บ้านหรู 10-30 ล้านบาท: สนามรบใหม่ของ “เศรษฐีรุ่นใหม่” ในปี 2569
ก้าวข้ามความไม่แน่นอน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 เผชิญกับแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลกผันผวนและเงินเฟ้อ แต่ในความท้าทายนั้น มี “เซ็กเมนต์” หนึ่งที่กลับส่องแสงโดดเด่น: ตลาด บ้านหรู ระดับราคา 10-30 ล้านบาท ตลาดบนยังคงมี “เรียลดีมานด์” จากลูกค้าที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยที่สุด แม้การตัดสินใจจะใช้เวลานานขึ้น แต่กลุ่มนี้คือผู้ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน
บ้านหรูขับเคลื่อนตลาด: เมื่อความไม่แน่นอนเป็นโอกาสของคนมีกำลังซื้อ
นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย) จำกัด ให้ข้อมูลเชิงลึกว่า “ในไตรมาส 1 ปี 2569 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์ลดการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่หันไปเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบทุกระดับราคาเพื่อบริหารความเสี่ยง ผู้บริโภคเองก็ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง สะท้อนได้จากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใหม่ปี 2568 ที่ลดลง 13.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า”
แต่หากมองลึกลงไปในตลาด บ้านเดี่ยวหรู ระดับราคา 10-30 ล้านบาท จะพบสัญญาณการเติบโตที่แตกต่าง “กลุ่มบ้านระดับราคานี้มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มราคาต่ำ สะท้อนให้เห็นว่าฐานลูกค้ากลุ่มบนยังมีกำลังซื้อสูง รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า และเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดในปัจจุบัน”
ส่วนหนึ่งมาจากอัตราส่วนของตลาดบน “โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ครองสัดส่วนสูงถึง 75-80% ของตลาดบนทั้งหมด ทำให้ผู้ประกอบการเลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง” สุรเชษฐกล่าวเสริม “ทั้งยังเป็นกลุ่มที่มีฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพในวงกว้างกว่ากลุ่มอัลตราลักเซอรี่ (Ultra-Luxury) ซึ่งการแข่งขันจะเน้นที่การสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Addition) และประสบการณ์เฉพาะบุคคล”
4 บิ๊กแบรนด์ชิงตลาด: เมื่อ ‘การแข่งขัน’ คือพลังขับเคลื่อนนวัตกรรม
ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่กดดัน ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ต่างงัดกลยุทธ์เด็ดเพื่อคว้า “กำลังซื้อเศรษฐีรุ่นใหม่” โดยเน้นการสร้างความแตกต่าง และตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไป 4 ผู้เล่นหลักที่ครองตลาดบ้านหรูระดับ 10-30 ล้านบาท ประกอบด้วย:
แสนสิริ (Sansiri): ยังคงเป็นผู้นำตลาดด้วยแบรนด์หลัก “เศรษฐสิริ” ที่เน้นการดีไซน์ที่สะท้อนถึงภาพลักษณ์และความสำเร็จของผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังมี “บุราสิริ” ที่นำเสนอบรรยากาศรีสอร์ตหรู พร้อมการบริการหลังการขายและระบบรักษาความปลอดภัย LIV-24
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): พี่ใหญ่แห่งวงการยังคงเป็นที่หนึ่งในใจลูกค้าด้วยภาพจำเรื่อง “คุณภาพและความเชื่อมั่น” แบรนด์เรือธงอย่าง “ชัยพฤกษ์-มัณฑนา-สีวลี” ถูกปรับเปลี่ยนดีไซน์ให้ทันสมัย แต่ยังคงรักษามาตรฐานราคาสินค้าให้อยู่ในกรอบราคาหลัก 10 ล้านบาทต้นๆ ซึ่งกลายเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่าอย่างยิ่งสำหรับ บ้านใหม่ใกล้เมือง
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset): เน้นตลาด บ้านพร้อมอยู่ราคาพิเศษ ผ่านแบรนด์ “บางกอก บูเลอวาร์ด” (ราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท) และ “บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์” (ราคาเริ่มต้น 20-35 ล้านบาท) โดยมุ่งเน้นที่ทำเลศักยภาพสูงในกรุงเทพฯ
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thai): กระจายตัวด้วยแบรนด์ “เดอะซิตี้-เซนโทร” ในหลายทำเลทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นรายอื่น ๆ ที่น่าสนใจในตลาดนี้ อาทิ ศุภาลัย และพฤกษา
เจาะกลุ่ม ‘เศรษฐีรุ่นใหม่’ (Young Successors): ผู้ซื้อยุคใหม่กับความต้องการที่มากกว่าแค่บ้าน
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในตลาด บ้านหรู 10-30 ล้าน นายสุรเชษฐ วิเคราะห์ว่า “ส่วนใหญ่เป็นคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง” เขาให้รายละเอียดว่า:
ความคุ้มค่าและทำเล: ผู้ซื้อยุคนี้มองหาความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยเฉพาะการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ (รถไฟฟ้าสายสีชมพู, สายสีเขียว) และความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน
คุณภาพชีวิต: สภาพแวดล้อมทางสังคมและภายในโครงการที่สะท้อนถึง “คุณภาพชีวิต” คือปัจจัยสำคัญ ทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างมากคือ บ้านเดี่ยวรามอินทรา, บางนา, ดอนเมือง, ราชพฤกษ์ และปริมณฑลที่มีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
สถานะทางการเงิน: กลุ่มผู้ซื้อมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคง พวกเขาคือกลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่เน้น ความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ
เศรษฐกิจไม่ดี กระทบตลาดบ้านหรูจริงหรือไม่?
แม้เศรษฐกิจโลกจะยังคงมีแรงกดดันจากภาวะสงครามตะวันออกกลาง และเงินเฟ้อสูง แต่ตลาดบ้านหรู 10-30 ล้านบาท ยังคงเดินหน้าต่อไปได้ เพราะ:
กลุ่มกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง: ผู้มีรายได้สูงกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดแมส ทำให้ยังคงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
การตัดสินใจนานขึ้นเพื่อความคุ้มค่าสูงสุด: ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวทั่วโลก กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น และมีแนวโน้มที่จะซื้อ บ้านแบรนด์ใหม่ ในราคาที่ดีกว่า
บ้านต้นทุนเดิม: โอกาสทองก่อนที่ราคาจะพุ่งกระฉูด
แม้ต้นทุนการผลิตในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5-10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันจากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10-30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็น”ราคาต้นทุนเดิม” อย่างไรก็ตาม นายสุรเชษฐเตือนว่า “หากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ในทันที”
มองไปข้างหน้า: ก่อนที่ราคาบ้านในกรุงเทพฯจะพุ่งสูงขึ้นอีกครั้ง
“ช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ” นายสุรเชษฐ กล่าว
นอกจากการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้น ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุด ก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
ปัจจัยสนับสนุน: ดอกเบี้ยต่ำและมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์
นอกจากโอกาสด้านราคาแล้ว ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนให้กลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ตัดสินใจซื้อบ้านตอนนี้คือ:
อัตราดอกเบี้ยต่ำ: ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำช่วยลดภาระการผ่อนชำระ ทำให้การซื้อ ทาวน์โฮมราคาดี หรือบ้านเดี่ยวมีความคุ้มค่ามากขึ้น
มาตรการรัฐ: ในช่วงไตรมาสแรกของปี 256
