10-30 ล้านบาท ‘บ้านหรู’ ยังคงเหนียวแน่น 4 ยักษ์ใหญ่ชิงกำลังซื้อ ‘คนรุ่นใหม่’
ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของประเทศไทยเริ่มเห็นสัญญาณของการชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดในช่วงต้นปี พ.ศ. 2569 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อลดความเสี่ยงจากการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในหลากหลายระดับราคา อย่างไรก็ตาม ‘บ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท’ ยังคงเป็นตลาดที่มีความแข็งแกร่งและมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ให้ข้อมูลว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 1 ปี พ.ศ. 2569 แสดงสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันไปพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง เห็นได้จากสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี พ.ศ. 2568 ที่ลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับเติบโตขึ้นอย่างเด่นชัด โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังมีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ส่งผลให้ตลาดบนเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
“โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่” สุรเชษฐ กองชีพ กล่าว
4 ยักษ์ใหญ่ชิงตลาดบ้านหรู
ในปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมาย เริ่มต้นที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มี ‘เศรษฐสิริ’ แบรนด์หลักเป็นจุดขาย มีการพัฒนาและปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชันให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่า ‘เศรษฐสิริ’ เป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์ให้กับผู้อยู่อาศัย รวมถึง ‘บุราสิริ’ อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และมีระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
ขณะที่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ถือเป็นพี่ใหญ่ของวงการที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพ และความเชื่อมั่นของโครงการแบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ ‘ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี’ ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยเช่นกัน ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง ‘บางกอก บูเลอวาร์ด’ ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ ‘บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์’ ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
เป้าหมาย ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท สุรเชษฐ กองชีพ วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะและความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง ‘คุณภาพชีวิต’ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
“ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น” สุรเชษฐ กองชีพ กล่าว
บ้านต้นทุนเดิม-มาตรการรัฐหนุน
ด้าน ‘ต้นทุนการผลิต’ แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ นอกจากลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาฯ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด” สุรเชษฐ กองชีพ กล่าวเสริม
นอกจากนี้ยังเป็นช่วงจังหวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังมี 2 มาตรการรัฐสนับสนุน ทั้งผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 0.01% ซึ่งจะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ช่วยเพิ่มสภาพคล่อง ลดภาระเงินดาวน์ ก่อนที่เกณฑ์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ดังนั้น การตัดสินใจในจังหวะนี้ถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม
สำรวจตลาด: แนวโน้มราคาบ้านและอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
การศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปี พ.ศ. 2569 พบว่าตลาดบ้านในประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มกลับมาเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น แทนที่จะเน้นการขยายตลาดคอนโดมิเนียมที่ขยายตัวจนเกินความต้องการในบางพื้นที่ ซึ่งส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด สุรเชษฐ กองชีพ จากคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า การชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียมเกิดจากแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการอนุมัติสินเชื่อบ้าน ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงการซื้อบ้านในรูปแบบคอนโดมิเนียมได้
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังคงเป็นตลาดที่มีความแข็งแกร่งและมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายในตลาดนี้เป็นกลุ่มที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง สามารถรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนได้ดี และมีความต้องการอยู่อาศัยจริงมากกว่าการลงทุน นอกจากนี้ โครงการแนวราบใน
