภคยังคงชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างระมัดระวัง ทว่าตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับกลายเป็นหนึ่งในกลุ่มที่มีความเคลื่อนไหวเชิงบวกและน่าจับตาอย่างยิ่ง บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงปัจจัยที่ทำให้ตลาดบ้านหรูเติบโตอย่างแข็งแกร่ง แม้ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว พร้อมสำรวจกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในการเข้าถึง “เศรษฐีรุ่นใหม่” ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักในเซ็กเมนต์นี้
สัญญาณบวกในตลาดบน: เศรษฐีรุ่นใหม่ขับเคลื่อนการเติบโต
จากข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 ปี 2569 พบว่าภาพรวมตลาดโดยรวมยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์หันไปพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคามากขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยง อย่างไรก็ตาม ในกลุ่มตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท สถานการณ์กลับแตกต่างออกไปอย่างชัดเจน โดยพบว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคานี้มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่าเมื่อเทียบกับกลุ่มราคาต่ำกว่า ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพที่แท้จริงของกลุ่มลูกค้าในตลาดบนที่ยังคงมีความพร้อมทางการเงินสูง และได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจน้อยกว่า
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวเสริมว่า ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้กลุ่มนี้ยังคงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยอยู่เสมอ ได้แก่ ความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) ของกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพทางการเงินสูง ซึ่งแม้จะต้องใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นจากความไม่แน่นอนของสภาพเศรษฐกิจ แต่ความจำเป็นในการมีที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความมั่นคงในระยะยาว ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักที่ทำให้ตลาดนี้เติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
การแข่งขันดุเดือด: 4 บิ๊กแบรนด์ชิงกำลังซื้อ
ในภาวะที่ตลาดกำลังซื้อกลุ่มบนมีความสำคัญ ผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นรายใหญ่ที่น่าจับตามองหลายราย:
แสนสิริ (Sansiri): ยังคงเป็นผู้นำในตลาดนี้ด้วยแบรนด์หลักอย่าง เศรษฐสิริ ที่มีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมสร้างภาพลักษณ์ว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สะท้อนความสำเร็จของผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ บุราสิริ ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนในสไตล์รีสอร์ต เสริมด้วยบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งเป็นจุดแข็งสำคัญของแสนสิริ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses): พี่ใหญ่ของวงการที่ยังคงรักษาภาพลักษณ์ในเรื่องของคุณภาพและความเชื่อมั่นของแบรนด์หลักในระดับราคา 10-30 ล้านบาท ประกอบด้วย ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี ที่มีการปรับรูปแบบบ้านให้ทันสมัยตามยุคสมัย ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยความน่าเชื่อถือทำให้ยังคงเป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง บางกอก บูเลอวาร์ด ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยมสูงในทำเลศักยภาพ
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ เดอะซิตี้-เซนโทร ที่กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มองหาบ้านในทำเลที่สะดวกสบายในการเดินทาง
นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น ซึ่งล้วนแล้วแต่มีการปรับกลยุทธ์และนำเสนอจุดขายที่หลากหลายเพื่อแย่งชิงกำลังซื้อจากกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพ
กลุ่มเป้าหมาย: “เศรษฐีรุ่นใหม่” (Young Successors)
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ ความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มนี้คือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับเป็นอย่างดี
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
ต้นทุนการผลิตและมาตรการรัฐ: โอกาสทองของผู้ซื้อ
แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศ แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะความขัดแย้งยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุด สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
บทสรุป
ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงเป็นกลุ่มที่มีความสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยขับเคลื่อนด้วยกำลังซื้อของกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง และให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และความมั่นคง
