ชัยชนะของ “บ้านหรู 10-30 ล้านบาท”: เมื่ออสังหาฯ ระดับบนกลายเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยในยุคเศรษฐกิจผันผวน
ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยความท้าทายและความไม่แน่นอนในประเทศไทยปี 2569 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอาจแสดงสัญญาณของการชะลอตัว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ที่ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ในอีกฟากหนึ่งของตลาดที่อยู่อาศัยกลับมีความเคลื่อนไหวที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง นั่นคือกลุ่มตลาด บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ซึ่งกำลังกลายเป็นเป้าหมายหลักของ “เศรษฐีรุ่นใหม่” (Young Successors) และถูกขับเคลื่อนด้วยพลังแห่งความต้องการอยู่อาศัยจริงและมูลค่าการลงทุนระยะยาว
จากข้อมูลเชิงลึกของ คุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 ปี 2569 แสดงให้เห็นแนวโน้มการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา แทนที่จะขยายตลาดคอนโดมิเนียมที่เริ่มมีความเสี่ยงสูง นอกจากนี้ อัตราการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ได้ลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 13.9% สะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้บริโภคจากความผันผวนทางเศรษฐกิจโลกและไทย
ทำไม “บ้านหรู” จึงยังเติบโตได้?
สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้ภาพรวมตลาดจะชะลอตัว แต่กลุ่มบ้านระดับบนกลับไม่ได้รับผลกระทบมากนัก โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งพบว่ามีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่าตลาดโดยรวม นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า เรียลดีมานด์ (Real Demand) ในตลาดบนยังคงแข็งแกร่ง กลุ่มลูกค้าในตลาดนี้ส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า และยังมีศักยภาพทางการเงินที่มั่นคง
ในปัจจุบัน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ยังคงตอกย้ำความเป็นผู้นำด้วยแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ซึ่งมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชัน และบริการหลังการขาย (LIV-24) ให้สอดรับกับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างต่อเนื่อง ในขณะเดียวกัน “บุราสิริ” ก็เป็นอีกหนึ่งแบรนด์ที่เน้นการออกแบบที่ให้ความรู้สึกเหมือนพักผ่อนในรีสอร์ต ซึ่งได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากกลุ่มลูกค้าที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่เหนือระดับ
ไม่แพ้กัน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นพี่ใหญ่ในวงการ ยังคงได้รับความเชื่อมั่นจากภาพลักษณ์ของคุณภาพและความน่าเชื่อถือ โดยแบรนด์ยอดนิยมอย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา” และ “สีวลี” ได้มีการปรับรูปแบบบ้านให้ทันสมัยอยู่เสมอ แม้ราคาอาจเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยชื่อเสียงที่สั่งสมมายาวนาน ทำให้ยังคงเป็นที่หมายปองของผู้บริโภคในเซ็กเมนต์นี้
นอกจากนี้ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ได้เน้นกลยุทธ์การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับนี้เช่นเดียวกัน ด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ที่เริ่มต้นราว 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ที่มีราคาสูงขึ้นไปถึง 20-35 ล้านบาท ขณะเดียวกัน บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็มีแบรนด์หลักอย่าง “เดอะซิตี้” และ “เซนโทร” ที่กระจายตัวในทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา ที่ร่วมขับเคลื่อนตลาดนี้อย่างต่อเนื่อง
เจาะลึก “เศรษฐีรุ่นใหม่”: ใครคือกลุ่มเป้าหมายหลัก?
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อในเซ็กเมนต์ บ้านหรู 10-30 ล้านบาท “คุณสุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า กลุ่มเป้าหมายหลักคือคนรุ่นใหม่ชาวไทยที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี ซึ่งกำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่แท้จริง โดยให้ความสำคัญกับ ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย (Value for Money) และ ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ (Lifestyle-Oriented Locations)
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ทำเลเหล่านี้ได้รับความนิยม ได้แก่:
การเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคม: ความสะดวกในการเดินทางเข้าเมืองและเชื่อมต่อโครงข่ายถนนสายหลัก รวมถึงรถไฟฟ้าที่กำลังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
ความใกล้สถานศึกษาชั้นนำ: ความสำคัญของการศึกษาของบุตรหลาน ทำให้ทำเลที่อยู่ใกล้โรงเรียนที่มีชื่อเสียงกลายเป็นที่ต้องการสูง
สภาพแวดล้อมทางสังคมและโครงการ: การให้ความสำคัญกับบรรยากาศภายในโครงการและสังคมเพื่อนบ้านที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ที่เหนือกว่า
กลุ่มผู้ซื้อนี้มักมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็น เจ้าของกิจการ (Business Owners) หรือ ผู้บริหารระดับสูง (Senior Executives) ที่มีรายได้มั่นคง และเป็นกลุ่ม Young Successor ที่ประสบความสำเร็จในอาชีพการงาน พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของพวกเขาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นที่ “ความคุ้มค่า” และ “ภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ”
ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นปัจจุบัน กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาข้อเสนอที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น และผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อให้ได้ยอดขายในที่สุด
การบริหารจัดการต้นทุนในยุคเงินเฟ้อและวิกฤตโลก
แม้ว่าในช่วงต้นปี 2569 จะมีแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อโลก การสูงขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง และความไม่แน่นอนจากวิกฤตการณ์ในภูมิภาคตะวันออกกลาง แต่ราคาขายของ บ้านหรู 10-30 ล้านบาท ในช่วงนี้ส่วนใหญ่ยังคงเป็น “ราคาต้นทุนเดิม” (Original Cost Pricing) ซึ่งถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง
“หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายในตลาดบ้านหรูมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ที่สูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด” คุณสุรเชษฐกล่าวเสริม
นอกจากนี้ ยังเป็นช่วงเวลาที่ อัตราดอกเบี้ยต่ำ และมี มาตรการภาครัฐสนับสนุน การโอนอสังหาริมทรัพย์ เช่น การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดอีกครั้ง ดังนั้น การตัดสินใจซื้อในจังหวะนี้จึงเป็นการตัดสินใจที่คุ้มค่าเชิงกลยุทธ์อย่างยิ่ง
วิสัยทัศน์สู่ปี 2569: การเติบโตของตลาดบ้านระดับบน
ภาพรวมของ ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีความต้องการอยู่อาศัยจริงเป็นฐานที่แข็งแกร่ง ประกอบกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยในเซ็กเมนต์นี้ไม่เพียงแต่เป็นการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิต แต่ยังเป็นการ สร้างมรดก (Wealth Legacy) และ การส่งต่อความมั่งคั่ง (Wealth Transfer) ที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
การจับจ่ายใช้สอยของ เศรษฐีรุ่นใหม่ ในปี 2569 นี้กำลังเปลี่ยนมุมมองจากการซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุนเพียงอย่างเดียว มาสู่การลงทุนเพื่อ สร้างคุณค่าทางชีวิต (Life Value) ด้วยการเลือกทำเลที่เหมาะสม ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ และสะท้อนความสำเร็จในชีวิต ซึ่งทั้งหมดนี้ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้าง “บ้านหรูที่ไม่มีวันตาย” ในทุกยุคทุกสมัย
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับบน หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับ “บ้านหรู” ที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์และศักยภาพ
