บ้านหรู 10-30 ล้าน: ตลาดไม่มีวันตาย ดึงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ 4 ค่ายใหญ่ชิงชัย
วันที่ 14 เมษายน 2569 – 10:09 น.
สำรวจเพิ่มเติม
อสังหาริมทรัพย์
ประกันชีวิต
ธุรกิจประกัน
นโยบายเศรษฐกิจ
วิกฤตเศรษฐกิจไทย
บริการวิเคราะห์ข้อมูล
บริการจัดทำเว็บไซต์
กองทุนรวม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์: จุดที่ต้องโฟกัสเมื่อเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย
ในห้วงเวลาที่เศรษฐกิจไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความเปราะบางและอ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอกมากที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศ แม้ว่าภาพรวมจะดูซบเซา แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่านี่เป็นช่วงเวลาที่แยก “กลุ่มลูกค้า” ออกจากกันอย่างชัดเจน กลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือกลุ่มตลาดแมสที่มีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของกระแสเงินสด ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อชะลอตัวและมีแนวโน้มยกเลิกการตัดสินใจซื้อออกไป
แต่ในทางกลับกัน กลุ่มตลาดบ้านระดับบน ซึ่งมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่งและมีความมั่นคงทางการเงินสูง กลับเป็นกลุ่มที่ยังคงมีความเคลื่อนไหวและมีสัญญาณการเติบโตที่โดดเด่น แม้ว่าการตัดสินใจซื้อจะใช้เวลาพิจารณานานขึ้น เนื่องจากความกังวลต่อความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจ แต่ในภาพรวมแล้ว “บ้านหรู” ที่มีมูลค่าระดับ 10-30 ล้านบาท ถือเป็นตลาดที่ได้รับการพิสูจน์แล้วว่า “ไม่มีวันตาย” และยังคงเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ
“ในสถานการณ์เช่นนี้ สิ่งที่เราสังเกตเห็นได้ชัดคือ กำลังซื้อในตลาดบ้านระดับบนยังคงมีเสถียรภาพสูง” คุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ความเห็น “ลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกเท่ากับตลาดแมส ทำให้พวกเขาพร้อมที่จะเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แม้จะใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น”
บ้านหรู: ตัวแปรสำคัญที่ผลักดันตลาด
“สุรเชษฐ” ชี้ให้เห็นว่า อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2569 นี้ มีสัญญาณการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นภาคส่วนที่บริษัทพัฒนาหลายแห่งเริ่มปรับกลยุทธ์ โดยการลดการเปิดตัวโครงการใหม่และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงและบริหารจัดการความผันผวนของตลาดผู้บริโภคเองก็มีการชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสะท้อนให้เห็นจากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ขณะเดียวกัน ตลาดบ้านหรูในระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับมีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างโดดเด่น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาที่ต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่า กลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพและมีความพร้อมทางการเงินสูง และไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวมากเท่ากับตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
“ตลาดบ้านหรูระดับนี้มักจะเป็นโครงการแนวราบ ซึ่งครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด” คุณสุรเชษฐอธิบาย “ดังนั้นผู้ประกอบการจึงเลือกที่จะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เพราะนอกจากจะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างแล้ว ยังเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการจริงมากกว่ากลุ่มตลาดอัลตราลักเซอรี่”
4 ค่ายยักษ์ใหญ่: ชิงพื้นที่ในตลาด ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
ในตลาดบ้านระดับบนนี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของไทยต่างแข่งขันกันอย่างเข้มข้น โดยแต่ละแบรนด์ต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและเพิ่มความได้เปรียบในการแข่งขัน มีผู้เล่นรายใหญ่หลายแบรนด์ที่น่าจับตามองในตลาดนี้
เริ่มต้นที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) แบรนด์เรือธงอย่าง “เศรษฐสิริ” ถือเป็นจุดขายหลักที่โดดเด่นของบริษัท มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์และฟังก์ชันการใช้งานให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำให้กับแบรนด์นี้ว่าเป็นสัญลักษณ์ของความสำเร็จทางสังคม “เศรษฐสิริ” เป็นมากกว่าบ้าน แต่เป็นสัญลักษณ์ของสถานะที่แสดงถึงความสำเร็จและการก้าวขึ้นสู่ระดับแนวหน้าของสังคม นอกจากนี้ยังมีอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกันคือ “บุราสิริ” ที่เน้นบรรยากาศการพักผ่อนสไตล์รีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งเป็นจุดแข็งของแสนสิริที่ได้รับการตอบรับอย่างดี
ถัดมาที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ซึ่งเป็นพี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีชื่อเสียงในด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือของโครงการ แบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งเป็นบ้านที่มีการปรับรูปแบบให้ทันสมัยตามยุคสมัยเสมอ ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยชื่อเสียงและคุณภาพ ทำให้แบรนด์เหล่านี้เป็นที่สนใจของผู้บริโภคที่มองหาบ้านในระดับราคานี้เสมอ
ในขณะเดียวกัน บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ก็ได้เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาดังกล่าวเช่นกัน โดยมีแบรนด์เรือธงที่แข็งแกร่งคือ “บางกอก บูเลอวาร์ด” ซึ่งมีราคาเริ่มต้นที่ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีราคาเริ่มต้นที่ 20-35 ล้านบาท แบรนด์เหล่านี้เป็นที่นิยมสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความคุ้มค่าและทำเลที่เดินทางสะดวก
ปิดท้ายที่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ซึ่งเป็นอีกหนึ่งผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่มีแบรนด์หลักในระดับราคาใกล้เคียงกันคือ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” แบรนด์เหล่านี้มีกระจายอยู่ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านที่มีคุณภาพและทำเลที่เดินทางสะดวก นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน อาทิ ศุภาลัย และ พฤกษา เป็นต้น แม้จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่ารายใหญ่ แต่ก็เป็นผู้เล่นสำคัญในตลาดนี้
เป้าหมาย: กลุ่ม ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ (Young Successors)
สำหรับกลุ่มเป้าหมายหลักในเซ็กเมนต์บ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอยและทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อได้ทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน นอกจากนี้ยังให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มนี้คือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างต่อเนื่อง “กลุ่มผู้บริโภคนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successors จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ” คุณสุรเชษฐเสริม
“ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด
