วิกฤตสินเชื่อบ้านปี 2568: 6 โซนเด่น ‘โอกาส’ หรือ ‘ความเสี่ยง’ ในตลาดอสังหาฯ ไทย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 กำลังเผชิญกับปัญหาความสามารถในการกู้ซื้อที่รุนแรงที่สุดในรอบหลายปี โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ต้องถอยจากตลาดแมสเพื่อหันไปพึ่งตลาดลักชัวรีที่อาศัยเงินสดมากกว่าการกู้ แต่ในขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบราคา 3-10 ล้านบาท ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ยังคงเป็นโซนที่มีโอกาสเติบโตต่อเนื่อง
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดยบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย จำกัด (Terra Media) เผยให้เห็นถึง 6 โซนหลักที่มีโอกาสและความท้าทายแตกต่างกัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – ตลาดลักชัวรีระดับพรีเมียม
ทำเลใจกลางเมือง (Central Business District) อย่าง สีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3 กลายเป็นสนามของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) โดยเน้นที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์หรูหรา (Luxury Real Estate) ที่มีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต โครงการใหม่ในโซนนี้ยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี แม้ว่าอัตราการเปิดตัวโครงการคอนโดจะเพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าตลาดนี้เป็นตลาดสำหรับกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงมากเท่านั้น
สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่ในโซนนี้เป็นโครงการระดับลักชัวรีที่มุ่งเน้นการขายให้กับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ และกลุ่มบุคคลที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุน (HNWI – High Net Worth Individuals) ซึ่งมักจะมองหาโครงการที่มีราคาสูงตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป นักลงทุนในกลุ่มนี้ไม่เพียงแค่มองหา “ที่อยู่อาศัย” แต่กำลังมองหา “ประสบการณ์” และ “คุณภาพชีวิต” ที่แตกต่างจากการขายตารางเมตรธรรมดา แม้ว่าจะมีกำลังซื้อสูง แต่ก็ยังมีความท้าทายจากต้นทุนที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และตัวเลือกที่หลากหลายของลูกค้า ทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้างความโดดเด่นและคุณค่าที่แท้จริงเพื่อดึงดูดผู้ซื้อ
โซนในเมือง (Urban) – ตลาดคอนโดและทาวน์โฮมสำหรับอยู่จริง
โซนในเมืองอย่าง จตุจักร รัชดา พญาไท และ ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีสำหรับตลาดคอนโด โครงการใหม่มีจำนวนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ คอนโดที่ยังขายได้ดีในโซนนี้มีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดทาวน์โฮม 3 ชั้นสำหรับอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งมีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท กลับเป็นสินค้าดาวเด่น (Hero) ของโซนนี้ เป็นโอกาสสำหรับสินค้าประเภทนี้ที่ออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยจริง แต่ก็ต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงจากตลาดคอนโดมือสองซึ่งมีจำนวนมากในโซนนี้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องหาทางสร้างความแตกต่างและคุณค่าเพิ่มเพื่อดึงดูดผู้ซื้อกลุ่มนี้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โซนในเมือง สิ่งสำคัญคือต้องศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด โดยเฉพาะแนวโน้มของอุปสงค์และอุปทานในแต่ละทำเล เนื่องจากตลาดมีความผันผวนสูง ผู้ซื้อควรพิจารณาปัจจัยด้านการเดินทาง ระบบขนส่งสาธารณะ และสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ เพื่อให้ได้โครงการที่คุ้มค่าและตรงกับความต้องการ
โซนตะวันออกและเกษตร-นวมินทร์ – ตลาดบ้านจัดสรรพุ่งแรง
โซนตะวันออก (เช่น มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง) และโซนเกษตร-นวมินทร์ กำลังเป็นกลุ่มที่กำลังมาแรง (Rising Star) ในตลาดบ้านจัดสรร ด้วยอัตราการเติบโตต่อเนื่องที่สูงถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งตอบโจทย์ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้เป็นอย่างดี ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงค่อนข้างนิ่ง โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่คอนโดที่ขายดีที่สุดกลับอยู่ในกลุ่มราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนว่าผู้ซื้อกลุ่มนี้พร้อมที่จะจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
นี่จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านใหม่เพื่ออยู่อาศัยจริง แต่ก็ต้องเผชิญกับความท้าทายด้านการคมนาคมและโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งจำเป็นต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ผู้ประกอบการในโซนนี้ต้องเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อรองรับการเติบโตของชุมชนใหม่
โซนตะวันตก – ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเติบโต
โซนตะวันตกอย่าง ปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และ พระราม 2 กำลังเผชิญกับภาวะราคาที่ขยับขึ้นแต่มีความเสี่ยงสูง ตลาดบ้านจัดสรรมีการเพิ่มราคาขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่กลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าที่มีราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยากกว่า สินค้ากลุ่มนี้กำลังกลายเป็นสต็อกคงค้าง (Inventory) ที่ผู้ประกอบการต้องใช้เวลาในการระบาย ในขณะเดียวกันตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดีขึ้นอย่างมาก
นอกจากนี้ ตลาดคอนโดยังคงลดอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงการตั้งรับเต็มรูปแบบของผู้ประกอบการ ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ถือเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อน้อย ขณะเดียวกันก็เป็นความท้าทายสำหรับตลาดระดับกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อก ผู้ซื้อควรพิจารณาปัจจัยด้านความพร้อมด้านการเงินและแนวโน้มตลาดอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุนในโซนนี้
โซนเหนือ – ตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดขยายตัวตามรถไฟฟ้า
โซนเหนืออย่าง ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และ ลำลูกกา เป็นพื้นที่ที่ตลาดบ้านจัดสรรและคอนโดกำลังเติบโตอย่างรวดเร็วตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โครงการใหม่ส่วนใหญ่เน้นที่ทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นสินค้าที่มีความยืดหยุ่นและตรงกับความต้องการของกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง สินค้าที่กระจายอยู่ส่วนใหญ่มีราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ซึ่งได้แรงหนุนจากโครงการส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า (MRT Pink Line – สายสีชมพู) ทำให้ราคาในโซนนี้เริ่มไต่ระดับสูงขึ้นสู่ช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญคือมีสต็อกคงค้างในตลาดจำนวนมาก ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้เวลาในการบริหารจัดการสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อป้องกันไม่ให้ตลาดล้น สินค้าที่โดดเด่นในโซนนี้คือโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง
โซนนนทบุรี – ตลาดบ้านจัดสรรขยายตัวต่อเนื่อง
โซนนนทบุรีเป็นหนึ่งในทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดในตลาดบ้านจัดสรร โดยมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวอย่างต่อเนื่อง เฉลี่ย 10% ต่อปี เป็นเวลา 5-6 ปีติดต่อกัน สินค้าที่ขายดีที่สุดในโซนนี้คือบ้านที่มีราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่มีกำลังซื้ออยู่ในระดับกลางถึงสูง
ในทางกลับกัน ตลาดคอนโดยังคงต้องเผชิญกับปัญหาสต็อกที่ล้นตลาด (Over Supply) จากโครงการเปิดตัวในอดีตที่สูงถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ทำให้ต้องใช้เวลายาวนานในการระบาย สินค้าส่วนใหญ่ที่เหลืออยู่มีราคาต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร นับเป็นโอกาสสำหรับตลาดบ้านจัดสรรที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต ในขณะที่คอนโดต้องใช้เวลาในการ
