วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ: 6 โซนเด่นในตลาดอสังหาฯ ไทย ปี 2568 – โอกาสหรือความเสี่ยง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงถึง 70% ทำให้ผู้ประกอบการต้องถอยห่างจากตลาดแมส (Mass Market) และหันไปพึ่งพาตลาดระดับบนสุดที่มีกำลังซื้อสูง และไม่ต้องพึ่งพาการขอสินเชื่อเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อที่กำลังหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพมหานครโดย เทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) พบว่ามี 6 โซนหลักที่มีศักยภาพและต้องเผชิญความท้าทายที่แตกต่างกัน ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแท้จริง
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่ใกล้เคียง
สีลม สาทร สุขุมวิท และ พระราม 3 กำลังกลายเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่มีความพิเศษเฉพาะตัว สำหรับตลาดบ้านแนวราบระดับราคาพุ่งสูงแตะหลัก 65 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะที่การเติบโตของตลาดแนวราบยังคงอยู่ในระดับที่น่าสนใจ โดยขยายตัวอยู่ที่ประมาณ 10% ต่อปี ด้านตลาดคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรยังคงทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดของกลุ่มทุนขนาดใหญ่และนักลงทุนระดับสูง (High Net Worth Individuals – HNWI) เท่านั้น
สินค้าเหลือขาย ในโซนนี้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลักชัวรี (Luxury) ซึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องมุ่งเน้นการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายระดับบนสุด ทั้งกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ และนักลงทุนในประเทศที่มีสินทรัพย์จำนวนมหาศาลตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป โดยโครงการประเภทนี้ต้องเน้นการนำเสนอ “ประสบการณ์” ที่เหนือกว่าการขายตารางเมตรของตัวห้องพักอาศัย อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่สำคัญคือต้นทุนการพัฒนาที่สูง การแข่งขันที่รุนแรงในตลาด และการที่ผู้ซื้อมีตัวเลือกที่หลากหลายมากกว่า
โซนในเมือง
จตุจักร รัชดา พญาไท ห้วยขวาง กำลังอยู่ในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา โดยพบว่ามีโครงการใหม่เปิดตัวน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ โครงการคอนโดที่ยังคงขายได้ดีในโซนนี้มักจะมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น กลายเป็น “ตัวชูโรง” ของพื้นที่นี้ ซึ่งถือเป็นโอกาสที่ดีของสินค้ากลุ่มระดับกลาง-ล่างที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง อย่างไรก็ตาม ความท้าทายที่ต้องเผชิญคือการแข่งขันกับโครงการคอนโดมือสองจำนวนมหาศาลที่อยู่ในตลาด
โซนตะวันออกและพื้นที่ใกล้เคียง
เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช ลาดกระบัง กำลังเป็นดาวรุ่งที่มาแรงที่สุดในตลาดบ้านแนวราบ โดยมีการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดในโซนนี้ยังคงค่อนข้างทรงตัว โดยมีระดับราคาอยู่ที่ประมาณ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีกลับอยู่ในระดับราคาที่สูงขึ้นคือ ต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในโซนนี้กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพมากขึ้น และยินดีที่จะจ่ายในราคาที่สูงขึ้นกว่าเดิม อย่างไรก็ตาม ความท้าทายสำคัญคือระบบโครงสร้างพื้นฐานและการขนส่งสาธารณะที่จะต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โซนตะวันตก
ปิ่นเกล้า กาญจนาภิเษก สุขสวัสดิ์ พระราม 2 ราคาที่อยู่อาศัยในโซนนี้มีการปรับตัวสูงขึ้น แต่ก็เผชิญกับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน สำหรับตลาดบ้านแนวราบ มีการปรับขึ้นราคาเฉลี่ย 5% แต่กลับมีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยสต็อกสินค้าในระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยากเพิ่มสูงขึ้น ในทางตรงกันข้าม กลุ่มตลาดแมสราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท กลับมียอดขายที่ดี ในขณะที่ตลาดคอนโดมีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี ซึ่งสะท้อนว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในโซนนี้กำลังตั้งรับอย่างเต็มที่ นี่คือโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นความท้าทายของตลาดระดับกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลานานขึ้นในการระบายสต็อกสินค้าคงค้าง
โซนเหนือ
ดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต ลำลูกกา โซนนี้มีการเติบโตของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย แต่ตลาดบ้านแนวราบกลับค่อนข้างทรงตัวทั้งในด้านราคาและจำนวนโครงการเปิดตัว สินค้าส่วนใหญ่ที่กระจายอยู่ในตลาดมีระดับราคาอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ได้รับแรงสนับสนุนจากรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ซึ่งทำให้ราคาเริ่มขยับขึ้นสู่โซน 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญที่ต้องจับตาคือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” ซึ่งเป็นความเสี่ยงที่สำคัญ จุดขายที่เป็นโอกาสของโซนนี้คือทำเลที่เชื่อมต่อระหว่างตัวเมืองและชานเมือง ซึ่งกำลังมีการพัฒนาอย่างเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการสต็อกสินค้าไม่ให้มีปริมาณล้นตลาดมากจนเกินไป
โซนนนทบุรี
โซนนนทบุรี ถือเป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องและแข็งแกร่งที่สุดของตลาดบ้านแนวราบ โดยมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 10% ต่อปี ติดต่อกันนานถึง 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีในตลาดอยู่ในกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่เข้าถึงได้ ในทางตรงกันข้าม ตลาดคอนโดสายสีม่วงยังคงต้องเผชิญกับภาวะล้นตลาด (Over Supply) ที่เกิดจากการเปิดตัวโครงการพร้อมกันถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว และยืดเยื้อมานานเกือบหนึ่งทศวรรษ ระดับราคาคอนโดที่ยังคงเหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่อยู่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร นี่คือ “โอกาส” ที่ตลาดบ้านแนวราบยังสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ในขณะเดียวกัน ความท้าทายตกอยู่ที่ตลาดคอนโดที่ยังคงต้องใช้เวลาอีกนานกว่าจะสามารถระบายสต็อกสินค้าที่มีอยู่ให้หมดไปได้
สรุปภาพรวมและแนวโน้มตลาด
แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก อันเนื่องมาจากกำลังซื้อที่ลดลง หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังไม่มีแนวโน้มที่จะลดลงในระยะอันใกล้ แต่โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีอยู่จริง โดยแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มเป้าหมายหลักอย่างชัดเจน กลุ่มแรกคือ ตลาดลักชัวรี (Luxury Market) ที่ถูกมองว่าเป็นแหล่งพักเงินที่ปลอดภัย (Safe Haven) เนื่องจากกลุ่มทุนขนาดใหญ่และผู้มีรายได้สูงยังมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง แต่ความท้าทายคือการแข่งขันที่สูง ผู้พัฒนาต้องสร้างความแตกต่างและนำเสนอคุณค่าใหม่ๆ (New Value) ที่เหนือกว่าคู่แข่ง กลุ่มที่สองคือ ตลาดแมส (Mass Market) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคา 3-10 ล้านบาท ซึ่งเป็นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทางรอดของผู้ประกอบการในยุคนี้คือการเข้ามาช่วยให้ลูกค้าสามารถ “กู้ผ่าน” ได้จริง และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการมากกว่าคู่แข่งราย
