บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ทำไมถึงยัง “ยืนหยัด” ในวิกฤตเศรษฐกิจปี 2569?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 แสดงให้เห็นถึง “การพลิกกลับ” ที่น่าสนใจ หากเทียบกับภาพรวมตลาดที่กำลังเผชิญกับ “แรงชะลอตัว” จากภาวะเศรษฐกิจโลกผันผวนและแรงกดดันด้านอัตราดอกเบี้ย โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการรายใหญ่แทบหยุดเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปเน้นบ้านจัดสรรในทุกระดับราคาเพื่อกระจายความเสี่ยง ทว่าท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้ “บ้านหรู” ในระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับกลายเป็น “ตัวต้านทาน” เพียงหนึ่งเดียวที่ยังคง “ขยับ” ไปข้างหน้าได้อย่างน่าจับตามอง
ในบทความนี้ ผมจะวิเคราะห์เชิงลึกในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มา 10 ปี ว่าเหตุใดตลาดบ้านหรูระดับนี้จึงยังคงมี “แรงซื้อ” อย่างต่อเนื่อง ไม่ถูกฉุดรั้งด้วยสภาวะเศรษฐกิจ และมีปัจจัยอะไรบ้างที่ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายยังคง “กล้าเสี่ยง” ในการชิงกำลังซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ในช่วงเวลาเช่นนี้
สัญญาณตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: คอนโดฯ ชะลอตัว บ้านหรูยังไหว
ตามข้อมูลจาก “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย การขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไตรมาสแรกปี 2569 มีสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่อัตราการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงมาก เนื่องจากผู้ประกอบการหันไปเน้นตลาดบ้านจัดสรรเพื่อความสมดุลของพอร์ตโฟลิโอ และการลดความเสี่ยงด้านยอดขาย
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณา “ภาพรวมตลาดบ้านหรู” ในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีความน่าสนใจไม่น้อย ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์พบว่า แม้จะมีการลดลงบ้าง แต่ก็ “น้อยกว่า” กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ นั่นแสดงให้เห็นว่า “กลุ่มลูกค้าตลาดบน” ยังมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงินที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มตลาดแมส ทำให้ตลาดระดับนี้เป็น “กลุ่มที่ขับเคลื่อน” การเติบโตในปัจจุบัน
นอกจากนี้ แนวโน้มการพัฒนาโครงการ “บ้านจัดสรร” ในตลาดระดับบนยังคงมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างจริงจัง เพราะนอกจากจะได้กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อแล้ว ยังเป็นกลุ่มที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง ทำให้ “บ้านหรู 10-30 ล้านบาท” กลายเป็นสินทรัพย์ที่คนไทยให้ความสำคัญสูงสุดในช่วงปีนี้
4 มหาอำนาจในตลาดบ้านหรู: ใครกำลัง “ล่า” กำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่?
ในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท มีผู้ประกอบการรายใหญ่ 4 รายที่ก้าวเข้ามาแข่งขันกันอย่างชัดเจน โดยแต่ละรายต่างมีกลยุทธ์ที่โดดเด่นและแตกต่างกันเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย
แสนสิริ (SIRI): ผู้นำความหรูหราเหนือกาลเวลา
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงใช้ “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์หลักในการบุกตลาดบ้านหรูอย่างต่อเนื่อง มีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชัน และนวัตกรรมการอยู่อาศัยให้ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่อย่างไม่หยุดยั้ง จุดขายของแบรนด์นี้คือ “ภาพลักษณ์” และ “การตอกย้ำความสำเร็จ” ของผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ “บุราสิริ” ยังเป็นแบรนด์รองที่ตอบโจทย์ตลาดกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับใกล้เคียงกัน เน้นดีไซน์บรรยากาศแบบรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นเรื่องการบริการหลังการขายที่เข้มข้น และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า และถือเป็น “ตัวเลือก” ที่น่าสนใจไม่แพ้กัน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): เจ้าตลาดที่ “คุณภาพ” คือหัวใจ
ในฐานะ “เจ้าตลาด” ของวงการอสังหาริมทรัพย์ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยึดมั่นในภาพจำเรื่อง “คุณภาพ” และ “ความน่าเชื่อถือ” ของแบรนด์หลักอย่างชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี ที่มีรูปแบบบ้านทันสมัย ปรับเปลี่ยนตามยุคสมัย ราคาอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยความแข็งแกร่งของแบรนด์ ทำให้ “ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท” ยังคงเป็นฐานกำลังซื้อสำคัญของ LH มาโดยตลอด
เอสซี แอสเสท (SC): ชูแบรนด์ “บางกอก บูเลอวาร์ด”
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เป็นหลัก โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มคนที่ต้องการความหรูหราและความคุ้มค่า
เอพี ไทยแลนด์ (AP): การกระจายตัวของทำเล
บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ยังคงรุกตลาดอย่างต่อเนื่องด้วยแบรนด์ “เดอะซิตี้-เซนโทร” กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยชูจุดเด่นเรื่องทำเลที่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
นอกเหนือจาก 4 รายนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน แต่จำนวนอาจไม่เทียบเท่ารายใหญ่
“เศรษฐีรุ่นใหม่”: ใครคือ “เป้าหมาย” และ “ความต้องการ” ของพวกเขา?
สำหรับกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็น “คนรุ่นใหม่ชาวไทย” อายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง และมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้ส่วนใหญ่มีสถานะทางการเงินที่ “มั่นคง” อาจเป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้แข็งแกร่ง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาเพียงอย่างเดียว แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิด “อำนาจต่อรอง” ที่สูงขึ้น ซึ่งถือเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อในตลาดนี้
บ้านต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐ: “โอกาสทอง” ของคนอยากมีบ้านหรู
เมื่อพิจารณาถึง “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม”
ถ้าภาวะความตึงเครียดนี้ยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที ดังนั้น “ช่วงเวลานี้” จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับ
