ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ปี 2569: จับตากลุ่ม ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ หัวใจสำคัญขับเคลื่อนวงการ
ภายใต้สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจไทยที่ยังคงเผชิญกับความผันผวนและความชะลอตัวต่อเนื่องในช่วงต้นปี 2569 สิ่งหนึ่งที่สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนคือความอ่อนแอของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดระดับกลางถึงล่าง ซึ่งยังคงต้องรับมือกับปัญหาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดและการลดลงของอำนาจซื้อของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางแรงกดดันดังกล่าว ยังมีอีกหนึ่งตลาดที่ยังคงเดินหน้าได้อย่างแข็งแกร่งและน่าจับตามอง นั่นคือ ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ซึ่งแท้จริงแล้วกลับกลายเป็นหัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนให้ภาพรวมของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเดินหน้าไปได้ แม้จะต้องใช้เวลาในการตัดสินใจของลูกค้าเพิ่มมากขึ้นจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
บทความนี้จะพาลงลึกสำรวจความเคลื่อนไหวของตลาดบ้านหรูในปี 2569 ผ่านมุมมองของผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ พร้อมวิเคราะห์เจาะลึกกลยุทธ์การแข่งขันของผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ที่ต่างพุ่งเป้าไปที่กลุ่ม ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ หัวใจสำคัญของตลาดนี้
ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: เมื่อความเชื่อมั่นยังคงแข็งแกร่ง
“สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย อธิบายภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 ว่า เป็นช่วงเวลาที่ตลาดภาพรวมค่อนข้างชัดเจนว่าจะเข้าสู่โหมดของการชะลอตัว สังเกตได้จากผู้ประกอบการรายใหญ่จำนวนมากต่างมีการปรับกลยุทธ์อย่างจริงจัง โดยลดการเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดคอนโดมิเนียมลงอย่างมีนัยสำคัญ
แทนที่จะเปิดโครงการใหม่ “สุรเชษฐ” ชี้ให้เห็นว่าผู้ประกอบการหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคาที่หลากหลายมากยิ่งขึ้น ตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับบน เพื่อเป็นการบริหารความเสี่ยงให้เกิดความสมดุลมากที่สุด
สำหรับตัวผู้บริโภคเอง “สุรเชษฐ” ให้ข้อมูลว่า มีแนวโน้มที่จะชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างต่อเนื่อง โดยเห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 ที่ปรับลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่ชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายทางการเงินและกำลังซื้อ
แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ ในขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างมาก แต่ข้อมูลในช่วงต้นปี 2569 พบว่าตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงมีสัญญาณที่สวนกระแส โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับราคานี้ ที่ยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงในอัตราที่ต่ำกว่ากลุ่มตลาดระดับล่างอย่างชัดเจน สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายในตลาดบ้านหรูเหล่านี้ยังมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวค่อนข้างน้อยกว่ากลุ่มตลาดแมสทั่วไป
ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นคือ กลุ่มตลาดบ้านหรูนี้ได้กลายมาเป็นกลุ่มที่กำลังขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เดินหน้าต่อไปได้อย่างแข็งแกร่งในปัจจุบัน แม้จะต้องยอมรับว่าลูกค้าอาจใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นกว่าเดิม เนื่องจากต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ให้รอบคอบมากขึ้นภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนก็ตาม
บ้านหรูขับเคลื่อนตลาด: ทำเลที่ตั้งและความคุ้มค่าคือหัวใจสำคัญ
“สุรเชษฐ” กล่าวเพิ่มเติมว่า “โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง”
สิ่งที่ทำให้ตลาดบ้านหรูในปัจจุบันเป็นที่น่าสนใจก็คือ ทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์กลุ่มคนเมือง “สุรเชษฐ” ชี้ว่า ผู้ประกอบการต่างพยายามสรรหาและพัฒนาโครงการบ้านหรูในทำเลที่มีศักยภาพสูง และมีการขยายตัวของระบบโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากและมีการพัฒนาโครงการบ้านหรูอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ บริเวณ รามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ในเขต ปริมณฑลที่ติดกับกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการขยายตัวของระบบโครงสร้างพื้นฐานรองรับเป็นอย่างดี ทำให้การเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองสะดวกสบาย และสามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนเมืองได้อย่างแท้จริง
นอกจากทำเลที่ตั้งแล้ว ความคุ้มค่า ก็ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ “สุรเชษฐ” ให้ข้อมูลว่า ถึงแม้กลุ่มลูกค้าในตลาดบ้านหรูจะไม่ได้เน้นที่ “ราคา” เป็นหลัก แต่พวกเขาก็ยังคงมองหาความคุ้มค่าจาก “ขนาด” ของพื้นที่ใช้สอยที่ได้รับ เมื่อเทียบกับราคาและทำเลที่ตั้งของโครงการ นอกจากนี้ ลูกค้ายังให้ความสำคัญกับระบบรักษาความปลอดภัยและสภาพแวดล้อมทางสังคมภายในโครงการ ซึ่งสะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” ที่เหนือกว่า
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น”
นี่คือภาพที่ชัดเจนว่า ตลาดบ้านหรูไม่ได้เป็นเพียงแค่ “ตลาดของคนมีเงิน” เท่านั้น แต่เป็น “ตลาดของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีศักยภาพและต้องการยกระดับคุณภาพชีวิต” ซึ่งความต้องการของพวกเขาก็เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ต้อง “คว้า” ให้ได้
4 บิ๊กแบรนด์เจ้าตลาด: ชิงกำลังซื้อ ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ ผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่าง
ภายใต้การแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดบ้านหรู ผู้ประกอบการรายใหญ่แต่ละค่ายต่างก็มีการสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน “สุรเชษฐ” วิเคราะห์ถึงรายชื่อผู้เล่นหลักในตลาดนี้ว่า มีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจมากมาย
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
หนึ่งในผู้เล่นรายสำคัญที่มีบทบาทโดดเด่นในตลาดนี้คือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับแบรนด์หลักอย่าง เศรษฐสิริ (Sansiri) ซึ่งถือเป็นจุดขายสำคัญของแบรนด์
“สุรเชษฐ” ให้ข้อมูลว่า แสนสิริมีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชั่นให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และยังคงเน้นสร้างภาพจำให้ “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สามารถสร้างภาพลักษณ์และความสำเร็จให้กับผู้อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี
นอกจากนี้ “สุรเชษฐ” ยังกล่าวถึง บุราสิริ (Burasiri) ซึ่งเป็นอีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นดีไซน์ที่ให้ความรู้สึกผ่อนคลายเหมือนอยู่ในบรรยากาศของรีสอร์ต พร้อมกับจุดเด่นของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24 ซึ่งเป็นสิ่งที่ลูกค้ายุคใหม่ให้ความสำคัญอย่างยิ่ง
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
อีกหนึ่งยักษ์ใหญ่ของวงการที่ขาดไม่ได้คือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีภาพลักษณ์ในเรื่องของ “คุณภาพและความน่าเชื่อถือ” เป็นจุดขายที่แข็งแกร่ง
แบรนด์หลักที่อยู่ในตลาดบ้านหรูของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้แก่ ชัยพฤกษ์ (Chaiyapruek), มัณฑนา (Manthana), และ สีวลี (Siwalee) ซึ่ง “สุรเชษฐ” ยอมรับว่า รูปแบบบ้านของแบรนด์เหล่านี้ได้รับการปรับเปลี่ยนให้เข้ากับยุคสมัยอยู่เสมอ และราคาขายอาจจะเริ่มต้นมากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือ ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ
3
