ตลาดอสังหาริมทรัพย์บ้านหรูระดับบน 10-30 ล้านบาท: ‘ไม่มีวันตาย’ ในปี 2569
10-30 ล้านบาท’ ไม่มีวันตาย’ 4 บิ๊กแห่ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
บทสรุปวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ภาคส่วนบ้านหรูระดับกลาง-บนกลับเติบโตสวนกระแส
ในไตรมาสแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังคงเผชิญกับความท้าทาย จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและสภาพแวดล้อมที่ไม่แน่นอน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อและกำลังใจของผู้บริโภคในภาคส่วนต่าง ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดคอนโดมิเนียมที่แสดงสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจน ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความเสี่ยง ด้วยการหันไปให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคก็ชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นจากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนนี้ ตลาดบ้านหรูในระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับแสดงสัญญาณการเติบโตที่โดดเด่น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการลดลงของการโอนกรรมสิทธิ์น้อยกว่ากลุ่มตลาดระดับล่างอย่างมีนัยสำคัญ
ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ตลาดบ้านหรูระดับบนยังคงแข็งแกร่ง คือความพร้อมทางการเงินของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ค่อนข้างน้อยกว่าตลาดแมส ทำให้ตลาดบนเป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนภาคส่วนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน หากเจาะลึกถึงแนวโน้มในอนาคต ข้อมูลทางสถิติชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ บ้านหรู ระดับนี้ ยังคงมีโอกาสเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การขยายตัวของโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดรวม ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับนี้เป็นพิเศษ เนื่องจากมีกำลังซื้อที่กว้างขวางกว่าตลาดอัลตราลักเซอรี่
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ‘บ้านหรู’ ขับเคลื่อนตลาดด้วยความยั่งยืน
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับการลงทุนที่ตอบโจทย์ทั้งความต้องการใช้งานจริงและความคุ้มค่าในระยะยาว การเติบโตของบ้านหรูระดับบนถือเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าตลาดไม่ได้หยุดนิ่ง แต่กำลังเปลี่ยนแปลงเพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า
แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงสำคัญ:
ความต้องการ ‘Home as a Home’: ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้มองหาเพียงที่อยู่อาศัย แต่ต้องการพื้นที่ที่สะท้อนตัวตน คุณภาพชีวิต และความปลอดภัย ความต้องการบ้านที่สร้าง ‘ประสบการณ์’ ในการอยู่อาศัยจึงมีความสำคัญมากขึ้น
การเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อ: แม้ภาวะเศรษฐกิจจะชะลอตัว แต่กลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพทางการเงินยังคงมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่ม Young Successors ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพและต้องการยกระดับคุณภาพชีวิต
ผลกระทบของมาตรการรัฐ: มาตรการกระตุ้นตลาดของรัฐบาล เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอน และการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
จากมุมมองของ สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย การเติบโตของตลาด บ้านหรู ไม่ได้มาจากความสะดวกสบายเพียงอย่างเดียว แต่ยังเกิดจากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ปรับตัวในการพัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการแนวราบในระดับราคานี้ที่สามารถตอบสนองความต้องการได้ครอบคลุม
ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: กลยุทธ์ที่หลากหลายเพื่อครอบครองพื้นที่ในตลาด
การแข่งขันในตลาดบ้านหรูระดับกลาง-บน ค่อนข้างดุเดือด โดยผู้ประกอบการแต่ละรายต่างนำเสนอจุดเด่นและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ซึ่งโดยส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม Young Successors ที่ต้องการความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ
แบรนด์หลักและกลยุทธ์:
แสนสิริ (SANSIRI):
เศรษฐสิริ (Setthasiri): แบรนด์เรือธงที่มุ่งเน้นการพัฒนาบ้านหรูระดับกลาง-บน มีการปรับดีไซน์และฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพลักษณ์ความเป็น ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ให้กับผู้ที่พักอาศัย
บุราสิริ (Burasiri): เน้นการออกแบบในบรรยากาศรีสอร์ต สร้างความรู้สึกผ่อนคลายและความสุขในการอยู่อาศัย พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและความปลอดภัย (LIV-24)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH):
กลุ่มชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี: แบรนด์หลักที่มีชื่อเสียงในด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือ แม้ราคาขายจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ความคุ้มค่าและคุณภาพทำให้เป็นที่ต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่อง บ้านในกลุ่มนี้มักมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบให้ทันสมัยเพื่อตอบรับความต้องการของกลุ่มลูกค้า บ้านหรู ยุคใหม่
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC):
บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard): เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature): เจาะกลุ่มตลาดบนด้วยบ้านระดับราคาสูง 20-35 ล้านบาท เน้นทำเลที่มีศักยภาพและดีไซน์ที่เป็นเอกลักษณ์
เอพี ไทยแลนด์ (AP):
เดอะซิตี้ (The City) และ เซนโทร (Centro): กลุ่มแบรนด์หลักในตลาด บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ที่กระจายตัวอยู่ตามทำเลสำคัญทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ด้วยขนาดโครงการที่หลากหลายและการเข้าถึงโครงการรถไฟฟ้า ทำให้เป็นที่นิยมของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง
นอกจากผู้เล่นหลักเหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่อื่น ๆ ที่มีการลงทุนในตลาดนี้อย่างต่อเนื่อง เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ที่ต่างก็มีโครงการ บ้านหรู ที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภค
กลุ่มเป้าหมาย: ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ กับความต้องการ ‘คุณภาพชีวิต’
กลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ในปี 2569 ส่วนใหญ่เป็นคนไทยรุ่นใหม่ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจ
ความต้องการของกลุ่ม Young Successors:
ทำเลที่มีศักยภาพ: การเลือกทำเลที่มีการเติบโตของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เช่น รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่ติดกับกรุงเทพฯ
คุณภาพชีวิตและความปลอดภัย: ผู้ซื้อยุคใหม่ให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการ รวมถึงระบบรักษาความปลอดภัยที่มีประสิทธิภาพ
ภาพลักษณ์และความสำเร็จ: กลุ่มนี้เป็นผู้ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ มักเป็นเจ้าของกิจการหรือผู้บริหารระดับสูง การตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาเพียงอย่างเดียว แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึงความสำเร็จ
พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อ:
ในสภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอน ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด ส่งผลให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นกับผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงยังคงมีอยู่ ทำให้ตลาดนี้ยังคงมีดีมานด์เข้ามาอย่าง
