บ้านหรู 10-30 ล้าน: ตลาดที่ไม่มีวันหยุดนิ่งในยุคเศรษฐกิจผันผวน
ปี 2569 นับเป็นช่วงเวลาที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย และความท้าทายด้านอุปทาน แต่ภายใต้บรรยากาศที่เงียบเหงาในตลาดบ้านระดับกลาง-บน กลับมีตลาดบ้านหรูในกลุ่มราคา 10–30 ล้านบาท ที่ยังคงขับเคลื่อนไปได้อย่างโดดเด่น โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการบ้านจัดสรรที่กำลังก้าวกระโดดอย่างต่อเนื่อง ผู้เล่นรายใหญ่ต่างพากันระดมทุนทุ่มเงินพัฒนาโครงการเพื่อจับกลุ่มกำลังซื้อของ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ที่กำลังเติบโตขึ้นมาอย่างแข็งแกร่งและต้องการใช้ชีวิตในระดับที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลาย
ตลาดบ้านหรู 10–30 ล้านบาท คือ “กลยุทธ์” ที่ตอบโจทย์ความเสี่ยงของยุคสมัย เพราะทำเลเหล่านี้มักได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวน้อยกว่าตลาดบ้านระดับกลางหรือคอนโดราคาถูก ทำให้มูลค่าทรัพย์สินยังคงเติบโตได้ดีแม้จะเผชิญกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจในระดับโลกก็ตาม “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลเชิงวิเคราะห์ว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีสัญญาณการชะลอตัวลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างปรับเปลี่ยนกลยุทธ์หันมาพัฒนาโครงการบ้านแนวราบในทุกระดับราคามากขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยงและตอบรับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ผู้บริโภคเองก็มีการชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นจากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่ตลาดรวมมีการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตลาดบ้านหรูในกลุ่มราคา 10–30 ล้านบาทกลับมีการเติบโตขึ้นอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดบนยังมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีความพร้อม และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าในภาพรวม ทำให้ตลาดบ้านหรูกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการแต่ละรายเลือกที่จะให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่ใหญ่กว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” สุรเชษฐ กองชีพ ให้ความเห็นเพิ่มเติม “หากพิจารณาจากข้อมูลสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงปี 2566–2567 ยอดขายในตลาดบ้านหรูมีการเติบโตอย่างน่าประทับใจสวนทางกับตลาดโดยรวม ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง แสนสิริ, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เอสซี แอสเสท และ เอพี ไทยแลนด์ ต่างทุ่มงบประมาณในการพัฒนาโครงการระดับบนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพของกรุงเทพฯ และปริมณฑล”
ผู้ประกอบการรายใหญ่ 4 เจ้าหลักชิงกำลังซื้อ “เศรษฐีรุ่นใหม่”
ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มตลาดบ้านหรูมีการแข่งขันกันอย่างดุเดือด เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่หลากหลายและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยผู้ประกอบการแต่ละรายต่างมีจุดขายและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อสร้างภาพจำในตลาด ซึ่งผู้เล่นหลักที่น่าจับตาในตลาดนี้ ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีแบรนด์หลักอย่าง “เศรษฐสิริ” ที่ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เนื่องจากแบรนด์นี้มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง พร้อมทั้งสร้างภาพลักษณ์ที่สะท้อนถึง “ความสำเร็จ” ของผู้อยู่อาศัย
นอกจากแบรนด์เศรษฐสิริแล้ว แสนสิริยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” ซึ่งเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นการออกแบบที่ให้ความรู้สึกผ่อนคลายเหมือนการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 รวมถึงแบรนด์ “อณาสิริ” และ “อณาสิริ วิลเลจ” ที่เจาะกลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านเดี่ยวทำเลชานเมืองที่ครบครันด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร
ขณะที่บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงได้รับความเชื่อมั่นอย่างต่อเนื่องในด้านคุณภาพและความน่าเชื่อถือของแบรนด์บ้านระดับบน โดยมีแบรนด์หลักที่ได้รับความนิยมอย่างสูงในระดับราคา 10–30 ล้านบาท ได้แก่ “ชัยพฤกษ์–มัณฑนา–สีวลี” ซึ่งแต่ละแบรนด์มีการปรับรูปแบบบ้านให้เข้ากับยุคสมัยอยู่เสมอ ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพที่แข็งแกร่ง ทำให้แบรนด์เหล่านี้ยังคงเป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ นอกจากนี้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังมีโครงการระดับบนอย่าง “นาราสิริ” และ “เลอโนวา” ที่เน้นดีไซน์หรูหราและฟังก์ชันการใช้งานที่ครบครัน ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับบนที่มองหาความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่โดดเด่น
เช่นเดียวกันกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ในช่วงเริ่มต้นที่ 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ในช่วงเริ่มต้นที่ 20–35 ล้านบาท ซึ่งได้รับการตอบรับอย่างดีจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มองหาบ้านที่ทันสมัย ทำเลศักยภาพ และมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ได้มาตรฐาน นอกจากนี้ SC ยังมีแบรนด์ “ไทเกอร์” ที่เน้นที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวที่เน้นความสะดวกสบายและคุณภาพชีวิต
ขณะที่บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ก็ไม่พลาดที่จะลงสนามแข่งขันในตลาดนี้ โดยมีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้–เซนโทร” ที่กระจายตัวอยู่ในหลายทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล นอกจากนี้ AP ยังมีแบรนด์ “แกรนด์ เพชรเกษม” ที่เน้นการออกแบบที่ทันสมัยและฟังก์ชันการใช้งานที่ครบครัน รวมถึงแบรนด์ “บ้านกลางเมือง” ในระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลาย นอกจากนี้ AP ยังมีแบรนด์ “ซีรีน” และ “เดอะทรัสต์ วิลเลจ” ที่เจาะกลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านในทำเลชานเมืองที่มีความสะดวกสบายและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
นอกจากผู้เล่นรายใหญ่เหล่านี้ ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนโครงการอาจจะไม่เท่าผู้เล่นรายใหญ่ อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่มีโครงการบ้านจัดสรรอย่าง “ศุภมงคล” และ “ศุภาลัย” ที่ได้รับความนิยมอย่างสูงในตลาดบ้านระดับกลาง-บน รวมถึง บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่มีโครงการบ้านจัดสรรอย่าง “พฤกษาวิลล์” และ “บ้านพฤกษา” ที่เน้นการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและราคาที่เข้าถึงได้ง่าย รวมถึงแบรนด์ “เดอะทรี” ที่เน้นการออกแบบที่ทันสมัยและฟังก์ชันการใช้งานที่ครบครัน นอกจากนี้ พฤกษายังมีแบรนด์ “ศุภวัฒนา” ที่เจาะกลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านในทำเลศักยภาพที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะและสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร
ตลาดเป้าหมาย: “เศรษฐีรุ่นใหม่” อายุไม่เกิน 45 ปี
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์บ้านหรู 10–30 ล้านบาท “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศ
