บ้านหรู 10-30 ล้าน ‘ไม่มีวันตาย’ 4 บิ๊กแห่ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ (2569)
วันที่ 14 เมษายน 2569 – 10:09 น.
ในภาวะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ส่งผลให้กลุ่มผู้ซื้อจำนวนมาก โดยเฉพาะในตลาดกลางถึงล่าง ต้องหยุดชะงักการตัดสินใจรอปัจจัยบวก แต่กลับมีหนึ่ง “ขุมพลัง” ที่ยังคงขับเคลื่อนตลาดได้อย่างแข็งแกร่ง นั่นคือ ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งเป็นเซ็กเมนต์ที่เต็มไปด้วย “เรียลดีมานด์” จากกลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพสูง แม้การตัดสินใจของพวกเขาจะใช้เวลามากขึ้นเพื่อเฟ้นหาข้อเสนอที่ดีที่สุด
รายงานวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยฉบับล่าสุดเผยให้เห็นว่า แม้ปี 2569 จะเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีความกังวลเรื่องกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้หลายโครงการต้องปรับกลยุทธ์ โดยหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นในทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง แต่กลุ่มตลาดบนกลับเป็นข้อยกเว้น
บ้านหรู: กำลังซื้อแห่งยุค
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2569 ส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคโดยรวมมีการหน่วงเวลาออกไปต่อเนื่อง ดังที่เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ภายในตลาดที่อยู่อาศัยดังกล่าว ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับสวนกระแสการชะลอตัว โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวในระดับราคานี้ ที่พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มตลาดระดับกลางและล่างอย่างเห็นได้ชัด สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความพร้อมของกลุ่มลูกค้าในตลาดบน ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีฐานกำลังซื้อแข็งแกร่งกว่า ไม่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจรุนแรงเท่ากลุ่มอื่น และมีศักยภาพสูงในการผลักดันตลาด
“กลุ่มโครงการแนวราบยังคงครองสัดส่วนสูงสุดถึง 75-80% ของมูลค่าตลาดในกลุ่มบ้านระดับบน ทำให้ผู้ประกอบการทุกรายหันมาทุ่มเทและให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง เพราะนอกจากจะเป็นเซ็กเมนต์ที่มีดีมานด์รองรับจำนวนมากแล้ว ยังเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อศักยภาพสูงและกว้างขวางกว่ากลุ่มอภิมหาเศรษฐี (Ultra-Luxury) ซึ่งมักจะได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบทางการเมืองหรือเศรษฐกิจโลกน้อยกว่า” สุรเชษฐ อธิบายเพิ่มเติม
ยุทธศาสตร์ ‘ผู้เล่นรายใหญ่’ ชิงกำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่
ปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดบ้านหรูได้งัดกลยุทธ์ที่หลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการที่แตกต่างกันของผู้บริโภค และสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน กลุ่มผู้นำตลาดได้แก่:
แสนสิริ (SIRI): ยังคงยึดมั่นในแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” ที่เน้นการพัฒนาดีไซน์และฟังก์ชันให้ทันสมัยอยู่เสมอ พร้อมภาพลักษณ์ความเป็นผู้นำทางสังคม นอกจากนี้ยังมี “บุราสิริ” ซึ่งเน้นดีไซน์สไตล์รีสอร์ตเพื่อการพักผ่อนอย่างแท้จริง จุดแข็งสำคัญของแสนสิริยังคงอยู่ที่บริการหลังการขาย (After-sales Service) และระบบรักษาความปลอดภัย Liv-24 ที่เป็นที่ยอมรับ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการ LH ยังคงครองใจผู้ซื้อด้วยแบรนด์หลักที่มีภาพจำด้านคุณภาพและความเชื่อมั่น โดยมีแบรนด์ยอดนิยมอย่าง “ชัยพฤกษ์” และ “มัณฑนา” ที่มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยมากขึ้น แม้ราคาขายอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งทำให้ยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่อง
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): เน้นหนักที่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในตลาดระดับบน ด้วยแบรนด์เรือธง “บางกอก บูเลอวาร์ด” (เริ่มต้น 10 ล้านบาท) และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (เริ่มต้น 20-35 ล้านบาท) ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มองหาทำเลใจกลางเมือง
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ยังคงมีแบรนด์หลักในตลาดราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ซึ่งกระจายตัวอยู่ตามทำเลศักยภาพหลากหลายแห่งทั้งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
นอกจากนี้ยังมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ที่มีศักยภาพในตลาดนี้ เช่น ศุภาลัย (SUPALAI) และ พฤกษา (PSH) ซึ่งต่างมีกลยุทธ์ในการเจาะตลาดบ้านหรูเพื่อขยายฐานลูกค้าและกระจายความเสี่ยงทางธุรกิจ
กลุ่มเป้าหมาย: ‘Young Successors’ ในตลาดบ้านหรู
“สุรเชษฐ” ชี้ชัดว่า กลุ่มผู้ซื้อหลักในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งมี “ความต้องการอยู่อาศัยจริง” เป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ
ปัจจัยสำคัญที่ผู้ซื้อกลุ่มนี้มองหา ได้แก่:
ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย: การได้บ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยมากพอต่อการขยายครอบครัว หรือรองรับไลฟ์สไตล์ที่ต้องการพื้นที่ส่วนตัวและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์: การเลือกทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้โครงข่ายคมนาคมสายหลักและระบบขนส่งมวลชน รวมถึงทำเลที่ตั้งใกล้โรงเรียนชั้นนำสำหรับบุตรหลาน
สภาพแวดล้อมและสังคม: การให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมภายในโครงการที่มีบรรยากาศดี ปลอดภัย และสะท้อน “คุณภาพชีวิต” ที่เหนือกว่า
ทำเลที่ได้รับความนิยม: กลุ่มทำเลที่เป็นที่ต้องการอย่างสูง ได้แก่ โซนรามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, และราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่กำลังขยายตัวและมีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง
“กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้มีฐานะทางการเงินที่มั่นคง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของธุรกิจหรือผู้บริหารระดับสูงที่มีรายได้สม่ำเสมอ และถือเป็นกลุ่มผู้ประสบความสำเร็จในช่วงอายุยังน้อย (Young Successors) พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเพียงอย่างเดียว แต่เน้นที่ ‘ความคุ้มค่าสูงสุด’ และ ‘ภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ’”
“สุรเชษฐ” เสริมด้วยว่า ในสภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพสูงนี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบข้อมูลและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อค้นหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้พวกเขามีอำนาจต่อรองกับผู้ขายมากขึ้น
โอกาสทอง: บ้านต้นทุนเดิมกับมาตรการรัฐ
ด้านปัจจัยด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้นราว 5-10% อันเป็นผลจากแรงกดดันของอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ผันผวนจากสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาทในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” ที่ผู้ประกอบการไม่ต้องการปรับเพิ่ม
“หากสถานการณ์สงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน แนวโน้มราคาขายก็มีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการผลิตใหม่ที่จะเข้ามาในอนาคต” สุรเชษฐ กล่าว
ดังนั้น “สุรเชษฐ” จึงชี้ว่า ช่วงนี้จึงอาจถือเป็น “โอกาสทอง” สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง เพื่อเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ เพราะนอกจากจะเป็นการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มที่มูลค่าจะเพิ่มสูงขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
