วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ: 6 ทำเลร้อนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 โอกาสหรือความเสี่ยง?
ในสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อิ่มตัวและเผชิญกับความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจ การเข้าถึงแหล่งเงินทุนถือเป็นกลไกสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของภาคส่วนนี้ ข้อมูลจากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดย Terra Media สะท้อนให้เห็นภาพที่น่ากังวลว่าตลาดกำลังเผชิญกับปัญหาความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection) ซึ่งส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเดินเข้าสู่ช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อที่ต้องพิจารณาความเสี่ยงอย่างรอบคอบ ในบทวิเคราะห์นี้ เราจะเจาะลึกถึง 6 ทำเลร้อนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 เพื่อประเมินสถานการณ์ว่าอยู่ในช่วงโอกาสหรือความเสี่ยง
วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ: บ้านต่ำกว่า 3 ล้านบาทถึง 70%
ปิยะพร เลิศวิสุทธิไพบูลย์ หัวหน้าฝ่ายวิจัยจากเทอร์ร่า มีเดีย เปิดเผยข้อมูลสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 และต่อเนื่องมาถึงปี 2569 สิ่งที่สะท้อนออกมาไม่ใช่แค่ตัวเลขทางสถิติ แต่คือสัญญาณเตือนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับปัญหาที่อาจลึกซึ้งที่สุดในรอบหลายปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% ตัวเลขดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการหลายรายตัดสินใจถอยออกจากตลาดแมส (Mass Market) หันไปโฟกัสกลุ่มตลาดลักชัวรี (Luxury Market) ที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ต้องอาศัยการกู้เงินเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ในอีกมุมหนึ่งตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ยังคงมี“โอกาส” ที่น่าจับตา โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มบ้านแนวราบ (Residential Land) ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นโซนที่ผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงยังคงค้นหาอยู่เสมอ
ในบทวิเคราะห์นี้ เราจะเจาะลึกถึง 6 ทำเลหลักในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งแต่ละโซนมีทั้งโอกาสและความเสี่ยงที่แตกต่างกันสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม (Condominium) และบ้านแนวราบ การวิเคราะห์จะพิจารณาจากแนวโน้มตลาดปัจจุบัน ซึ่งเราพบว่าแม้ตลาดจะมีความเสี่ยงสูง แต่ก็ยังคงมีโอกาสใน 2 กลุ่มหลัก คือ ตลาดลักชัวรี และตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง
ทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): ตลาด Niche และการขายประสบการณ์
ทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพมหานคร อย่างสีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นสนามแข่งขันที่เข้มข้นสำหรับตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ในปี 2569 แนวราบในทำเลเหล่านี้มีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่กลับมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี ขณะเดียวกัน คอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดที่ตอบโจทย์กลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยใจกลางเมืองเป็นหลัก
สินค้าส่วนใหญ่ที่ยังคงค้างอยู่ในสต็อก (Inventory) มักจะเป็นสินค้าระดับหรูหรา (Luxury) ซึ่งผู้พัฒนาโครงการ (Developer) จำเป็นต้องใช้กลยุทธ์การตลาดแบบเจาะตรงไปยังกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ (Foreign Buyers) และกลุ่มนักลงทุนที่มีสินทรัพย์สูง (High Net Worth Individuals: HNWI) ซึ่งมักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป สำหรับทำเลเหล่านี้ โครงการระดับลักชัวรีที่ “ขายประสบการณ์มากกว่าตารางเมตร” จะเป็นที่น่าสนใจ จุดขายหลักคือการเข้าถึงสถานที่สำคัญ การบริการเหนือระดับ และความสะดวกสบายในการเดินทาง อย่างไรก็ตาม ข้อควรพิจารณาสำคัญคือต้นทุนการพัฒนาที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และจำนวนตัวเลือกที่หลากหลายสำหรับผู้ซื้อกลุ่มนี้
โอกาส ในทำเล CBD คือการขยายตัวของตลาดลักชัวรีที่ยังคงเติบโต แม้จะมีการเปิดตัวจำนวนมากในตลาดคอนโดมิเนียม แต่โครงการระดับลักชัวรีที่เน้นการขายประสบการณ์มากกว่าขนาดของพื้นที่มักจะได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
ความเสี่ยง คือการแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนการพัฒนาที่สูง และจำนวนผู้เล่นในตลาดที่มาก ซึ่งผู้พัฒนาต้องสร้างความแตกต่างที่ชัดเจนเพื่อดึงดูดความสนใจของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
คำแนะนำเชิงกลยุทธ์ สำหรับการลงทุนในทำเล CBD ควรพิจารณาการพัฒนาโครงการระดับลักชัวรีที่เน้นการให้บริการและคุณภาพชีวิตมากกว่าขนาดของพื้นที่ (Experience-Based Development) โดยมุ่งเป้าไปยังกลุ่ม HNWI และตลาดต่างชาติ
ทำเลในเมือง (Urban): บทบาทของทาวน์โฮม 3 ชั้น และความท้าทายจากคอนโดมือสอง
ทำเลในเมือง (Urban) อย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับสภาวะชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมอย่างมีนัยสำคัญ ถือเป็นช่วงต่ำสุดในรอบ 10 ปีของตลาดคอนโดมิเนียม การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก ทำให้คอนโดที่ยังคงมียอดขายได้ดีมักจะเป็นราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งทาวน์โฮม 3 ชั้น ได้กลายเป็น “ฮีโร่” ของโซนนี้ เป็นโอกาสสำหรับสินค้าขนาดกลางถึงล่างที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง (Real Demand)
อย่างไรก็ตาม ตลาดในเมืองยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญคือการแข่งขันที่รุนแรงจากตลาดคอนโดมิเนียมมือสอง (Second-hand Condominium Market) ซึ่งมีจำนวนมากและราคาค่อนข้างถูก การที่ผู้ซื้อจำนวนมากหันไปซื้อคอนโดมือสองส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการบ้านแนวราบต้องเพิ่มมูลค่าของสินค้าให้มากขึ้น เพื่อดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อที่มองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และมีความพร้อมที่จะจ่ายมากขึ้น
โอกาส ในทำเลในเมืองคือการเติบโตของตลาดทาวน์โฮม 3 ชั้น ที่ได้รับความนิยมจากผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริง และกำลังมองหาบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยกว้างขวางและคุ้มค่ากับราคา นอกจากนี้ การที่ผู้พัฒนาโครงการหันมาเน้นที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ยังช่วยตอบโจทย์ความต้องการของตลาดแมสที่ยังคงมีความต้องการอยู่
ความท้าทาย คือการแข่งขันที่รุนแรงจากตลาดคอนโดมือสองที่มีจำนวนมากและราคาถูก การที่ผู้ซื้อจำนวนมากหันไปซื้อคอนโดมือสองส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการบ้านแนวราบต้องเพิ่มมูลค่าของสินค้าให้มากขึ้น เพื่อดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อที่มองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และมีความพร้อมที่จะจ่ายมากขึ้น
คำแนะนำเชิงกลยุทธ์ สำหรับการลงทุนในทำเลในเมือง ควรพิจารณาการพัฒนาโครงการทาวน์โฮม 3 ชั้นที่เน้นการออกแบบที่ทันสมัยและพื้นที่ใช้สอยที่คุ้มค่า เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อที่มองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และกำลังมองหาบ้านที่มีราคาเหมาะสมกับทำเล นอกจากนี้ ควรมีการวิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสองอย่างรอบด้าน เพื่อกำหนดกลยุทธ์การตั้งราคาและการตลาดที่เหมาะสม
โซนตะวันออก (Eastern Seaboard): โอกาสจากความต้องการที่อยู่อาศัยจริง
โซนตะวันออก เช่น เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็น “ดาวรุ่ง” (Rising Star) ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านแนวราบ ที่มีการเติบโตต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงนิ่งอยู่ในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ขายดีมักจะอยู่ในช่วงราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร สะท้อนให้เห็นว่านี่คือโอกาสสำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมีความพร้อมที่จะจ่ายมากขึ้นเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
อย่างไรก็ตาม โซนตะวันออกยังคงเผชิญกับความท้าทายด้าน
