บ้านหรู 10-30 ล้าน ‘ไร้ตาย’ ปี 2569: 4 บิ๊กแบรนด์ แข่งชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีหน้าใหม่’
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน จากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวนและผลกระทบของความขัดแย้งในภูมิภาคตะวันออกกลาง ทำให้กิจกรรมการซื้อขายในภาพรวมเริ่มชะลอตัวลง ผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกที่จะรอและประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ตลาดแมสเริ่มซบเซา กลุ่มบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทยังคงแสดงสัญญาณที่แข็งแกร่ง มีเรียลดีมานด์จากลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งได้รับผลกระทบจากความไม่แน่นอนน้อยกว่ากลุ่มอื่น ทำให้ตลาดบนกลายเป็นกลุ่มที่ช่วยประคับประคองภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงเวลานี้
บ้านหรู: กลไกสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลเชิงลึกว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2569 มีสัญญาณชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปรับกลยุทธ์ด้วยการลดจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคา เพื่อบริหารความเสี่ยง ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ลดลง 13.9 % เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนถึงความไม่แน่นอนของทิศทางเศรษฐกิจที่ยังคงเป็นปัจจัยหลัก
ในขณะเดียวกัน ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับมีการเติบโตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งบ่งชี้ว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงินสูง และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” สุรเชษฐกล่าวเพิ่มเติม
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: กลยุทธ์ที่แตกต่าง
“สุรเชษฐ” ฉายภาพอีกว่า ปัจจุบันผู้ประกอบการแต่ละรายต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน ในเซ็กเมนต์บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทนี้ มีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมาย เริ่มที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มีแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” เป็นจุดขาย มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชัน ให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำให้แบรนด์ “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์ให้กับผู้อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกันอย่าง “บุราสิริ” ที่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นด้านบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 อันเป็นเอกลักษณ์ของแสนสิริ
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นพี่ใหญ่ของวงการ มีภาพจำด้านคุณภาพและความเชื่อมั่นของโครงการแบรนด์หลักในกลุ่มราคานี้ ได้แก่ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยเช่นกัน ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
เช่นเดียวกันกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท
ขณะที่ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล
นอกจากนี้ ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น แม้จำนวนโครงการอาจจะไม่เทียบเท่าผู้เล่นรายใหญ่ แต่ก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคในตลาดนี้
เป้าหมาย: ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ คือดาวเด่น
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
บ้านต้นทุนเดิม: ต้นทุนไม่คุมเกม
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากความขัดแย้งในภูมิภาคตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด”
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
ตลาดบ้านหรูปี 2569: ‘บ้านหรู 10-30 ล้าน’ เป็นตัวจริง
ในช่วงปี 2569 สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยถือว่าน่าสนใจทีเดียวครับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม เราได้เห็นความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการที่ต้องปรับตัวครั้งใหญ่ เมื่อสถาบันการเงินเริ่มมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และภาวะเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอน ทำให้คอนโดมิเนียมหลายโครงการต้องชะลอแผนการเปิดตัวใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในหลากหลาย
