บ้านหรูตลาดพรีเมียม 10-30 ล้านบาท: กลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ 4 เจ้าใหญ่ ชิงส่วนแบ่งตลาด ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ปี 2569
บทสรุปผู้บริหาร:
ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจไทยผันผวน ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังคงเผชิญกับความชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับมีสัญญาณเติบโตที่สวนทางความคาดหมาย โดยมี “เรียลดีมานด์” (Real Demand) จากกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ (Young Professionals) เป็นแรงขับเคลื่อนหลัก แม้ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนของต้นทุนวัสดุก่อสร้าง แต่ด้วยความได้เปรียบด้านสภาพคล่องทางการเงินและความพร้อมในการจ่ายของกลุ่มลูกค้าระดับบน ผู้เล่นรายใหญ่ทั้ง 4 เจ้าต่างปรับกลยุทธ์เพื่อชิงส่วนแบ่งการตลาดในเซ็กเมนต์นี้ ซึ่งยังคงเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องเนื่องจากปัจจัยด้านคุณภาพชีวิต ทำเลศักยภาพ และการสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว
สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 ปี 2569: ความท้าทายของตลาดแมส ตลาดบนตอบโจทย์
ณ ต้นปี พ.ศ. 2569 ดร. สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้มุมมองเกี่ยวกับภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2569 ซึ่งพบว่ามีการชะลอตัวที่เด่นชัดในภาพรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน ตลาดคอนโดมิเนียม ที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างปรับเปลี่ยนแนวทางการพัฒนาโครงการ โดยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และมุ่งเน้นการพัฒนา โครงการแนวราบ ในหลากหลายระดับราคามากยิ่งขึ้น เพื่อเป็นการบริหารความเสี่ยง เนื่องจากอุปทานคอนโดมิเนียมในบางพื้นที่อาจสูงเกินความต้องการและมีอัตราการขายที่ช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้
ในขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็แสดงออกถึงความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง สังเกตได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ดังกล่าวไม่ได้ส่งผลกระทบต่อทุกกลุ่มตลาดอย่างเท่าเทียมกัน
ตลาดบ้านหรู ระดับราคา 10-30 ล้านบาท กลับเป็นกลุ่มที่มีความแข็งแกร่งและมีแนวโน้มเติบโตสวนกระแส ดังที่เห็นได้จากการที่อัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในกลุ่มนี้อย่างมีนัยสำคัญน้อยกว่ากลุ่มราคาตลาดทั่วไป (Mass Market) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ (Affordability) และความพร้อมทางการเงินอยู่ในระดับสูง แม้จะต้องใช้เวลาในการพิจารณาและตัดสินใจนานขึ้น อันเนื่องมาจากความไม่แน่นอนของสภาพเศรษฐกิจโลก
“กลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มบ้านระดับบนนี้ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอน้อยกว่ากลุ่มตลาดทั่วไป ทำให้ตลาดบ้านหรูยังคงเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน” ดร. สุรเชษฐ กล่าวเสริม
ขนาดตลาดและสัดส่วนอุปทาน
สัดส่วนของโครงการแนวราบในตลาดบนมีบทบาทสำคัญมาก คิดเป็นประมาณ 75-80% ของอุปทานทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่หันมาให้น้ำหนักกับการลงทุนในกลุ่มนี้มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาโครงการในระดับราคาดังกล่าว ซึ่งมีฐานกำลังซื้อที่กว้างกว่ากลุ่มตลาดบนสุด (Ultra-Luxury) ที่มีข้อจำกัดด้านจำนวนผู้ซื้อที่ชัดเจน
4 ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดบ้านหรู 2569: กลยุทธ์การแข่งขันและจุดแข็ง
ในภาพรวมตลาดปี 2569 ผู้ประกอบการรายใหญ่แต่ละรายต่างมุ่งมั่นที่จะสร้างจุดเด่นและสร้างความแตกต่างผ่านกลยุทธ์ทางการตลาดที่หลากหลาย เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่ซับซ้อนของลูกค้าในกลุ่มนี้และรักษาความได้เปรียบทางการแข่งขัน ปัจจุบันมีผู้เล่นในตลาดจำนวนมากที่น่าสนใจ แต่ผู้เล่นหลักที่มีอิทธิพลอย่างชัดเจน ได้แก่:
2.1 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) – แสนสิริ (Sansiri)
แสนสิริ ยังคงตอกย้ำภาพลักษณ์ผู้นำตลาดบ้านหรูด้วยแบรนด์เรือธงอย่าง “เศรษฐสิริ” (Setthasiri) ที่มีการพัฒนาและปรับปรุงดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งานของตัวบ้านอย่างต่อเนื่องให้สอดคล้องกับเทรนด์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ พร้อมทั้งสร้างภาพจำที่แข็งแกร่งว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่มอบเอกลักษณ์และความภาคภูมิใจให้กับผู้ที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ “บุราสิริ” (Burasiri) ซึ่งเป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาที่ใกล้เคียงกัน แต่เน้นการนำเสนอดีไซน์ที่ตอบโจทย์บรรยากาศการพักผ่อนสไตล์รีสอร์ต (Resort-Style) รวมถึงมีจุดเด่นด้านระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งถือเป็นมาตรฐานใหม่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน
2.2 บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) – แอลเอช (LH)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land and Houses) ในฐานะพี่ใหญ่ของวงการอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีภาพลักษณ์ที่แข็งแกร่งในด้านคุณภาพและความเชื่อมั่นของแบรนด์ โครงการบ้านเดี่ยวในระดับราคา 10-30 ล้านบาท ที่โดดเด่นได้แก่ “ชัยพฤกษ์” (Chaiyaphruek), “มัณฑนา” (Manthana) และ “สีวลี” (Siwalee) ซึ่งรูปแบบบ้านถูกออกแบบให้มีการปรับเปลี่ยนให้เข้ากับยุคสมัยอยู่เสมอ ราคาขายอาจเริ่มต้นที่สูงกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์ของแบรนด์ที่เน้นคุณภาพและความน่าเชื่อถือ ทำให้โครงการเหล่านี้ยังคงเป็นที่ต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่กำลังมองหาบ้านในราคานี้
2.3 บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) – เอสซี (SC)
SC Asset มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เป็นพิเศษ โดยมีแบรนด์หลักที่ได้รับความนิยมอย่างสูง ได้แก่ “บางกอก บูเลอวาร์ด” (Bangkok Boulevard) ซึ่งมีราคาเริ่มต้นในกลุ่ม 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (Bangkok Boulevard Signature) ที่ขยับราคาสูงขึ้นไปในกลุ่ม 20-35 ล้านบาท เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงขึ้นและต้องการความพิเศษที่แตกต่าง
2.4 บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) – เอพี (AP)
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อบ้านหรู คือ “เดอะซิตี้” (The City) และ “เซนโทร” (Centro) ซึ่งโครงการเหล่านี้มีการกระจายตัวอยู่ในหลายทำเลทั่วทั้งเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าให้มากที่สุด
นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนโครงการอาจไม่มากเท่า 4 บริษัทหลักข้างต้น เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (Supalai) และ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (Pruksa) ซึ่งต่างก็มีกลยุทธ์ในการสร้างจุดแข็งของตัวเองแตกต่างกันไป
กลุ่มเป้าหมาย: การมุ่งเป้าไปที่ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ในปี 2569
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายหลักในตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาทนี้ ดร. สุรเชษฐ ได้วิเคราะห์และให้มุมมองว่า กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่คือ คนรุ่นใหม่ชาวไทย (Young Professionals) ที่มีอายุไม่เกิน 45 ปี และมีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยไม่ได้มองหาการลงทุนเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว
ผู้บริโภคกลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับ ความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย (Value for Money) ในบริบทของราคาและขนาดบ้านที่ได้รับ รวมถึง ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ (Location-Driven) โดยเฉพาะปัจจัยด้านการเดินทางที่ต้องเชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนสายหลักและระบบขนส่งสาธารณะ (Mass Transit) รวมถึงความใกล้เคียงกับสถานศึกษาชั้นนำสำหรับบุตรหลาน นอกจากนี้ สภาพ
