จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ! 6ทำเลร้อน’โอกาส’หรือความเสี่ยง?
โดย บุษกร ภู่แส
#จับตาวิกฤติความสามารถกู้ซื้อ #คอนโดกรุงเทพ #บ้านแนวราบ #ลงทุนอสังหาฯ2026 #ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ปี 2568 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญแรงกระเพื่อมครั้งใหญ่ภายใต้เงาของภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง โดยเฉพาะในตลาดบ้านราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาทที่อัตราการอนุมัติสินเชื่อตกต่ำถึง 70% จนทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายต้องจำใจถอยห่างจากตลาดรากหญ้า หันไปหา “กลุ่มทุนหนา” ที่แทบไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อธนาคาร แต่ในอีกมุมหนึ่ง ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับ “คนจริง” ที่ต้องการอยู่เอง (Real Demand) โดยเฉพาะบ้านแนวราบระดับ 3-10 ล้านบาทในทำเลชานเมืองที่เริ่มมีศักยภาพสูง ก็ยังคงเป็น “สนามทอง” ที่รอให้นักลงทุนคว้าโอกาสอยู่เสมอ
จากรายงานการวิเคราะห์ข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพฯ โดย เทอร์ร่า มีเดีย ผู้เชี่ยวชาญด้านสื่อและนวัตกรรมการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนให้เห็นภาพที่ซับซ้อนกว่าแค่ตัวเลขขาย แต่คือ “สัญญาณเตือน” ถึงวิกฤตซ้ำซ้อนที่สะสมมานานหลายปี โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อปานกลางถึงน้อย ที่ต้องเผชิญกับกำแพงความสามารถในการกู้ซื้อที่สูงลิ่ว
ข้อมูลเชิงลึกจากรายงานระบุว่า แม้ตลาดรวมจะมีความเสี่ยงสูง แต่ยังมี “โอกาส” ที่น่าสนใจใน 2 กลุ่มหลัก ได้แก่ ตลาดลักชัวรีที่มีกำลังซื้อสูงมาก และตลาดบ้านแนวราบสำหรับผู้อยู่อาศัยจริงในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพสูง ผู้ประกอบการจึงต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับลักษณะของแต่ละทำเล เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่แท้จริงให้ได้มากที่สุด
เปิด 6 ทำเลทอง: ‘โอกาส’ หรือ ‘ความเสี่ยง’ ในปี 2569?
ในวิกฤตการณ์นี้ มี 6 พื้นที่หลักในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ เพราะเป็นสมรภูมิที่มีความเสี่ยงและโอกาสแตกต่างกันอย่างชัดเจน
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) – ยุทธศาสตร์พรีเมียมและสินทรัพย์
ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ อย่าง สีลม, สาทร, สุขุมวิท และ พระราม 3 กำลังแปรสภาพเป็น “ตลาดเฉพาะกลุ่ม” (Niche Market) ที่มีเพดานราคาพุ่งสูง แนวราบขยายตัวในระดับราคาเฉลี่ยกว่า 65 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะที่คอนโดมิเนียมเปิดใหม่เพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาขายต่อตารางเมตรยังทรงตัว สะท้อนชัดเจนว่านี่คือสนามแข่งขันของ “กลุ่มทุนรายใหญ่” (HNWI) และนักลงทุนระดับสูงเท่านั้น
สินค้าส่วนใหญ่ที่หลงเหลืออยู่ในตลาดเป็นกลุ่มหรูหรา ซึ่งผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์การตลาดเชิงรุกแบบเจาะตรงไปยังชาวต่างชาติและกลุ่มบุคคลผู้มีสินทรัพย์จำนวนมาก (High Net Worth Individuals) ที่มียอดเงินทุนในมืออย่างน้อย 30 ล้านบาท การขายในโซนนี้ไม่ใช่การขายตารางเมตร แต่เป็นการขาย “ประสบการณ์ชีวิต” และ “ความโดดเด่น” อย่างไรก็ตาม ข้อได้เปรียบด้านราคาของกลุ่มสินทรัพย์นี้ก็ถูกชดเชยด้วยต้นทุนการพัฒนาที่สูงลิ่ว การแข่งขันที่ดุเดือด และจำนวนคู่แข่งที่มีทางเลือกมากมายในตลาดเดียวกัน
โซนในเมือง (Urban) – ความท้าทายของคอนโดเก่า และโอกาสสำหรับทาวน์โฮม
โซนในเมืองชั้นในอย่าง จตุจักร, รัชดา, พญาไท และ ห้วยขวาง กำลังเผชิญกับสภาวะที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษสำหรับตลาดคอนโดมิเนียม การเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก แต่สินค้าที่ยังขายได้ดีมักเป็นคอนโดราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนตลาดบ้านแนวราบระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ได้กลายเป็น “พระเอก” ที่เข้ามาเติมเต็มตลาดนี้ ผู้ประกอบการต้องปรับตัวนำเสนอสินค้าขนาดกะทัดรัดที่ตอบโจทย์กลุ่มคนที่ต้องการอยู่อาศัยจริง แต่ยังต้องต่อสู้กับการแข่งขันที่รุนแรงจากคอนโดมือสองจำนวนมหาศาลในทำเลเดียวกัน
โซนตะวันออก (East) – ม้ามืดแห่งบ้านราคาปานกลาง
โซนตะวันออก ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ เกษตร-นวมินทร์, มีนบุรี, อ่อนนุช และ ลาดกระบัง กำลังก้าวขึ้นเป็น “ดาวรุ่ง” ตลาดบ้านแนวราบอย่างแท้จริง ด้วยอัตราการเติบโตต่อเนื่องที่ 11% ต่อปี โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ขณะที่ตลาดคอนโดยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตที่ทำยอดขายได้ดีกลับเป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร กลุ่มผู้ซื้อในโซนนี้ส่วนใหญ่อยู่จริงและยินดีจ่ายเพิ่มเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น แต่ผู้ประกอบการต้องไม่ลืมว่า การขยายตัวของชุมชนเมืองที่รวดเร็ว ต้องมาพร้อมกับการขยายตัวของระบบโครงสร้างพื้นฐานรองรับอย่างเท่าเทียม
โซนตะวันตก (West) – การพลิกเกมครั้งใหญ่
ทำเลโซนตะวันตกอย่าง ปิ่นเกล้า, กาญจนาภิเษก, สุขสวัสดิ์ และ พระราม 2 กำลังเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ ราคาที่ดินขยับสูงขึ้น แต่การเปิดตัวโครงการใหม่กลับลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในตลาดบ้านระดับ 10-20 ล้านบาทที่กลายเป็นกลุ่มสินค้าขายยากเพิ่มขึ้น แต่ความน่าสนใจกลับพุ่งสูงในตลาดบ้านราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดขายดีอย่างไม่น่าเชื่อ การเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ลดลงมากถึง 30% ต่อปี สะท้อนว่าผู้ประกอบการอยู่ในช่วง “ตั้งรับ” อย่างเต็มที่ เป็นจังหวะที่ตลาดบ้านราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาทมีโอกาสรุ่ง ขณะที่ตลาดกลางถึงบนอาจต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกออกไปอีกระยะ
โซนเหนือ (North) – รถไฟฟ้าคือแรงหนุน แต่สต็อกคือวิบากกรรม
โซนเหนืออย่าง ดอนเมือง, แจ้งวัฒนะ, รังสิต และ ลำลูกกา ยังคงเป็นทำเลสำคัญสำหรับตลาดบ้านแนวราบและคอนโดที่ขยายตัวไปพร้อมกับแนวรถไฟฟ้า แต่ในขณะที่ตลาดแนวราบยังมีราคาและจำนวนเปิดตัวที่ค่อนข้างนิ่ง โดยเฉพาะกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ที่ขายดีมากจากอานิสงส์รถไฟฟ้าสายสีม่วงส่วนต่อขยาย (หมอชิต-คูคต) ที่ทำให้ราคาขยับไปอยู่ในโซน 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาใหญ่ที่ยังคงอยู่คือ “สต็อกคงค้างจำนวนมหาศาล” จุดขายที่เป็นโอกาสคือทำเลที่เชื่อมเมืองกับชานเมืองได้อย่างลงตัว แต่ผู้ประกอบการต้องเร่งหาวิธีบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ท่วมตลาด
โซนนนทบุรี (Nonthaburi) – บ้านแนวราบโตสุดขีด คอนโดยังต้องรอ
จังหวัดนนทบุรีกลายเป็นทำเลที่มีการเติบโตของบ้านแนวราบมากที่สุด ด้วยอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาสินค้าเฉลี่ยที่ 10% ต่อปี เป็นระยะเวลานานถึง 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีที่สุดคือบ้านระดับราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดเรียลดีมานด์ที่แข็งแกร่ง ในทางตรงกันข้าม ตลาดคอนโดมิเนียมในสายสีม่วงยังคงต้องต่อสู้กับสต็อกที่ล้นเกินระดับมาก จากการเปิดตัวถึง 58,000 ยูนิต ในปีเดียว ทำให้เกิดภาวะซัพพลายล้นตลาดมาเกือบทศวรรษ ระดับราคาขายของคอนโดที่ยังเหลืออยู่ในตลาดส่วนใหญ่อยู่ต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นจังหวะที่ดีที่ตลาดบ้านแนวราบยังเติบโตได้อีก แต่ความท้าทายยังคงตกอยู่ที่ตลาดคอนโดที่ต้องใช้เวลาอีกระยะยาวในการเคลียร์สต็อกในตลาดที่อ่อนแรง
โอกาสในภาวะความผันผวน: ตลาดพรีเมียมและตลาดเรียลดีมานด์
แม้ตลาดจะกำลังเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อหดตัว หนี้ครัวเรือนที่สูง และอัตรา
