ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ยุคทองของ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ท่ามกลางแรงกดดันเศรษฐกิจ
ปี 2569 นี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยกำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจโลกและภาวะชะลอตัวในหลายภาคส่วน ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองก็ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับกำลังซื้อที่หดตัว โดยเฉพาะกลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญจากการเข้มงวดของสินเชื่อและภาระหนี้ครัวเรือน
อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดในภาพรวมกำลังชะลอตัว แต่กลับมี “ปรากฏการณ์สวนกระแส” เกิดขึ้นในกลุ่มตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งกำลังกลายเป็น “ดาวเด่น” ที่ขับเคลื่อนตลาดได้อย่างน่าจับตามอง ปรากฏการณ์นี้สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการฟื้นตัวและความยืดหยุ่นของกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง “เศรษฐีรุ่นใหม่” (New Generation Wealth) ที่กำลังเข้ามาเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดบ้านหรูในยุคปัจจุบัน
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ได้วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2569 ว่า ตลาดโดยรวมมีการชะลอตัวอย่างชัดเจน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างปรับกลยุทธ์ โดยหันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อลดความเสี่ยงและกระจายการลงทุน ขณะที่ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ได้รับแรงกดดันมากที่สุด
บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: ชัยชนะของกลุ่มกำลังซื้อสูง
ขณะที่ตลาดภาพรวมกำลังสะดุด ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับสวนทางอย่างมีนัยสำคัญ พบว่าตลาดกลุ่มนี้มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพทางการเงินที่ดี มีความพร้อมในการใช้จ่าย และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่าตลาดแมส
สุรเชษฐ กองชีพ ชี้ว่า ตลาดบ้านหรูนี้มีสัดส่วนโครงการแนวราบสูงถึง 75-80% ของตลาดทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่เลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง โดยตลาดนี้ถือเป็นตลาดหลักที่มีศักยภาพและมีฐานลูกค้ากว้างกว่ากลุ่มตลาดอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) ที่มีจำนวนจำกัด นอกจากนี้ โครงการบ้านหรูในระดับราคานี้ยังสะท้อนความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ไม่ใช่เพียงแค่การลงทุน
ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดนี้ต่างสร้างจุดเด่นของแบรนด์ตนเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจและเป็นผู้นำตลาดมากมาย
ผู้นำตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท
สำหรับกลุ่มผู้เล่นหลักที่ครองตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ประกอบด้วยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของประเทศไทย ได้แก่
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): แสนสิริเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดนี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง เศรษฐสิริ (Setthasiri) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะแบรนด์บ้านหรูที่มีภาพลักษณ์โดดเด่น แสนสิริได้มีการปรับปรุงดีไซน์และฟังก์ชันของโครงการเศรษฐสิริอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงของลูกค้า และสร้างภาพจำของแบรนด์ในฐานะที่อยู่อาศัยที่สะท้อนภาพลักษณ์และความสำเร็จของผู้พักอาศัย นอกจากนี้ แสนสิริยังมีแบรนด์ บุราสิริ (Burasiri) ซึ่งอยู่ในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นการออกแบบสไตล์รีสอร์ต พร้อมด้วยระบบรักษาความปลอดภัยที่ได้มาตรฐาน
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็นแบรนด์ที่ได้รับความเชื่อมั่นในเรื่องของคุณภาพและความมั่นคงของโครงการ โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคานี้ ได้แก่ ชัยพฤกษ์ (Chaiyapruek), มัณฑนา (Manthana), และ สีวลี (Sivalee) รูปแบบบ้านของแบรนด์เหล่านี้มีการปรับเปลี่ยนตามยุคสมัย และแม้ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้เสมอ
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): เอสซี แอสเสท เป็นอีกหนึ่งผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรรายใหญ่ในระดับราคา 10-30 ล้านบาท โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง บางกอก บูเลอวาร์ด (Bangkok Boulevard) ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ (Bangkok Boulevard Signature) ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ซึ่งเน้นการออกแบบที่ทันสมัยและโดดเด่น
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): เอพี เป็นหนึ่งในผู้นำตลาดนี้เช่นกัน โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ เดอะซิตี้ (The City) และ เซนโทร (Centro) ซึ่งกระจายตัวอยู่ในหลากหลายทำเลสำคัญทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน อาทิ ศุภาลัย (Supalai) และพฤกษา ( Pruksa) แต่จำนวนโครงการอาจจะไม่เทียบเท่ากับผู้นำตลาดกลุ่มแรก
เป้าหมายใหม่: เศรษฐีรุ่นใหม่ (New Generation Wealth)
กลุ่มเป้าหมายหลักที่กำลังขับเคลื่อนตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท คือกลุ่ม “เศรษฐีรุ่นใหม่” ซึ่งสุรเชษฐ กองชีพ วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนไทยรุ่นใหม่ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต ทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุด คือ รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, และราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
กลุ่มผู้ซื้อนี้มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง รวมถึง Young Successors ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของกลุ่มนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ
ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น นอกจากนี้ ผู้ซื้อบางส่วนอาจมองหาที่อยู่อาศัยเพื่อความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว และเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างมรดกสำหรับครอบครัว
ต้นทุนการผลิต vs การสนับสนุนจากภาครัฐ
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
ช่วงเวลานี้จึงถือเป็น โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับ
