วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ปี 2569: 6 ทำเลในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ต้องจับตา
ในขณะที่การเติบโตทางเศรษฐกิจในประเทศไทยกำลังดำเนินไปอย่างรวดเร็ว การพัฒนาเมืองยังคงเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าตลาดนี้จะเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ทั้งวิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% จนส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากต้องหันไปเน้นกลุ่มตลาดไฮเอนด์ที่มีกำลังซื้อสูงแทน แต่ในอีกด้านหนึ่ง การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจและวิถีชีวิตของผู้บริโภคยังคงสร้างโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ยังคงมองหาที่อยู่อาศัยใหม่ในทำเลที่มีศักยภาพ
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยหน่วยงานวิจัยตลาดชั้นนำ พบว่ามี 6 โซนหลักที่น่าสนใจ ซึ่งแต่ละโซนมีความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างกันไป การเลือกทำเลที่เหมาะสมจึงต้องพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ เช่น โครงสร้างทางประชากรศาสตร์ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – กรุงเทพฯ ชั้นใน
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District) ของกรุงเทพฯ เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ยังคงเป็นทำเลทองสำหรับกลุ่มตลาดลักชัวรีและผู้ที่มีรายได้สูง แม้ว่าโครงการบ้านจัดสรรในโซนนี้จะมีราคาสูงถึงเฉลี่ย 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องที่ประมาณ 10% ต่อปี ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรค่อนข้างคงที่ สะท้อนให้เห็นว่าโซนนี้เป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่เน้นกลุ่มผู้ซื้อที่มีสินทรัพย์มากและกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่
สินค้าคงค้างส่วนใหญ่ในโซนนี้มักเป็นโครงการลักชัวรีที่เน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWI) โดยมักมีราคาสูงกว่า 30 ล้านบาทต่อยูนิต เหมาะสำหรับโครงการที่เน้นการขายประสบการณ์และไลฟ์สไตล์มากกว่าการให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอยเพียงอย่างเดียว อย่างไรก็ตาม โซนนี้ยังคงเผชิญกับความท้าทายด้านต้นทุนการก่อสร้างที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และทางเลือกที่หลากหลายสำหรับผู้ซื้อ
โซนในเมือง (Urban) – จตุจักร, รัชดา, พญาไท
สำหรับโซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง ตลาดคอนโดมิเนียมกำลังเผชิญกับช่วงที่ท้าทายที่สุดในรอบหลายปี โดยจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ คอนโดมิเนียมที่ยังคงขายได้ดีมักมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ขณะเดียวกัน ทาวน์โฮม 3 ชั้น ในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท กลายเป็นพระเอกของตลาดในโซนนี้ ซึ่งเป็นโอกาสสำหรับสินค้าในตลาดระดับกลางถึงล่างที่เน้นการอยู่อาศัยจริง ส่วนความท้าทายคือการแข่งขันกับตลาดคอนโดมือสองจำนวนมากที่มีอยู่ในปัจจุบัน
โซนตะวันออก – เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช
โซนตะวันออก โดยเฉพาะพื้นที่เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังก้าวขึ้นมาเป็นดาวรุ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบที่มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงทรงตัวในระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่สินค้าที่ขายดีคือกลุ่มคอนโดในราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร นี่จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง และพร้อมที่จะจ่ายเพิ่มมากขึ้นเพื่อแลกกับทำเลที่สะดวกสบาย อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและการขยายตัวของชุมชนในโซนนี้ยังคงเป็นความท้าทายที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด
แนวโน้มการเติบโตในอนาคต
ในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โซนตะวันออกคาดว่าจะยังคงเป็นทำเลที่มีความต้องการสูงสำหรับกลุ่มครอบครัว เนื่องจากราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมากและโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้น เช่นโครงการอุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม ซึ่งจะช่วยดึงดูดประชากรใหม่ๆ เข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น
โซนตะวันตก – ปิ่นเกล้า, กาญจนาภิเษก
โซนตะวันตก ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ปิ่นเกล้า กาญจนาภิเษก สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 แม้จะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังคงมีความเสี่ยงในตลาดอยู่ไม่น้อย โครงการบ้านแนวราบมีการเพิ่มราคาขึ้นเล็กน้อยประมาณ 5% แต่จำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ลดลงอย่างมาก ขณะที่ตลาดกลางถึงบนที่มีสินค้าคงค้างในราคาระหว่าง 10-20 ล้านบาทกลับกลายเป็นสินค้าที่ขายยากขึ้น ในทางกลับกัน ตลาดแมสที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับมียอดขายดีขึ้นอย่างน่าสนใจ สะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในโซนนี้กำลังปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป นี่จึงเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขณะเดียวกันก็เป็นความท้าทายสำหรับตลาดระดับกลางถึงบนที่ต้องใช้เวลาในการระบายสินค้า
แนวโน้มตลาดในกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในโซนตะวันตก การเลือกที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้าเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการตัดสินใจซื้อ เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้มักทำงานในตัวเมือง และต้องการความสะดวกในการเดินทาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเชื่อมต่อไปยังสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีน้ำเงิน
โซนเหนือ – ดอนเมือง, แจ้งวัฒนะ
โซนเหนืออย่างดอนเมือง แจ้งวัฒนะ และรังสิต มีการขยายตัวของตลาดทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า ขณะที่ตลาดบ้านแนวราบยังคงทรงตัวทั้งด้านราคาและจำนวนโครงการเปิดตัว สินค้าส่วนใหญ่ที่กระจายอยู่ในโซนนี้มีราคาอยู่ที่ประมาณ 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม ซึ่งได้รับการสนับสนุนอย่างมากจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต ทำให้ราคาเริ่มไต่ระดับขึ้นสู่ระดับ 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ปัญหาหลักในโซนนี้คือปริมาณสินค้าคงค้างที่มีอยู่จำนวนมาก จุดแข็งของทำเลนี้คือการเป็นพื้นที่เชื่อมต่อระหว่างเมืองและชานเมืองที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการปริมาณสินค้าคงค้างให้สมดุลกับความต้องการของตลาด
การขยายตัวของอุตสาหกรรมยานยนต์และศูนย์ซ่อม
การขยายตัวของอุตสาหกรรมยานยนต์และศูนย์ซ่อมรถยนต์ในโซนนี้ยังคงเป็นปัจจัยส่งเสริมการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านทาวน์โฮมและที่พักอาศัยสำหรับพนักงาน ซึ่งทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในโซนนี้เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โซนนนทบุรี – ถนนรัตนาธิเบศร์, ราชพฤกษ์
โซนนนทบุรี เป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีการเติบโตอย่างมากในตลาดบ้านแนวราบ โดยราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ติดต่อกันมานาน 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีอยู่ในกลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่เข้ามาจับจองเป็นจำนวนมาก ในขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดสายสีม่วงยังคงเผชิญกับปัญหาสินค้าคงค้างจำนวนมหาศาลจากการเปิดตัวถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ทำให้ต้องใช้เวลายาวนานกว่าทศวรรษในการระบายสินค้า ระดับราคาที่เหลืออยู่ส่วนใหญ่อยู่ต่ำกว่า 60,00
