ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท: สนามรบแห่งโอกาสของกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ในไทยปี 2569
ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนอย่างหนักจากสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว และความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ นโยบายการเงินที่ตึงตัวยังคงเป็นปัจจัยกดดันหลัก โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับแมส (Mass Market) ที่ประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อและมีกำลังซื้อลดลง ทว่า ท่ามกลางความท้าทายนี้ ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับสวนกระแสการชะลอตัว โดยกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดและดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อที่มีศักยภาพมากที่สุด การวิเคราะห์แนวโน้มนี้เผยให้เห็นถึงกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ และความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ที่กำลังปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัย
ตลาดบ้านหรู: ความมั่นคงภายใต้แรงกดดัน
รายงานการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2569 โดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับนานาชาติ ชี้ให้เห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบมากที่สุดจากการชะลอตัว ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงลดการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการแนวราบในทุกระดับราคา เพื่อกระจายความเสี่ยง ขณะที่ผู้บริโภคก็แสดงท่าทีลังเลและชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2568 พบว่ามีอัตราการลดลงถึง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงภาพรวมความท้าทายของตลาดโดยรวม
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาทกลับยังคงมีสัญญาณการเติบโตที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้ ที่มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำกว่า สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าในตลาดบนยังคงมีกำลังซื้อที่มั่นคง และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอน้อยกว่า เมื่อเทียบกับกลุ่มตลาดแมส (Mass Market) ปัจจัยนี้ทำให้ตลาดบ้านหรู 10 ล้านบาทขึ้นไปกลายเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในช่วงปัจจุบันได้อย่างชัดเจน
บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: การเติบโตที่โดดเด่น
“บ้านหรู 10 ล้านบาทขึ้นไป” เป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยมอย่างมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงนี้ ด้วยจำนวนโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบ้านหรูทั้งหมด ผู้ประกอบการจึงเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury Market) ซึ่งมีขนาดตลาดที่เล็กและเน้นความหรูหราสูงสุด
การเติบโตของตลาดบ้านหรูไม่ได้เกิดจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงเพียงอย่างเดียว แต่ยังเกิดจากการมองหา “โอกาสทางการลงทุน” ในสินทรัพย์ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว การที่ผู้บริโภคในตลาดบนมีสถานะการเงินที่มั่นคง ทำให้พวกเขามีทางเลือกในการกระจายความเสี่ยง และมองหาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าสินทรัพย์ทางการเงินบางประเภท โดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดหุ้นและกองทุนรวมมีความผันผวนสูง
กลุ่มเป้าหมาย: กลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซ็กเมนต์นี้ “สุรเชษฐ กองชีพ” หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย วิเคราะห์ว่า ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยมองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน รวมถึงสภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต”
ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ รามอินทรา บางนา ดอนเมือง ราชพฤกษ์ รวมถึงปริมณฑลที่มีเขตติดกับกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีสถานะการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง เป็นกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้นความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ และในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น
การเติบโตของกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ในไทย เกิดจากการขยายตัวของเศรษฐกิจในภาคบริการ การเติบโตของธุรกิจดิจิทัล และการขยายตัวของบริษัทข้ามชาติที่มีการลงทุนในประเทศไทย ทำให้มีผู้บริหารระดับสูงและคนรุ่นใหม่ที่มีรายได้สูงจำนวนมากที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และภาพลักษณ์ของตนเอง กลุ่มลูกค้าเหล่านี้ไม่จำเป็นต้องพึ่งพาสินเชื่อธนาคารมากนัก และมักมีเงินออมหรือทรัพย์สินอื่น ๆ ที่สามารถนำมาเป็นเงินดาวน์ หรือซื้อโครงการพร้อมอยู่ได้ทันที
ผู้ประกอบการรายใหญ่: กลยุทธ์การแข่งขัน
ปัจจุบัน ผู้ประกอบการแต่ละเจ้าต่างสร้างจุดเด่นของตัวเองผ่านกลยุทธ์ที่แตกต่างกัน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยมีผู้เล่นที่น่าสนใจมากมาย เริ่มที่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่มี “เศรษฐสิริ” แบรนด์หลักเป็นจุดขาย มีการพัฒนาและมีการปรับเปลี่ยนดีไซน์ ฟังก์ชั่นให้เข้ากับความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง และสร้างภาพจำว่า “เศรษฐสิริ” เป็นแบรนด์ที่สร้างภาพลักษณ์ให้กับผู้อยู่อาศัย รวมถึง “บุราสิริ” อีกหนึ่งแบรนด์บ้านเดี่ยวในระดับราคาใกล้เคียงกัน แต่เน้นดีไซน์บรรยากาศการพักผ่อนในรีสอร์ต พร้อมจุดเด่นของแสนสิริที่ให้ความสำคัญกับบริการหลังการขาย และมีระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
ด้าน บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) พี่ใหญ่ของวงการที่มีภาพจำในเรื่องของคุณภาพ และความเชื่อมั่นของโครงการแบรนด์หลักในระดับราคานี้คือ “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยเช่นกัน ราคาขายอาจจะเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท แต่ด้วยภาพลักษณ์และคุณภาพทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการบ้านในราคานี้เสมอ เช่นเดียวกับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ที่เน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ โดยมีแบรนด์เรือธงอย่าง “บางกอก บูเลอวาร์ด” ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท ขณะที่บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีแบรนด์หลักในระดับราคาเดียวกันคือ “เดอะซิตี้-เซนโทร” กระจายตัวในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯและปริมณฑล นอกจากนี้ยังมีรายอื่น ๆ ที่มีโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ แต่จำนวนอาจจะไม่เทียบเท่า อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น
ผู้ประกอบการแต่ละรายกำลังแข่งขันกันอย่างดุเดือดเพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าเศรษฐีรุ่นใหม่ โดยการนำเสนอแนวคิดที่แตกต่างกัน เพื่อสร้างเอกลักษณ์ให้กับแบรนด์ และสร้างจุดยืนที่ชัดเจนในตลาด การพัฒนาโครงการที่เน้นความหรูหรา ความเป็นส่วนตัว และการบริการหลังการขายที่ดี เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยดึงดูดกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ได้ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังมีการใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรมใหม่ ๆ ในการออกแบบและก่อสร้าง เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อมและเทคโนโลยี
ต้นทุนการผลิตและมาตรการรัฐ: โอกาสสำหรับผู้บริโภค
ด้าน “ต้นทุนการผลิต” แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยัง
