จับตาวิกฤตความสามารถกู้ซื้อ! 6 ทำเลร้อน ‘โอกาส’ หรือความเสี่ยง?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับ “คลื่นยักษ์” ของวิกฤติความสามารถในการกู้ซื้อ (Mortgage Rejection Crisis) ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่กำลังสั่นคลอนรากฐานของวงการอย่างรุนแรง ในปี 2566 ที่ผ่านมา เราได้เห็นสัญญาณอันตรายที่ชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดแมส (Mass Market) บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงกว่า 70% ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องถอยห่างจากตลาดนี้ และเปลี่ยนกลยุทธ์ไปหันหน้าพึ่งกลุ่มตลาดลักชัวรี (Luxury) ที่มีเงินสดและไม่ต้องอาศัยการกู้เป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความท้าทายนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้ที่มีความต้องการอยู่จริง (Real Demand) ยังคงมี “โอกาส” ที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดบ้านแนวราบ (Low Rise) ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในทำเลชานเมืองที่มีศักยภาพ ซึ่งยังคงเป็นโซนที่ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงยังคงให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง
จากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 4,000 โครงการทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโดยบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย (Terra Media) พบว่า 6 โซนหลักที่น่าจับตามีความท้าทายและโอกาสที่แตกต่างกันออกไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันในแต่ละทำเล เพื่อให้สามารถเข้าถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด
วิกฤตความสามารถกู้ซื้อ: ปรากฏการณ์ที่เปลี่ยนแปลงตลาด
วิกฤตความสามารถในการกู้ซื้อนี้ ถือเป็นผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ชะลอตัว การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่อง และการเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ไม่สูงมาก ทำให้ “เกราะป้องกัน” ทางการเงินของพวกเขาไม่เพียงพอต่อเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อ
หัวใจสำคัญที่ทำให้สถานการณ์ตึงเครียดคือ “กฎเหล็ก” ของการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคำนวณจาก “ความสามารถในการชำระคืนหนี้” (Debt Service Ratio: DSR) ที่สถาบันการเงินกำหนดอย่างเข้มงวด หากผู้กู้มีภาระหนี้อื่นสูงเกินกว่ารายได้ที่ประเมินไว้ หรือมีประวัติทางการเงินที่ไม่มั่นคง ก็มีโอกาสสูงที่จะถูกปฏิเสธสินเชื่อ ส่งผลให้ความต้องการซื้อลดลงอย่างฮวบฮาบในกลุ่มนี้
แม้ว่าการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 จะดูเหมือนเข้มข้น แต่แท้จริงแล้วกำลังถูกบีบด้วยปัจจัยภายนอกที่ทำให้ “โอกาส” การซื้อลดน้อยลงสำหรับคนทั่วไป ในขณะที่ผู้เล่นในตลาดกำลังปรับกลยุทธ์เพื่อเอาตัวรอดให้ได้
6 ทำเลทอง: โอกาสและความเสี่ยงที่แตกต่างกัน
บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย ได้วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างเจาะลึก และได้นำเสนอข้อมูลที่น่าสนใจของ 6 โซนหลักในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งแต่ละโซนมีทั้งโอกาสและความเสี่ยงที่แตกต่างกัน ดังนี้
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) กรุงเทพฯ – การเติบโตแบบ “ลักชัวรี”
โซนศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District) ของกรุงเทพฯ เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท และพระราม 3 ได้กลายเป็นสนามของตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) แนวราบที่มีราคาเฉลี่ยสูงถึง 65 ล้านบาทต่อยูนิต แต่ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องถึง 10% ต่อปี ในขณะเดียวกัน คอนโดมิเนียมก็เปิดตัวเพิ่มขึ้นถึง 15% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรทรงตัว สะท้อนให้เห็นว่านี่คือตลาดของกลุ่มคนที่มีฐานะดีเยี่ยม (High Net Worth Individuals: HNWI) และนักลงทุนต่างชาติเท่านั้น
สำหรับตลาดกลุ่มนี้สินค้าที่เหลือขายส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับลักชัวรี ซึ่งมุ่งเน้นการขาย “ประสบการณ์” มากกว่า “ตารางเมตร” โดยตรง การเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายต้องใช้กลยุทธ์การตลาดที่เจาะตรงไปยังกลุ่มลูกค้าที่มีสินทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมากตั้งแต่ 30 ล้านบาทขึ้นไป ความท้าทายของโซนนี้คือต้นทุนการพัฒนาที่สูง การแข่งขันที่รุนแรง และทางเลือกที่หลากหลายของลูกค้า
โซนในเมือง (Urban) กรุงเทพฯ – ความท้าทายของ “ตลาดคอนโด”
โซนในเมืองอย่างจตุจักร รัชดา พญาไท และห้วยขวาง กำลังเผชิญกับช่วงเวลาที่ต่ำที่สุดในรอบทศวรรษของตลาดคอนโดมิเนียม โครงการใหม่หายไปอย่างมีนัยสำคัญ คอนโดที่ยังขายได้ดีมักจะมีราคาไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮม 3 ชั้น ได้กลายเป็น “ฮีโร่” ของโซนนี้ ซึ่งถือเป็นโอกาสสำหรับสินค้ากลุ่มกลาง-ล่างที่ออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยจริง แต่ความท้าทายคือต้องแข่งขันกับคอนโดมือสองที่มีจำนวนมากในตลาด
โซนตะวันออก (อุตสาหกรรม) – Rising Star ของบ้านแนวราบ
โซนตะวันออก เช่น เกษตร-นวมินทร์ มีนบุรี อ่อนนุช และลาดกระบัง กำลังกลายเป็น Rising Star ในตลาดแนวราบแบบติดเทอร์โบ ด้วยอัตราการเติบโตต่อเนื่องสูงถึง 11% ต่อปี โดยเฉพาะในช่วงราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในขณะที่ตลาดคอนโดยังคงนิ่งอยู่ที่ระดับ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยูนิตขายดีกลับอยู่ที่ต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตร ทำให้โซนนี้เป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง และยอมจ่ายมากขึ้นเพื่อแลกกับความสะดวกสบายและศักยภาพของทำเล อย่างไรก็ตาม ความท้าทายของโซนนี้คือการเดินทางและระบบขนส่งที่ต้องรองรับการขยายตัวของชุมชนใหม่
โซนตะวันตก (อุตสาหกรรม) – การปรับตัวท่ามกลางความเสี่ยง
โซนตะวันตกอย่างปิ่นเกล้า กาญจนา สุขสวัสดิ์ และพระราม 2 มีแนวโน้มราคาที่ขยับสูงขึ้น แต่กลับเผชิญความเสี่ยงที่สูงเช่นกัน ราคาบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น 5% แต่จำนวนโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก สต็อกระดับราคา 10-20 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ขายยาก กลับมีปริมาณเพิ่มขึ้น ในทางตรงกันข้าม ตลาดแมส ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทกลับขายดี และคอนโดเปิดใหม่ลดลงถึง 30% ต่อปี สะท้อนการตั้งรับอย่างเต็มรูปแบบของผู้ประกอบการในโซนนี้ โซนนี้จึงเป็น “โอกาส” สำหรับกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ในขณะเดียวกันก็เป็น “ความท้าทาย” ของตลาดกลาง-บน ที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกที่มีอยู่
โซนเหนือ (ทาวน์โฮม-คอนโด) – การเติบโตตามโครงสร้างพื้นฐาน
โซนเหนืออย่างดอนเมือง แจ้งวัฒนะ รังสิต และลำลูกกา เป็นทำเลที่กำลังเติบโตตามการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า ในขณะที่ตลาดแนวราบนิ่งทั้งราคาและจำนวนเปิดตัว สินค้าที่กระจายอยู่ในตลาดส่วนใหญ่มีราคา 3-5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมและคอนโด ได้รับแรงหนุนจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง ทำให้ราคาเริ่มขยับสูงขึ้นสู่ช่วง 60,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ปัญหาสำคัญของโซนนี้คือ “สต็อกเหลือจำนวนมาก” จุดเด่นที่ถือเป็นโอกาสคือทำเลเชื่อมเมือง-ชานเมืองที่กำลังพัฒนาเต็มรูปแบบ แต่ความท้าทายคือต้องบริหารจัดการสต็อกไม่ให้ล้นตลาดจนส่งผลเสียต่อราคาในระยะยาว
โซนนนทบุรี – Rising Star ของตลาดแนวราบ
โซนนนทบุรี ถือเป็นทำเลที่เติบโตแรงที่สุดของตลาดบ้านแนวราบ ราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี มานานถึง 5-6 ปี สินค้าที่ขายดีมีราคาอยู่ในช่วง 3-7 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในทางกลับกัน คอนโดในโซนนี้ยังคงต้องระบายสต็อกจากการเปิดตัวครั้งใหญ่เมื่อปี 2558 ซึ่งมีจำนวนถึง 58,0
