จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ! 6 ทำเลทองแห่งปี 2568: โอกาสหรือความเสี่ยง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ลึกซึ้งที่สุดในรอบหลายปี จากวิกฤติ “ความสามารถในการกู้ซื้อ” ที่อัตราการอนุมัติสินเชื่อลดต่ำลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งสูงถึง 70% จนทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องหันเหกลยุทธ์หนีจากตลาดแมส (Mass Market) มุ่งเป้าไปที่กลุ่มไฮเอนด์ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่จำเป็นต้องพึ่งพาเงินกู้เป็นหลัก ทว่าในอีกด้านหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการ “อยู่จริง” (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” ที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นโซนที่ผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงกำลังมองหาอย่างต่อเนื่อง
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบว่า 6 โซนหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้ มีโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ซึ่งผู้ประกอบการแต่ละรายจำเป็นต้องวางกลยุทธ์การตลาดที่แตกต่างกันเพื่อเข้าถึงความต้องการเฉพาะของกลุ่มเป้าหมายในแต่ละทำเลอย่างมีประสิทธิภาพ วันนี้เราจะมาวิเคราะห์เจาะลึก 6 ทำเลเด่นเหล่านี้ เพื่อให้นักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเห็นภาพรวมของตลาดและตัดสินใจลงทุนได้อย่างถูกต้อง
วิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อบ้าน: ปัญหารากฐานที่กระทบตลาดโดยตรง
ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยจากเทอร์ร่า มีเดีย ได้กล่าวถึงข้อมูลสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ว่าสัญญาณที่ปรากฏให้เห็นไม่ใช่แค่ตัวเลข แต่กำลังสะท้อนถึงปัญหาเรื้อรังที่ตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญอยู่ โดยเฉพาะวิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) ที่มีอัตราการอนุมัติสินเชื่อลดต่ำลงอย่างมาก การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้นนี้เป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นของสถาบันการเงิน, รายได้ครัวเรือนที่อาจไม่มั่นคง, อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และกฎเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่ซับซ้อนมากขึ้น
ผลกระทบที่ชัดเจนที่สุดคือ ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดหลักสำหรับคนรายได้น้อยถึงปานกลาง และเป็นตลาดที่ขับเคลื่อนด้วยการกู้ซื้อเป็นหลัก ตอนนี้กำลังประสบปัญหาอย่างหนัก อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ทำให้การซื้อขายในตลาดนี้แทบเป็นไปไม่ได้ ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องถอยออกจากตลาดนี้ และหันไปมุ่งเน้นการขายสินค้าพรีเมียม หรือ “บ้านหรู” ที่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีเงินสดและไม่จำเป็นต้องกู้ซื้อเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ได้หมายความว่าตลาดนี้จะตายไปเลย เพราะในทางกลับกัน ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในทำเลชานเมืองที่ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ยังคงมีโอกาสเติบโต เพราะเป็นกลุ่มที่ต้องการบ้านจริงๆ เพื่ออยู่อาศัย และยอมจ่ายเงินเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
6 ทำเลทองของปี 2568: โอกาสและความท้าทายในแต่ละโซน
จากการสำรวจข้อมูลเชิงลึกของโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า 6 โซนหลักที่น่าจับตามองในปีนี้ มีทั้งโอกาสและความท้าทายที่แตกต่างกันอย่างมาก ซึ่งต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าในแต่ละทำเล เพื่อตอบสนองความต้องการเฉพาะตัวของผู้ซื้อในแต่ละพื้นที่
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) สีลม, สาทร, สุขุมวิท, พระราม 3: ตลาดของ Niche และ Luxury
ทำเล CBD อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 กำลังกลายเป็นสนามของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบราคาสูง ซึ่งเฉลี่ยสูงถึง 65 ล้านบาทต่อยูนิต อย่างไรก็ตาม ตลาดนี้ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี และคอนโดมิเนียมในย่านนี้ก็เปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แม้ว่าราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรจะยังคงทรงตัว แต่สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดของคน “ระดับบนสุด” เท่านั้น
สินค้าที่เหลือขายในโซนนี้ส่วนใหญ่จะเป็นสินค้าประเภทลักชัวรี (Luxury) ที่ต้องเข้าถึงกลุ่มต่างชาติ (Foreigners) และกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมาก ซึ่งมักจะเริ่มต้นตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป หรือที่เรียกว่ากลุ่ม HNWI (High Net Worth Individuals) ทำเลนี้จึงเหมาะสำหรับโครงการระดับลักชัวรีที่เน้นการ “ขายประสบการณ์มากกว่าขนาดของพื้นที่” (Selling Experience, Not Just Square Meters) สิ่งที่ตลาดนี้ต้องเผชิญคือต้นทุนการก่อสร้างที่สูงมาก การแข่งขันที่รุนแรง และลูกค้าที่มีทางเลือกหลากหลายในการลงทุน
แม้จะมีความท้าทายสูง แต่ตลาดลักชัวรีนี้ก็ถือเป็น Safe Haven ในช่วงที่เศรษฐกิจไม่แน่นอน เพราะกำลังซื้อของกลุ่มนี้ยังคงแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างอย่างชัดเจนด้วยคุณค่าใหม่ๆ (New Values) เพื่อให้โดดเด่นและสามารถดึงดูดกลุ่มเป้าหมายได้
โซนในเมือง (Urban) จตุจักร, รัชดา, พญาไท, ห้วยขวาง: วิกฤติคอนโดและโอกาสของทาวน์โฮม
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม ทำให้จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยคอนโดที่ยังสามารถขายได้ดีมักจะมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร
ในทางกลับกัน กลุ่มทาวน์โฮมราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท โดยเฉพาะประเภท 3 ชั้น กลายเป็นฮีโร่ของโซนนี้ เป็นโอกาสที่ดีสำหรับสินค้ากลุ่มขนาดกลางถึงล่างที่ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง สิ่งที่น่าสนใจคือ ผู้ซื้อที่กำลังมองหาบ้านในย่านนี้ยังคงให้ความสนใจกับทาวน์โฮมราคาเข้าถึงได้ แต่ยังคงต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงกับตลาดคอนโดมือสองจำนวนมาก
ผู้ประกอบการที่ต้องการประสบความสำเร็จในโซนนี้ต้องเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่อาจมีข้อจำกัดด้านงบประมาณ และพยายามสร้างทาวน์โฮมที่คุ้มค่า มีฟังก์ชันครบถ้วน และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางไปยังแหล่งงานและแหล่งช้อปปิ้ง
โซนตะวันออก (Eastern Zone) เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช, ลาดกระบัง: ดาวรุ่งของบ้านแนวราบ
โซนตะวันออกอย่าง เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังเป็นดาวรุ่งของตลาดบ้านแนวราบแบบติดเทอร์โบ (Turbo) เพราะมีอัตราการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะในช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงนิ่งอยู่ในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีที่สุดกลับอยู่ที่ราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าคนกำลังมองหาบ้านที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง และยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
นี่เป็นโอกาสที่ดีสำหรับกลุ่มคนที่มีรายได้ปานกลางถึงสูงที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และยินดีจ่ายมากขึ้นเพื่อให้ได้บ้านที่มีขนาดกว้างขวางกว่าคอนโด อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการในโซนนี้ต้องคำนึงถึงความท้าทายด้านการเดินทางและระบบขนส่งที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ เพื่อไม่ให้กลายเป็นปัญหาในระยะยาว
กลุ่มบ้านแนวราบในโซนตะวันออกกลายเป็นตลาดที่น่าสนใจสำหรับคนกลุ่มนี้ เพราะมีขนาดที่ดินและพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่าคอนโด ทำให้ได้ประโยชน์จากการขยายตัวของเมืองและโครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ
โซนตะวันตก (Western Zone) ปิ่นเกล้า, กาญจนา, ส
